FIIs com dividendos acima da Selic valem o investimento?
Desvalorização dos Fundos de Investimento Imobiliário
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) iniciaram o ano apresentando uma tendência de alta; entretanto, desde abril, o cenário mudou, resultando em um desconto médio de 16% em relação ao valor patrimonial, conforme análise da Rio Bravo Investimentos. Isabella Almeida, gestora da Rio Bravo, ressalta que essa valorização está intrinsecamente ligada ao cenário macroeconômico e à curva de juros. Matheus Barsi alerta sobre a alta taxa Selic e a competição com outras opções de renda fixa, enquanto Danilo Barbosa identifica oportunidades dentro dos FIIs, considerando o atual baixo preço em relação ao valor patrimonial. O problema reside na inflação e no aumento das taxas de juros, que impactam mais severamente os fundos de tijolo e de papel.
Cenário Atual dos FIIs
Atualmente, os FIIs estão cotados a valores baixos, mas a questão crítica para os investidores é que essa queda significativa não necessariamente representa uma oportunidade vantajosa. “Quando você observa o valor de um ativo de R$ 100 sendo vendido por R$ 84, isso parece convidativo e pode indicar uma potencial valorização da cota. Contudo, é importante compreender que esse desconto não é casual, mas deve ser analisado em conjunto com diversos fatores que podem influenciar a possibilidade de ganho”, afirma Almeida.
Ela destaca que uma boa perspectiva de valorização dos FIIs está atrelada à melhoria do cenário macroeconômico e ao fechamento da curva de juros de mercado. Contudo, Matheus Barsi acredita que as condições para o aumento de valor desses ativos ainda não estão em vigor. Embora a Selic tenha sido recentemente reduzida para 13,75% ao ano, a taxa continua alta.
O Vaivém do Ifix
No contexto atual, Matheus Barsi menciona que a alta simplesmente não é atrativa comparada aos ativos de renda fixa, que oferecem retornos mais previsíveis e, em muitos casos, com menor volatilidade. “Para que eu assuma o risco de mercado e liquidez de um FII, considero necessário identificar um prêmio que justifique esse investimento”, explica.
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) chegou a ter um crescimento superior a 4% até abril, mas posteriormente inverteu essa tendência e apresenta resultado negativo no ano. “É importante ressaltar que o Ifix é um índice de retorno total, ou seja, inclui os rendimentos distribuídos pelos fundos. Isso indica que a desvalorização das cotas foi significativa”, afirma o gestor.
Barsi adota uma postura cautelosa em relação aos FIIs, salientando que o retorno em dividendos, que é o principal atrativo para os investidores, pode criar uma falsa sensação de segurança que não reflete o retorno total do investimento. Um levantamento realizado por ele revela que, dentre os 33 FIIs que apresentaram dividend yields acima do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), 28 deles sofreram desvalorização nas cotas durante o último ano. “Em diversos casos, o dividendo teve que compensar a perda de preço e, em algumas situações, não conseguiu nem mesmo equilibrar essa diferença”.
Desconto Histórico nos FIIs
Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII, observa que o preço sobre o valor patrimonial dos fundos (P/VP) está em um patamar historicamente baixo, o que poderia justificar uma entrada no mercado. Ele explica que as taxas longas de juros e os títulos de renda fixa, como as NTN-B que oferecem remuneração atrelada ao IPCA, têm uma relação inversa com o Ifix; quando um sobe, o outro tende a cair.
Segundo a avaliação de Barbosa, setores logísticos demonstram um crescimento real nos valores de locação, impulsionados pelo aumento do e-commerce, enquanto os imóveis comerciais estão voltando aos níveis de ocupação anteriores à pandemia. “Os fundamentos dos fundos estão em uma fase favorável, mas precisamos considerar o contexto macroeconômico, que permanece incerto até o cenário pós-eleitoral”, observa.
O ajuste observado nos FIIs em abril coincide com a escalada dos conflitos no Oriente Médio, que impactou diretamente os preços dos combustíveis, resultando em uma pressão inflacionária. Um aumento na inflação implica em maiores taxas de juros, o que faz com que as expectativas em relação à Selic, que inicialmente projetavam um fechamento em 12,5% até o final de 2026, sejam revisadas para cima.
Fundos de Tijolo São os Mais Descontados
Isabella Almeida revela que, neste cenário, os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings e galpões, são os que enfrentam maiores dificuldades no setor de FIIs. Esses ativos são sensíveis ao aumento das taxas de juros reais de longo prazo, que foram impactadas pelo aumento dos preços dos combustíveis.
“A cotação desses fundos sofreu uma queda mais acentuada no mercado secundário, contribuindo para a pressão negativa sobre o Ifix a partir de abril”, explica a gestora. Atualmente, com o índice Ifix em torno de 3.750 pontos, este sofreu uma queda de aproximadamente 5% desde sua máxima em abril, tendo alcançado um pico de desvalorização de 7,5% no final de agosto.
A recuperação recente do indicador coincide com a divulgação de pesquisas que mostram um avanço do candidato de oposição nas eleições. Segundo especialistas do mercado, esse movimento favoreceu o fechamento da curva de juros futuros. Almeida comenta que, embora haja uma questão fiscal a ser resolvida no ano seguinte, as movimentações políticas favorecem uma expectativa otimista em relação à curva de juros.
Inflação e Juros: O Desafio dos FIIs
Os fundos de papel, que investem em títulos de crédito relacionados ao setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), estão cotados com um desconto de 13%, sendo essa desvalorização mais evidente entre os fundos ligados à inflação. Almeida destaca que, apesar de os FIIs indexados ao CDI ou IPCA oferecerem rendimentos elevados devido às altas taxas de juros, este fator também se torna o principal risco dessa categoria. “As taxas de juros elevadas podem afetar a capacidade de diversas empresas de honrar suas obrigações financeiras”, acrescenta.
Critérios para Escolher Fundos de Tijolo
Para os fundos de tijolo, é imprescindível observar a qualidade dos ativos e a localização, componentes fundamentais que impactam diretamente a saúde do investimento. Ademais, o investidor deve analisar o nível de endividamento proporcional à sua capacidade de gerar caixa, bem como o custo da dívida. A gestão do fundo é outro aspecto crucial, conforme enfatiza Almeida.
A gestora acredita que existem inúmeras oportunidades com risco controlado no mercado. No segmento corporativo, diversos fundos estão sendo negociados a preços que não refletem adequadamente a qualidade dos ativos em suas carteiras.
Competição pelo Capital do Investidor
Matheus Barsi ressalta que a competição pelo capital do investidor ocorre em três frentes. De um lado, há a renda fixa, que ainda oferece retornos consideráveis. Do outro, encontra-se a Bolsa de Valores, com empresas consolidadas e boas pagadoras de dividendos, que podem apresentar oportunidades de crescimento e geração de caixa. Entre esses dois segmentos, os FIIs precisam demonstrar um prêmio que compense os riscos associados à renda fixa.
Barsi não se opõe aos FIIs, afirmando que há boas oportunidades pontuais. Contudo, ele defende uma análise minuciosa, avaliando cada fundo individualmente, em vez de considerar o setor como um todo. “A seletividade é consideravelmente mais importante do que simplesmente tentar escolher um fundo com base na média do P/VP”.
Danilo observa a correlação negativa entre o Ifix e os juros futuros, enfatizando que enquanto o Ifix apresenta queda, o Ibovespa demonstra crescimento. Ele menciona que o último índice tem sido impulsionado por commodities e bancos com alta geração de caixa. Além disso, o perfil do investidor estrangeiro impacta de forma significativa a performance do mercado.
Por outro lado, o Ifix sofre mais com as retiradas de capital. A composição desse índice mudou, com uma forte migração de investidores pessoa física para investidores institucionais, dificultando a liquidez do segmento, especialmente em momentos de venda.
“Estamos diante de um cenário desafiador, onde os fundos imobiliários se encontram com descontos relevantes, em particular os fundos de tijolo”, conclui Danilo Barbosa, sócio e Head de Research do Clube FII.
Fonte: www.estadao.com.br
