Hedge aponta o segmento de FIIs que combina dividendos e valorização: ‘o melhor dos dois mundos’
Para Mauro Dahruj, os fundos imobiliários que investem em outros fundos surgem como uma oportunidade para aqueles que desejam participar da recuperação dos FIIs.
Desempenho dos FIIs de Tijolo
Nos últimos dez anos, somente dois dos 33 fundos imobiliários de tijolo conseguiram superar a inflação, destacando a importância dos dividendos e seu reinvestimento, conforme afirma Geraldo Búrigo. O aumento da Selic e as mudanças no mercado de FIIs, como as ocorridas durante a pandemia, impactaram significativamente o setor. Marcos Baroni ressalta que as cotas de FIIs são influenciadas por juros e não garantem correção pela inflação. Ele recomenda um reinvestimento de 20% a 25% dos dividendos como uma estratégia de proteção contra a inflação, especialmente durante a fase de usufruto.
Desempenho dos Fundos no Último Década
De 33 fundos imobiliários (FIIs) de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, apenas dois conseguiram superar a inflação ao longo da última década. As cotas do Europar (EURO11) e do Hedge Floripa Shopping (FLRP11) registraram ganhos de 91,50% e 191,14%, respectivamente, enquanto o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) teve um avanço de 63%.
Esse resultado não indica automaticamente que os outros 31 fundos foram investimentos ruins. Ele destaca um aspecto crucial do retorno dos FIIs que não é visível na valorização das cotas: os dividendos e, principalmente, como o investidor utiliza esse montante.
A Conclusão de Geraldo Búrigo
Esse entendimento é a principal conclusão de um levantamento realizado por Geraldo Búrigo, que é consultor financeiro independente e analista CNPI. O estudo analisou os FIIs que faziam parte do IFIX, o principal índice de referência do setor, em 2016 e que ainda estão ativos atualmente.
Búrigo enfatiza que os dados reforçam a necessidade de reinvestir ao menos uma parte dos dividendos, não apenas para aumentar o patrimônio, mas também para conservar o poder de compra ao longo do tempo.
Essa orientação é especialmente relevante para os investidores que se encontram em fase de usufruto, ou seja, aqueles que acumularam capital suficiente para gerar uma renda passiva desejada através de uma carteira de FIIs. Para esse grupo, a recorrência dos proventos pode criar uma falsa impressão de que a fase de acumulação já encerrou, e que é hora apenas de usufruir do patrimônio conquistado.
Importância do Reinvestimento
É neste estágio que, segundo o especialista, o reinvestimento de parte dos rendimentos se torna ainda mais crucial para assegurar a sustentabilidade da renda ao longo do tempo. “Os saques impactam a capacidade de geração de renda no longo prazo”, afirma Búrigo.
Outro ponto a ser considerado é que a distribuição constante de dividendos não significa, necessariamente, uma rentabilidade “gratuita” para os investidores. O montante pago aos cotistas tende a afetar o valor da cota negociada na Bolsa de Valores. “Quando um FII distribui rendimentos, esse valor é deduzido do patrimônio do fundo e, consequentemente, do valor de sua cota”, esclarece Búrigo.
Desafios no Mercado de FIIs
O recorte dos últimos dez anos abarca também um período desafiador, não apenas para o mercado de capitais. Desde fevereiro de 2022, a Selic permanece elevada, o que tende a exercer pressão sobre ativos de renda variável, como os fundos imobiliários. Simultaneamente, os investimentos em renda fixa se tornaram ainda mais atraentes, oferecendo retornos competitivos com menor exposição ao risco.
Para os fundos imobiliários de tijolo, o impacto pode ser mais acentuado, uma vez que o desempenho desses ativos está intimamente ligado à atividade econômica e às condições do mercado imobiliário. Com a taxa de juros alta, o acesso ao crédito se torna mais restrito, o que deve diminuir o ritmo de investimentos e, por consequência, a demanda por locação de novos imóveis.
Além disso, Caio Araújo, analista da Empiricus, observa que a indústria de fundos imobiliários passou por transformações significativas ao longo da última década. “O mercado de FIIs de dez anos atrás era muito diferente do atual: os fundos eram mais concentrados e, em muitos casos, monoativos. A janela de análise também inclui os impactos da pandemia de Covid-19, um evento atípico que pode distorcer médias e tendências de longo prazo”, destaca o analista.
Fatores que Influenciam os FIIs
Conforme Marcos Baroni, professor e especialista em fundos imobiliários da Suno Research, os investidores frequentemente esquecem que as cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores e, assim, são afetadas pela dinâmica dos juros e pelo custo de oportunidade dos investidores.
Isso ajuda a explicar a dificuldade das cotas em superar o IPCA, o índice oficial da inflação, em determinados períodos, especialmente durante épocas de juros altos, como a atual. “Não existe a premissa de que o fundo imobiliário, quando listado, apresentará um comportamento equivalente ao imóvel físico, pois ele será impactado por questões relacionadas ao mercado financeiro”, destacou Baroni.
O especialista também ressalta que a suposição de que os imóveis físicos acompanham a inflação não é inteiramente verdadeira. Isso porque as pessoas muitas vezes consideram o retorno bruto, sem considerar os custos de manutenção e impostos que diminuem o retorno final do investidor.
Essas suposições podem ser prejudiciais para o investidor, que assume como verdade que um imóvel adquirido diretamente na pessoa física sempre irá corrigir pela inflação. “Para mim, esse conceito não é verdadeiro”, acrescenta Baroni.
Diante dessas circunstâncias, Baroni aconselha os investidores a manter o hábito de reinvestir parte dos dividendos, especialmente se estiverem na fase de usufruto. O percentual destinado a esses aportes dependerá da inflação sentida por cada investidor.
No entanto, ele sugere como parâmetro um aporte entre 20% a 25% do rendimento. “Não se trata de uma garantia, mas o investidor estará se protegendo de forma significativa contra a inflação”, conclui.
Fonte: www.estadao.com.br
