Proposta do Banco Central Para Financiamento Imobiliário
Os mutuários que contrataram financiamentos imobiliários indexados ao IPCA nos últimos anos e enfrentaram o aumento das parcelas podem ter boas notícias em breve. Em uma apresentação feita na sexta-feira (18), o Banco Central (BC) anunciou uma proposta que visa tornar esse tipo de crédito mais previsível e menos suscetível às oscilações de preços.
A Contextualização do Financiamento Imobiliário
O financiamento habitacional que é corrigido pela inflação foi lançado em 2019 e tinha como promessa oferecer juros mais baixos em comparação aos contratos tradicionais que são atrelados à Taxa Referencial (TR). No entanto, após a explosão da inflação no período pós-pandemia, muitos mutuários se depararam com um aumento significativo nas prestações, uma vez que tanto o saldo devedor quanto os juros são ajustados pela inflação.
Em uma nota técnica redigida pelo diretor de Regulação do BC, Gilneu Vivan, foi reconhecido que os contratos corrigidos pelo IPCA geraram insegurança entre os tomadores de crédito. O documento alerta que o descompasso entre o aumento das prestações e o crescimento da renda compromete a capacidade de pagamento, especialmente para famílias de baixa renda. Segundo a nota, “o problema é mais evidente em períodos de inflação elevada, quando o aumento das parcelas supera o reajuste dos salários”.
A modalidade, que antes se mostrava vantajosa em um cenário de inflação controlada e juros reais mais baixos, perdeu sua atratividade após o surgimento da pandemia, quando o IPCA disparou e as prestações tornaram-se imprevisíveis.
Nova Proposta: Amortização Adicional
O Banco Central está sugerindo ajustes no funcionamento dos sistemas de amortização — Price e SAC — para incluir um componente adicional de amortização. Essa proposta visa suavizar os impactos da inflação nas parcelas, oferecendo maior previsibilidade ao mutuário.
Esse novo componente seria um “amortecedor”: se o valor for maior do que a inflação, a parcela tende a cair nominalmente; se for menor, o reajuste ficará limitado à diferença entre ambos. Dessa maneira, mesmo em cenários de inflação elevada, as parcelas teriam uma volatilidade inferior, o que tornaria o comprometimento da renda mais estável.
Segundo estimativas do Banco Central, o novo modelo diminuiria também o montante total de juros pagos ao longo do contrato — a redução pode chegar a 34,6% no sistema Price e 24% no SAC, em termos reais, considerando a inflação.
Modelo Semelhante À Nova Linha de Crédito Habitacional
A proposta em estudo tem semelhanças com a linha de financiamento lançada recentemente pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que igualmente prevê um componente extra de amortização nas operações vinculadas a índices de preços.
De acordo com as novas diretrizes, o valor máximo dessa amortização será calculado com base na média do IPCA registrada nos últimos 20 anos. O Banco Central se compromete a divulgar mensalmente o teto que será aplicado com base na evolução da inflação.
Adicionalmente, o modelo proposto resultaria em um aumento significativo no valor da primeira prestação, devido ao maior montante de amortização desde o início do contrato. Em uma simulação realizada, a parcela inicial apresentaria um aumento de aproximadamente 53% em relação à situação atual. Em contrapartida, as prestações subsequentes apresentariam um crescimento muito mais moderado ao longo do tempo, o que ajudaria a reduzir o risco de endividamento.
Se essa menor volatilidade resultar na diminuição das taxas de juros contratuais (por exemplo, de 4% para 3% ao ano), a diferença inicial poderá se reduzir para cerca de 39%, conforme aponta o estudo.
Mesmo diante de cenários de surpresas inflacionárias, o Banco Central afirma que o novo método, que contempla a amortização adicional, manteria as parcelas mais estáveis quando comparadas ao sistema atual.
Simulações Revelam Impacto Positivo
Utilizando o sistema Price como base, o Banco Central realizou simulações que mostraram diferentes cenários para a inflação. Caso a média anual fosse de 2%, a última prestação diminuiria em 45% em relação à primeira; por outro lado, no modelo atual, ocorrreria um aumento de 83%. Em um outro cenário, com uma inflação média de 7%, a elevação seria de 139% no novo modelo, em comparação aos 688% previstos para o sistema vigente.
No que tange ao sistema SAC, mesmo com taxas de inflação variando entre 2% e 7% ao ano, o valor da última parcela permaneceria inferior ao da primeira, enquanto, no sistema atual, as prestações finais poderiam crescer até 227%.
Fonte: www.moneytimes.com.br