Fundo imobiliário da XP investe R$ 1,11 bilhão em imóveis e projeta valorização de 15% nas cotas; IFIX registra queda.

Compra de Empreendimentos pelo XP Office Prime

O fundo imobiliário XP Office Prime realizou um compromisso de compra de dois empreendimentos corporativos localizados em São Paulo, totalizando o valor de R$ 1,11 bilhão. Juntos, os imóveis somam 40,4 mil metros quadrados (m²) de área segundo a norma BOMA, além das vagas de garagem correspondentes, conforme foi informado em um fato relevante divulgado ao mercado.

Detalhes da Operação

O documento revela que a transação abrange o JK Square, situado na região do Itaim Bibi, e o River South, que se encontra no Butantã. O fundo investiu R$ 566,7 milhões à vista para a aquisição, enquanto os R$ 550 milhões restantes serão pagos em seis parcelas semestrais, com vencimentos programados para um período que varia de seis a trinta e seis meses e ainda incluem correção de acordo com a variação positiva do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) durante o período.

A transação prevê, adicionalmente, um possível ajuste de preço de até R$ 49 milhões, que estará condicionado ao cumprimento de métricas de desempenho específicas dos imóveis, conforme estipulado no contrato. Se os critérios forem alcançados, o valor total da compra poderá atingir R$ 1,16 bilhão.

Informações sobre o XP Office Prime

O XP Office Prime foi lançado no mercado em julho deste ano, quando a XP Vista deu início à oferta pública de cotas do fundo, buscando captar R$ 1,1 bilhão. Na oportunidade, a gestora enfatizou que os recursos obtidos seriam especificamente destinados à compra desses dois edifícios de alto padrão localizados em São Paulo.

O JK Square é um edifício de 19 andares que faz parte de um complexo composto por escritórios, lojas e um hotel operado pela bandeira Westin Hotels & Resorts. O imóvel já está 100% locado, com locatários incluindo empresas como Uber e Banco ABC (ABCB4). A aquisição do XP Office Prime representa 67% da torre corporativa do JK Square, o que corresponde a 21 mil metros quadrados, adquirida pelo valor de R$ 759,8 milhões.

Por sua vez, o River South, localizado na Marginal Pinheiros, possui 10 andares e é composto por escritórios, residências e lojas. As salas comerciais do prédio apresentam uma taxa de ocupação de 73%, com a Wise sendo a principal locatária. No caso do River South, a aquisição pelo fundo é de 94% da área, correspondendo a 19 mil metros quadrados, pelo valor de R$ 405,8 milhões.

No prospecto da oferta inicial, a XP havia ressaltado que a estratégia permitiria aos investidores acesso a lajes corporativas de alta qualidade, localizadas em regiões valorizadas de São Paulo, oferecendo diversificação das receitas, proporcionada pela presença de diferentes locatários nos imóveis.

Aspectos Financeiros da Transação

Como parte da estrutura do negócio, o vendedor assumiu o compromisso de garantir ao fundo uma renda mínima mensal de R$ 7,9 milhões durante um período de 36 meses, com correção anual pelo IPCA. Este mecanismo, no entanto, possui um limite total de R$ 60 milhões ao longo do período, com o objetivo de compensar possíveis efeitos de carência, descontos e a vacância dos imóveis adquiridos.

Além disso, o vendedor será responsável pelos encargos que incidem sobre as áreas que se encontram atualmente desocupadas nos empreendimentos. O acordo também prevê o pagamento de um prêmio de locação ao fundo em cinco parcelas semestrais: R$ 16 milhões, R$ 16 milhões, R$ 11 milhões, R$ 11 milhões e R$ 9 milhões, totalizando um montante de R$ 63 milhões.

Previsão de Valorização da Cota Patrimonial

De acordo com a estimativa apresentada pelo XP Office Prime, a adequação dos novos ativos ao valor justo deve levar a uma valorização de aproximadamente 15% na sua cota patrimonial, que atualmente é avaliada em R$ 100. Segundo as informações contidas no fato relevante, essa estimativa foi elaborada com base em laudos de avaliação realizados por uma empresa independente, e já considera os custos e despesas relacionados à aquisição, além da estrutura do fundo.

A administração espera que a reavaliação dos imóveis ocorra nos próximos 10 dias.

Desempenho do IFIX

O IFIX, principal índice dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) na B3, registrou no fechamento da última segunda-feira (28) o valor de 3.737,17 pontos, o que representa uma diminuição de 0,12%. Desde o começo de setembro, o índice acumula uma desvalorização de 0,68%, enquanto no acumulado de 2026 essa queda atinge 1,01%.

Destaques do Último Pregão (28)

O AJFI11 se destacou no último pregão, liderando as altas com um aumento de 2,45%. Em seguida, o PMIS11 apresentou uma alta de 2,01%, e o KORE11 teve um crescimento de 1,94%.

Por outro lado, o BROF11 teve a maior queda, com uma diminuição de 1,97%. Na sequência, o BTCI11 registrou uma queda de 1,87%, enquanto o PSEC11 apresentou uma diminuição de 1,59%.