Recomendação de Compra pela XP Investimentos
A XP Investimentos indicou a compra do fundo imobiliário Patria Log (HGLG11), estabelecendo um preço-alvo de R$ 175,25 para as cotas. Essa projeção sugere um potencial de valorização (upside) de 19% em relação ao valor atual, que é de R$ 147,35.
Composição da Carteira do Fundo
A XP destacou que a carteira do fundo é composta por 41 imóveis performados, totalizando 2,28 milhões de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL). Esses imóveis estão distribuídos em oito estados brasileiros e alugados para 188 locatários.
Distribuição Geográfica
Em termos de exposição geográfica, 56,9% da ABL está concentrada em São Paulo, seguida por Minas Gerais com 18,3%, Espírito Santo com 6% e Bahia com 5,2%.
Avaliação da Exposição a Galpões Logísticos
Na análise realizada por Gonçalves e Bacelar, foi destacado que, apesar do fundo apresentar uma exposição acima da média em relação a galpões logísticos de perfil mais defasado, essa disparidade tem diminuído ao longo do tempo.
Segundo a avaliação dos analistas, as movimentações realizadas no último ano contribuíram de maneira significativa para aumentar a participação do fundo em imóveis modernos e de alta qualidade construtiva.
Classificação da Área Bruta Locável
Atualmente, 41% da ABL do fundo está classificada como AAA, 37% como AA, 12% como A, 6% como B e 3% como C.
Diversificação Setorial da Receita
Do ponto de vista setorial, a XP destacou que a receita do HGLG11 apresenta uma boa diversificação, conforme a seguinte divisão:
- E-commerce (32%);
- Logística (15%);
- Automotivo (11%);
- Varejo (6%);
- Saúde (4%);
- Outros segmentos (31%).
Incentivos Fiscais em Regiões Específicas
Os analistas também alertaram para a presença de 12% da ABL do fundo em regiões que são beneficiadas por incentivos fiscais, como Serra (ES) e Extrema (MG).
“Entendemos que esses mercados exigem atenção especial devido aos potenciais impactos da reforma tributária sobre os benefícios fiscais locais. Isso pode levar algumas empresas a reavaliar suas operações logísticas nessas regiões conforme os incentivos forem extintos”, mencionaram os analistas.
“Entretanto, o período de transição da reforma possibilitará acompanhar a evolução da dinâmica comercial dessas áreas, cujos fundamentos continuam bastante favoráveis neste momento”, complementaram.
Contratos e Potencial de Reajuste
Adicionalmente, a corretora informou que 29% da receita imobiliária do FII passará por revisão até o final do presente ano, dos quais 17% já estão em aberto. Outros 22% estão programados para revisão até o final de 2027.
“Consideramos esse cenário favorável, especialmente no atual contexto do mercado logístico, que é caracterizado por alta demanda por espaços e vacância em níveis mínimos, o que amplia o potencial de captura de reajustes reais nos aluguéis”, afirmaram os analistas.
Gestão Qualificada do Fundo
Os analistas ressaltaram que o HGLG11 possui um “histórico positivo” em sua alocação de capital, o qual foi mantido mesmo após a alteração na gestão do fundo.
Atualmente, o fundo é administrado pela Genial e gerido pelo Patria Investimentos. Anteriormente, a gestão estava sob a responsabilidade do Credit Suisse (CSHG).
De acordo com os analistas, desde o início de suas atividades em 2011, o FII tem apresentado desempenho superior tanto em relação ao IFIX, que é o índice de referência da classe, quanto aos veículos logísticos que integram o indicador.
“Acreditamos que essa performance positiva reflete, principalmente, o sólido histórico de alocação de capital, que foi mantido mesmo com a mudança de gestores e que contribuiu para que o fundo fosse negociado com prêmio ao longo dos anos tanto em relação ao valor patrimonial quanto a seus pares de referência”, destacaram.
Apesar desse contexto, Gonçalves e Bacelar apontaram que o HGLG11 está sendo negociado a um múltiplo P/VP (preço sobre valor patrimonial) de 0,89 vez, o que representa um desconto consideravelmente superior à média histórica.
“As cotas estão sendo negociadas a níveis atrativos em várias métricas de avaliação, com um desconto de 10,8% em relação ao VP, potencial de valorização em relação ao nosso preço-alvo e um valor implícito de R$ 3.440/m², próximo ao custo de reposição dos ativos e inferior aos valores observados em transações comparativas”, comentaram.
Conforme a XP, esse processo de precificação pode estar sendo parcialmente afetado pelo fluxo vendedor (overhang) no mercado provocado pela aquisição de ativos do VILG11 com pagamento em cotas.
Dividendos Esperados
Em relação aos rendimentos, a corretora prevê a manutenção do atual patamar de distribuição, de R$ 1,17 por cota, até meados de 2027, caso não ocorram eventos novos. Com os preços atuais, esse valor corresponde a um dividend yield (DY) anualizado de 9,5%.
Essa expectativa é sustentada por uma reserva acumulada de R$ 0,93 por cota e por um resultado recorrente potencial de R$ 1,31 por cota, dos quais R$ 0,13 correspondem a contratos que atualmente se encontram em período de carência ou desconto, além da previsão de recuperação do resultado recorrente com a finalização de algumas obras em andamento.
“Neste cenário, a distribuição estimada representa um DY anualizado de 9,5%, um patamar que consideramos competitivo considerando o perfil defensivo e o potencial de valorização do fundo”, concluíram os analistas.
Pontos de Atenção
Entre os principais riscos destacados pela XP para a tese de investimentos, estão oscilações no mercado, a liquidez das cotas, a vacância dos imóveis e a possibilidade de inadimplência por parte dos locatários.
A vacância, por exemplo, pode afetar a receita de aluguel, além de aumentar despesas como IPTU e condomínio. Problemas financeiros enfrentados pelos inquilinos podem impactar nos pagamentos e, consequentemente, nos dividendos distribuídos aos cotistas.
Fonte: www.moneytimes.com.br
