Expectativas Positivas para o Setor de Habitação Sênior
Crescimento Atraente
Morgan Stanley projetou que o setor de habitação sênior continuará a se desenvolver positivamente. O aumento da população idosa tem sido vantajoso para os fundos de investimento imobiliário em saúde, que oferecem dividendos atrativos. Esses ativos superaram o mercado em geral nos últimos 12 meses, apresentando uma valorização de 31,3% em comparação com os 20,7% de ganho do S&P 500, conforme indicado pelo analista Ronald Kamdem em um comunicado nesta segunda-feira.
Demanda Crescente
Com o crescimento da população sênior, a demanda por habitação está aumentando. O número de pessoas com 80 anos ou mais deve alcançar quase 23 milhões até 2025, um aumento significativo em relação aos cerca de 15 milhões projetados em julho de 2025. Atualmente, a demanda por habitação sênior está superando a construção de novas unidades, com a taxa de ocupação atualmente próxima de 90%, segundo o National Investment Center for Seniors Housing & Care. Kamdem declarou que uma taxa de ocupação de 90% indica que “a habitação sênior pode passar de uma fase de recuperação para uma história de preços e alavancagem operacional”.
Perspectivas Aumentadas
Kamdem ressaltou que espera um cenário de oferta e demanda mais restrito em comparação com o ciclo anterior, com um crescimento de inventário em níveis historicamente baixos e uma população com mais de 80 anos em ascensão, o que deve levar a taxas de ocupação superiores a 95%. Com isso, ele reiterou sua classificação de “overweight” para a Welltower e elevou sua meta de preço de $215 para $251, o que representa um potencial de valorização de 6% em relação ao encerramento de segunda-feira. Ele também possui uma classificação similar para o American Healthcare REIT e classifica a Ventas como “equal weight”.
Rentabilidade Atraente
A Welltower oferece um rendimento de dividendos de 1,44%, enquanto o American Healthcare REIT apresenta um rendimento de 1,81%. A Ventas, por sua vez, possui um rendimento de 2,28%.
Razões para a Otimismo no Setor
1. Potencial de Aumento da Ocupação
Kamdem prevê que a ocupação total do portfólio de habitação sênior da Welltower (SHOP) deve alcançar 94% no quarto trimestre de 2027, partindo de 87,4% no quarto trimestre de 2025. Esse crescimento deverá impulsionar um aumento de 15% na receita operacional líquida de mesmo loja. O American Healthcare REIT deve atingir uma ocupação de 94% a 95% nesse mesmo período, enquanto a Ventas deve alcançar 95%.
2. Potencial de Aquisições
Os fundos imobiliários de habitação sênior também devem crescer por meio de aquisições. Kamdem está projetando aquisições de $15,4 bilhões para a Welltower em 2026 e $5 bilhões em 2027. Para o American Healthcare REIT, ele estima um potencial de $1,9 bilhão e $800 milhões em aquisições nos anos de 2026 e 2027, respectivamente. A Ventas também deve realizar aquisições, totalizando $4,5 bilhões em 2026 e $2 bilhões em 2027.
3. Mudança na Composição do Portfólio para Segmentos de Maior Crescimento
Kamdem observa que a movimentação em direção à habitação sênior está se tornando uma parte maior dos portfólios dos REITs como uma forma de impulsionar o crescimento. Ele afirmou que a combinação da venda de ativos não essenciais em outros segmentos e a maior taxa de crescimento orgânico da habitação sênior deve continuar a incrementar a participação dessa classe de ativos. A exposição atual da Welltower é de aproximadamente 70%, enquanto a do American Healthcare está em cerca de 80%. A Ventas, por sua vez, possui apenas 55% de exposição.
4. Estruturas de Capital Sólidas
Segundo Kamdem, a Welltower, a Ventas e o American Healthcare têm diminuído seu nível de alavancagem. Ele apontou que os REITs agora possuem os custos de capital mais competitivos do setor em comparação com concorrentes privados. A expectativa é de que a alavancagem continue a cair, impulsionada pelo forte crescimento do EBITDA e pela emissão de ações para financiar aquisições.
5. Histórico de Execução Eficiente das Equipes de Gestão
Todos os três REITs de habitação sênior apresentaram crescimento na receita operacional líquida de mesmo loja em seus portfólios de SHOP. Kamdem ressaltou que a Welltower entregou 15 trimestres consecutivos de crescimento de 20%. A Ventas teve um crescimento de 10% nesse mesmo período, embora essa trajetória tenha envolvido alguns riscos de execução devido a transições operacionais. O American Healthcare REIT, que tornou-se público em fevereiro de 2024, “superou todas as expectativas”, apresentando um crescimento de NOI de 23,8% e 52,8% em 2024, além de 18,4% e 25,2% em 2025, conforme destacado por Kamdem.
Fonte: www.cnbc.com
