Introdução ao Crescimento do Setor de Armazenamento Industrial ao Ar Livre
A rápida construção de infraestrutura para inteligência artificial e computação quântica está gerando um crescimento significativo em um setor de imóveis comerciais frequentemente negligenciado. O armazenamento industrial ao ar livre (IOS) está experimentando uma demanda crescente e aumento nos aluguéis, mesmo em um cenário de oferta restrita.
Definição de Armazenamento Industrial ao Ar Livre
O IOS inclui diversas áreas, seja de terreno pavimentado ou de cascalho, onde empresas podem estacionar equipamentos de construção, veículos, contêineres e suprimentos, basicamente tudo que pode ser armazenado ao ar livre. Este espaço atua como um suporte essencial para a movimentação de mercadorias em todo o país, englobando tudo que não se refere a armazéns ou fábricas. Embora possa haver uma estrutura no local, essa deve ocupar menos de 25% do espaço total para que a designação seja mantida.
Localização e Importância do Setor
Esses locais estão frequentemente situados próximos a rodovias, portos e outras infraestruturas importantes, mas estão se tornando indispensáveis como áreas de preparação para a construção de centros de dados. Desenvolvedores estão estacionando equipamentos críticos, como geradores e tratores, que representam milhões de dólares em investimentos. A Alterra IOS, uma empresa de destaque nesse setor, já adquiriu mais de 400 locais em todo o país.
Oportunidades de Mercado
Leo Addimando, CEO da Alterra IOS, mencionou que “é o imóvel que está escondido à vista de todos.” Ele destacou que existem mais de um trilhão de dólares em imóveis de IOS nos Estados Unidos, sendo que a maior parte é de propriedade municipal ou governamental, como estaleiros e aeroportos. Aproximadamente 300 bilhões de dólares pertencem, na sua maioria, a pequenos proprietários locais, que possuem negócios (não institucionais), representando assim um mercado acessível.
Evolução do Setor com Grandes Investimentos
Tradicionalmente, esse setor era considerado um domínio de pequenas empresas, mas agora está atraindo investimento significativo de grandes nomes do mercado. Em agosto, a Zenith IOS formou uma joint venture de 700 milhões de dólares com investidores institucionais assessorados pelo J.P. Morgan Asset Management para propriedades de IOS em todo o país. O valor bruto dos ativos será superior a 1,5 bilhão de dólares, tornando-se um dos maiores portfólios de IOS nos Estados Unidos, conforme comunicado da Zenith.
Empresas de Investimento e Financiamento no Setor
Neste ano, a Blackstone também se destacou ao fornecer um compromisso de empréstimo de 189 milhões de dólares à Alterra IOS para 49 locais, além de um empréstimo de 231 milhões de dólares à Jadian Capital para um portfólio de 43 propriedades.
Desempenho do Setor em Comparação ao Setor de Armazéns
Os fundamentos do mercado de IOS são atraentes e estão se tornando ainda mais promissores, superando o desempenho do setor de armazéns em massa. Embora os armazéns tenham capturado a atenção dos investidores nos últimos cinco anos, devido ao crescimento do comércio eletrônico, o IOS tem apresentado um crescimento de aluguel que é duas vezes maior e possui aproximadamente metade da taxa de vacância que o setor de armazéns volumosos, conforme um relatório da Newmark.
Aumento dos Aluguéis e Mercados em Destaque
Os aluguéis de IOS aumentaram 123% desde 2020. As cidades de Phoenix, Memphis e Atlanta lideram em crescimento de aluguéis. Em alguns mercados, o IOS oferece aluguéis semelhantes aos dos armazéns em massa quando normalizados por acre.
Comparativo com Outros Setores de Imóveis
Addimando enfatizou: “É maior do que o armazenamento pessoal. É maior do que habitações fabricadas. É maior do que marinas. É maior do que parques de trailers. É maior que muitas categorias de imóveis que já são propriedade institucional.”
Recente Financiamento de Alterra
A Alterra anunciou recentemente o fechamento de uma linha de crédito de 150 milhões de dólares de fundos geridos pela Blue Owl Capital. O funding inicial dessa linha de crédito foi garantido por 21 propriedades em 12 estados. Financiamentos subsequentes desse compromisso de empréstimo apoiarão aquisições para o Alterra IOS Venture III, um fundo de capital fechado com 925 milhões de dólares em compromissos de capital, de acordo com informações da Alterra. Este contrato representa o primeiro financiamento da Blue Owl no espaço de IOS.
Perspectivas e Desafios do Setor
Jesse Hom, diretor de investimentos da plataforma de ativos reais da Blue Owl, comentou que “nosso investimento na Alterra reflete o foco da Blue Owl em trabalhar com operadores líderes do mercado em setores resilientes e de alto crescimento.” Ele destacou que há uma demanda forte e sustentada por ativos de IOS e acredita que a Alterra está bem posicionada para liderar neste espaço em evolução.
O espaço de IOS abrange aproximadamente 1,4 milhão de acres nos Estados Unidos, mas locais bem localizados continuam escassos devido a questões de zoneamento. A Newmark menciona usuários como FedEx, J.B. Hunt e Maersk no setor de transporte e logística. Para armazenamento de equipamentos e materiais em grande volume, os usuários incluem TruGreen, ABC Supply e United Rentals, que possui cerca de 1.400 localidades nos Estados Unidos.
Embora os fundamentos do setor sejam sólidos e estejam melhorando, existem riscos associados. A demanda por centros de dados é elevada, mas alguns já alertam que o setor pode estar super aquecido. Taxas de juros ainda altas, tarifas e uma economia em desaceleração são também motivos de preocupação, além de questões mais básicas, como o zoneamento.
Riscos Associados e Considerações Finais
Addimando ressaltou que “o maior risco é o zoneamento”, o que remete à escassez de terra. Ele explicou que não só não há uma criação de mais imóveis de IOS, como também não estão sendo concedidas variações de zoneamento para esse tipo de imóvel. De fato, muitas municipalidades estão tentando reduzir a área destinada ao IOS, pois este não gera empregos significativos ou tributos mais altos.
Fonte: www.cnbc.com