Conflitos na Locação de Imóveis
Dias de frustração, acompanhados de inúmeras mensagens sem resposta, culminaram em discussões acaloradas entre inquilinos e proprietários, incluindo ofensas e até ameaças de processo. Após semanas de negociações intensas, Paiva conseguiu cancelar o contrato sem incorrer em multa, pondo fim a uma experiência que, conforme suas palavras, "começou com empolgação e terminou em exaustão".
Perspectiva do Inquilino
“É inadmissível alugar um imóvel e não se responsabilizar pelos problemas já existentes antes da entrada do inquilino, achando que ele deve simplesmente aceitar e pagar do próprio bolso para resolvê-los. É, no mínimo, desrespeitoso e injusto com quem fechou negócio”, afirma Paiva, que é arquiteto.
Conflitos entre proprietários e inquilinos, como o vivido por Paiva, são frequentes. Entre os problemas comuns, destacam-se atrasos na entrega das chaves, divergências sobre reajustes e rescisões antecipadas, além de disputas sobre a responsabilidade em arcar com reparos, especialmente quando se trata de desgaste natural ou falhas estruturais. Também existem questões relacionadas a atrasos no pagamento do aluguel, uso inadequado do espaço, conflitos na devolução do imóvel sem a pintura necessária, retenção indevida de caução e benfeitorias realizadas sem a devida autorização.
Consequências das Infrações
As infrações podem ocorrer tanto por parte do locador quanto do locatário. Quando o inquilino descumpre o contrato, pode enfrentar a possibilidade de uma ação de despejo, que rompe o vínculo contratual, resultando em risco de perda do imóvel de moradia. Por outro lado, se o problema for oriundo do proprietário, o inquilino pode buscar indenização ou até rescindir o contrato de locação.
“Boa parte dos problemas começa pela falta de clareza contratual, vistorias mal realizadas, além da ausência de uma minientrevista com o potencial inquilino. Esses três elementos são essenciais para garantir uma locação eficiente”, destaca Douglas Vecchio, CEO da Onda, empresa que atua na tecnologia para o mercado de locações.
“É comum encontrarmos contratos que contêm cláusulas genéricas em relação a manutenção, reajuste e garantias do aluguel. Em relação à vistoria, é fundamental ter documentação visual, como fotos e vídeos claros e bem resolvidos, testar as instalações elétricas e hidráulicas e, se necessário, incluir móveis. Além da obviedade da assinatura das partes, essa documentação é a prova mais valiosa em situações de disputa judicial”, complementa Vecchio.
Direitos e Deveres na Locação de Imóveis
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) foi criada com o objetivo de equilibrar a relação entre aqueles que alugam e os que moram nos imóveis, incluindo diretrizes que vão além das disposições do Código Civil, abordando princípios de boa-fé e bons costumes. O proprietário tem a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas, assegurando que o inquilino possa usufruir do espaço sem contratempos, respondendo também por qualquer defeito que já existisse antes da locação, incluindo aqueles que ele não sabia que estavam presentes.
Para o inquilino, a responsabilidade é clara: ele deve efetuar o pagamento do aluguel e encargos dentro dos prazos estabelecidos, cuidar do imóvel como se fosse seu e informar imediatamente ao proprietário sobre qualquer problema, seja de responsabilidade do locador ou consequência de sua própria ação, de seus familiares ou visitantes. Se o inquilino realizar reparos sem comunicar o locador, poderá perder o direito de solicitar compensação.
As responsabilidades vão além das questões relacionadas ao imóvel. O inquilino deverá arcar com contas de energia, água, gás e despesas de condomínio durante o período de locação, além de fornecer ao proprietário documentos que comprovem cobrança de tributos, multas ou exigências de órgãos públicos, mesmo que estes não estejam endereçados a ele. O locador, por sua vez, deve cumprir sua parte, efetuando pagamentos de tributos que não foram repassados e respeitando todas as cláusulas contratuais. Direitos e deveres também podem ser estabelecidos em cláusulas específicas em cada contrato, reforçando a responsabilidade mútua entre as partes envolvidas.
As pequenas manutenções decorrentes do uso cotidiano, como a troca de lâmpadas ou reparos em itens que sofreram desgaste natural, são de responsabilidade do inquilino. “Caso o locador se negue a realizar reparos urgentes, o locatário pode efetuar esses consertos e posteriormente descontar o valor do aluguel, desde que notifique formalmente o proprietário e comprove os gastos”, explica Daniela Poli Vlavianos, advogada do escritório Arman Advocacia.
Inadimplência e Devolução do Imóvel
Vlavianos esclarece que o atraso no pagamento do aluguel não passa despercebido: o locador tem o direito de cobrar multa e juros de mora, respeitando o limite legal de 10% sobre o valor do débito. Se a inadimplência continuar, o proprietário pode propor a ação de despejo com base no artigo 9º, inciso III, da mesma lei. Entretanto, a legislação também oferece uma alternativa ao inquilino: a "purgação da mora" permite que ele quite a dívida de forma integral até a audiência de conciliação, evitando assim a rescisão do contrato.
Ademais, o atraso no pagamento é apenas uma das várias situações previstas na lei em que o locador pode solicitar a devolução do imóvel. Normalmente, o proprietário não pode reaver o bem antes da conclusão do contrato, de acordo com a legislação. Entretanto, a Lei do Inquilinato apresenta exceções: o imóvel pode ser recuperado por mútuo acordo, em caso de infração legal ou contratual, necessidade de obras urgentes, falta de pagamento do aluguel, ausência de garantia locatícia válida ou ainda para uso próprio em contratos por prazo indeterminado.
Resolução de Impasses
Nos casos de impasse entre inquilino e proprietário, especialistas sugerem que se busque assistência em órgãos de mediação antes de considerar o recurso à Justiça. Os Procons estaduais e municipais oferecem orientação sobre direitos e deveres, podendo também promover conciliações extrajudiciais.
Outra possibilidade é a utilização dos Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc), que são vinculados ao sistema judiciário, onde profissionais qualificados facilitam a mediação na tentativa de alcançar um acordo mútuo.
Quando o consenso não é alcançado, a via judicial torna-se a única alternativa. É essencial contar com a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário para iniciar ou contestar ações de despejo, cobranças, consignações em pagamento ou revisões contratuais.
Fonte: einvestidor.estadao.com.br