Impacto das mudanças tributárias no investimento em imóveis
Investir em imóveis para alugar sempre foi considerado uma forma de construir renda passiva e buscar segurança financeira ao longo do tempo.
Atualmente, a taxação sobre esses investimentos é direta: os rendimentos para pessoas físicas estão sujeitos exclusivamente ao Imposto de Renda (IRPF), que é pago mensalmente por meio do sistema Carnê-Leão.
Entretanto, a partir de 2026, o “sonho” de viver de renda com imóveis pode enfrentar algumas mudanças significativas. Isso ocorre devido à implementação gradual do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) no Brasil, conforme determinado pela Lei Complementar nº 214 de 2025, que faz parte da reforma tributária.
O novo regime de IVA propõe a substituição de impostos como ISS, PIS e Cofins por duas novas contribuições:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços);
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
Como isso afeta os aluguéis de imóveis?
Conforme estimativas feitas por analistas da EQI Research, a alíquota padrão do IVA será de 28%. Para os aluguéis de imóveis residenciais, no entanto, haverá um desconto de 70%, reduzindo a cobrança para aproximadamente 8,4% sobre o valor bruto recebido.
Porém, o impacto mais significativo será percebido nas locações de curta duração, como as realizadas por meio da plataforma Airbnb. Para esses casos, a alíquota prevista deve ficar em 16,8%, praticamente o dobro da taxa aplicada aos aluguéis de imóveis residenciais convencionais.
Além disso, quando se considera o Imposto de Renda, o efeito pode ser ainda mais severo: a carga tributária pode consumir cerca de 40% da renda do investidor.
É importante mencionar que, se o limite de receita proveniente de aluguéis for ultrapassado, todo o montante recebido estará sujeito à tributação, não apenas o excedente.
Na prática, muitos proprietários podem tentar repassar esse custo adicional para os inquilinos. Contudo, isso pode resultar em:
- Aumento do risco de vacância;
- Dificuldade de locação;
- Intensificação da concorrência no mercado.
Diante de tal cenário, surgem questionamentos para os investidores: ainda faz sentido manter o patrimônio concentrado em imóveis físicos?
Para Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research, a resposta é não. Ela sugere que os investidores considerem um equilíbrio entre imóveis e fundos imobiliários, aproveitando os benefícios proporcionados por ambos os tipos de investimento.
Veja mais: confira estratégia gratuita para simular renda com FIIs
Por que não investir apenas em imóveis físicos?
Conforme Carolina Borges, os fundos imobiliários costumam oferecer uma estratégia mais vantajosa em comparação com o investimento em imóveis físicos.
Ela aponta que os FIIs possibilitam ao investidor acessar o mercado imobiliário de uma maneira prática, sem as complicações geralmente associadas à posse direta de imóveis. Isso inclui a eliminação de preocupações com inquilinos, riscos de vacância, inadimplência, além de custos relacionados a manutenção e reformas, por exemplo.
Outra vantagem a ser ressaltada é que os fundos imobiliários proporcionam ganhos em duas frentes:
- Por meio do pagamento recorrente de dividendos, frequentemente mensais;
- Pela valorização das cotas que são negociadas na bolsa.
Adicionalmente, ao contrário dos imóveis físicos, que somente revelam sua valorização quando passam por operações de compra e venda, os FIIs têm suas cotas precificadas diariamente, o que proporciona maior transparência em relação ao patrimônio.
ter uma “pequena fatia” de grandes empreendimentos, como shoppings, galpões logísticos ou prédios corporativos, participando tanto da renda gerada por esses ativos quanto do potencial de valorização ao longo do tempo.Não obstante, é importante destacar que parte desses rendimentos precisa ser reinvestida para manter o poder de compra ao longo do tempo.
Segundo a análise da especialista, para aqueles que têm como objetivo buscar geração de renda passiva, os FIIs podem ser uma alternativa eficiente, mas isso deve ser realizado com um equilíbrio em relação aos outros ativos da carteira.
É precisamente nessa perspectiva de diversificação e equilíbrio que a EQI Research desenvolveu uma ferramenta que permite ao investidor estipular a renda desejada para o futuro com fundos imobiliários, além de descobrir quanto precisa investir para alcançar essa meta.
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Utilização do Simulador Vivendo de Renda com FIIs
O Simulador Vivendo de Renda com FIIs, desenvolvido pela EQI Research, é uma ferramenta gratuita que fornece, de maneira prática, uma estimativa do quanto o investidor poderia receber ao aplicar em fundos imobiliários.
Em poucos cliques, é possível informar qual renda mensal o usuário deseja alcançar com os FIIs e visualizar um plano que indica como chegar a esse objetivo.
Além de projetar o retorno potencial, o simulador fornece uma carteira sugerida de fundos imobiliários, apresentando a proporção recomendada de cada ativo e o valor que deve ser alocado em reais.
Para ilustrar, imagine que um investidor deseje adicionar R$ 1.000,00 à sua renda mensal proveniente do mercado imobiliário.
Ao informar essa meta, o simulador calcula automaticamente o capital necessário para investimento em fundos imobiliários. Por exemplo, para uma renda mensal esperada de R$ 1.000,00, o capital que deve ser investido seria de aproximadamente R$ 107.661,80.
A ferramenta também sugere uma carteira diversificada, indicando os setores, os FIIs recomendados e o valor exato a ser alocado em cada um deles para alcançar a renda desejada.
renda passiva. Ademais, a boa notícia é que esta ferramenta pode ser acessada e testada agora, sem custo algum.Basta clicar no botão abaixo e seguir o passo a passo:
Fonte: www.moneytimes.com.br