Hedge destaca segmento de FIIs que combina dividendos e valorização
Para Mauro Dahruj, os fundos imobiliários que investem em outros fundos surgem como uma oportunidade para os investidores que desejam participar da recuperação dos FIIs.
Emissões de fundos imobiliários em alta
Mesmo com os juros ainda em dois dígitos, os fundos imobiliários (FIIs) continuaram a apresentar um ritmo ativo de emissões. Um levantamento realizado pelo Clube FII, sob a responsabilidade do sócio e analista Danilo Barbosa, revelou que as operações somaram aproximadamente R$ 44,2 bilhões entre os meses de agosto de 2025 e julho de 2026.
Esse volume representa o dobro dos R$ 21,8 bilhões captados no mesmo intervalo do ano anterior, além de superar com considerável folga o valor de mercado de algumas empresas listadas na B3. De acordo com a Elos Ayta Consultoria, os recursos obtidos se equiparam a cerca do valor de mercado da Engie Brasil (EGIE3) e são aproximadamente dez vezes superiores ao valor de mercado da Magazine Luiza (MGLU3).
Principais operações de captação
A maior operação registrada no período diz respeito à 12ª emissão de cotas do Kinea Rendimentos (KNCR11), que foi finalizada em março com a captação de R$ 3,18 bilhões. Com essa oferta, o fundo se tornou o maior FII listado na B3 em termos de patrimônio líquido e direcionou a maioria dos recursos para a aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) relacionados aos setores de logística e shopping centers.
Após essa captação, o fundo optou por submeter aos cotistas uma nova emissão de cotas com o intuito de dar continuidade à sua política de investimentos. A nova oferta contempla, inicialmente, a emissão de até 24,3 milhões de novas cotas, que serão disponibilizadas a um preço unitário de R$ 102,51.
O interesse dos investidores, por sua vez, não se restringiu apenas a FIIs com carteiras vinculadas ao CDI, que se beneficiam dos juros altos. Fundos focados na locação de imóveis também conseguiram gerar captações relevantes.
Casos de sucesso em locação de imóveis
Um exemplo notável é o ativo denominado BTLG Guarulhos I, que encontra-se 100% alocado e está localizado em um raio de 30 km da cidade de São Paulo, considerado um perímetro estratégico para galpões logísticos. Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, destaca que tanto o BTG Logística quanto o Kinea Rendimentos são reconhecidos como referências em seus respectivos segmentos, e o sucesso das operações reflete o reconhecimento e a confiança dos investidores no histórico de desempenho de seus gestores.
Troca de cotas e sua crescente popularidade
Apesar do sucesso observado nas emissões, é importante salientar que nem toda nova emissão de cotas nos fundos representou uma entrada significativa de novas receitas. Em várias operações, cotas foram utilizadas para viabilizar a aquisição de imóveis. Segundo especialistas, essa prática tem se tornado mais comum devido aos altos juros e à crescente seletividade dos investidores.
Essa questão, no entanto, captou a atenção da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que iniciou um processo de supervisão acerca das operações realizadas pelos fundos imobiliários XP Malls (XPML11) e Zagros Renda Imobiliária (GGRC11). A autarquia busca esclarecer se as estruturas utilizadas para a compra de imóveis, que envolveram a emissão de novas cotas dos fundos, respeitaram as diretrizes estabelecidas na Resolução CVM 175.
As dúvidas levantadas envolvem a finalidade das emissões, questionando se foram empregadas apenas para captar recursos ou se também serviram para pagar pelos imóveis adquiridos. A avaliação da CVM aponta que a resolução 175 determina exigências específicas, como a necessidade de um laudo de avaliação e, em algumas circunstâncias, a aprovação das operações por parte dos cotistas.
Neste sentido, a gestão não pode simplesmente realizar operações sem um laudo de avaliação adequado e sem a aprovação prévia dos cotistas em Assembleia Geral (AGE). Esse procedimento é fundamental para alinhar os interesses de todos os stakeholders: enquanto o gestor busca aumentar a escala do fundo, os cotistas têm a oportunidade de diversificar seus ativos.
Além disso, é relevante frisar que operações com cotas em deságio muito alto podem não ser vantajosas para quem vendeu imóveis no contexto das aquisições realizadas. Caso haja algum tipo de instrumento contratual obrigando o FII a oferecer mais cotas para compensar prejuízos, isso se mostra desfavorável para os investidores que já estão no fundo.
Expectativa em relação à Selic e suas implicações para emissões
O cenário macroeconômico se mostra desfavorável para os ativos de bolsa, uma vez que espera-se que os juros permaneçam elevados por um período mais longo do que o inicialmente projetado. A versão mais recente do Boletim Focus indica que a expectativa é de que a Selic termine o ano em 13,75%, enquanto projeções feitas em dezembro de 2025 apontavam para uma taxa de 12%.
Esse cenário de expectativa quanto a um ciclo mais prolongado de manutenção de juros elevados ocorre em meio a incertezas eleitorais, riscos fiscais e conflitos no Oriente Médio. Nesse contexto, captar novos recursos ainda representa um desafio significativo para a maioria dos fundos imobiliários.
No entanto, alguns gestores optaram por aguardar um melhor ambiente econômico antes de considerar novas emissões. Um exemplo é o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11). Segundo Fabio Carvalho, sócio da Alianza e gestor do FII, a captação de R$ 400 milhões realizada em abril tem se mostrado adequada para reforçar o caixa do ALZR11 e permitir investimentos em imóveis que são estratégicos.
Ele acrescentou que o cenário atual é de cautela e que não estão apressando-se para utilizar esse caixa disponível. Carvalho também aponta que o mercado apresenta sinais de desaceleração, prevendo que este ano poderá ser marcado por uma receptividade reduzida para novas emissões, especialmente aquelas que envolvem a entrada de novos recursos.
Fonte: www.estadao.com.br
