Análise sobre Fundos Imobiliários e Taxa Selic
A redução na taxa Selic é conhecida por impulsionar a renda variável e, consequentemente, os fundos imobiliários. O inverso também se aplica: o aumento nas taxas desestimula o setor. Isso acontece porque muitos investidores optam por aplicar seus recursos em renda fixa durante períodos de juros elevados e direcionam suas aplicações para os FIIs quando se inicia um ciclo de cortes na taxa, em busca de retornos mais atrativos.
Estudo da XP Investimentos
A XP Investimentos conduziu uma análise para verificar a eficácia dessa estratégia, considerando os últimos três ciclos de queda da Selic. O estudo avaliou o desempenho de investidores que já estavam posicionados antes do primeiro corte comparado àqueles que ingressaram no mercado apenas após o início do movimento de redução da taxa.
A melhor janela: até um ano antes
Segundo a corretora, investir em fundos imobiliários entre quatro e 12 meses antes do primeiro corte da Selic se provou uma estratégia eficaz, resultando em ganhos médios que variaram entre CDI +6% e CDI +8,8% ao ano. Em contraste, aqueles que mudaram seu foco para os FIIs somente após o início das reduções na Selic obtiveram resultados bem inferiores, que se situaram entre CDI +2,8% ao ano e 100% do CDI.
Os juros futuros como protagonistas
A XP esclarece que a dinâmica descrita é motivada pelo fato de que os juros futuros, e não diretamente a Selic, influenciam o comportamento do mercado. Embora possa parecer contraintuitivo à primeira vista, a principal razão para essa relação é que o desempenho dos fundos imobiliários está solidamente ligado às variações das taxas futuras. Essas taxas antecipam as decisões do Comitê de Política Monetária (Copom) e impactam a precificação das cotas mesmo antes das decisões serem oficialmente tomadas.
Esse padrão ajuda a explicar o desempenho positivo observado nos FIIs em 2025, apesar da Selic estar no maior patamar registrado nos últimos 20 anos. O aumento no valor dos fundos nos últimos meses foi impulsionado pelo fechamento da curva de juros futuros, refletindo, assim, expectativas de cortes a partir de 2026.
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Fundamentos e descontos atraentes
Mesmo após a recuperação recente, a XP observa que os fundos imobiliários continuam sendo comercializados a preços que apresentam descontos significativos. O IFIX, por exemplo, apresenta uma relação preço/patrimônio de 0,89 vez, o que está abaixo da média histórica e em níveis considerados atrativos.
Adicionalmente, a corretora indica que os fundamentos do setor permanecem sólidos, destacando a baixa taxa de vacância em galpões logísticos, que se mostra em 7,5%. Também são mencionados reajustes significativos nos aluguéis e uma melhora gradual nas lajes corporativas.
Projeções para o futuro
A XP prevê que o ciclo de cortes da Selic deverá iniciar apenas em março de 2026, com reduções graduais até chegar a uma taxa de 12% ao final daquele ano. A análise ressalta que, mesmo com uma leve surpresa negativa no IPCA de setembro, a inflação permanece acima da meta, e as expectativas continuam desancoradas, necessitando de uma manutenção das taxas em níveis elevados por um período mais longo.
O relatório conclui que a expectativa de retenção da taxa em patamares altos até o fim do primeiro trimestre de 2026 reforça a visão de que ainda estamos em um momento oportuno para antever o ciclo de cortes.
Fonte: www.moneytimes.com.br