Desempenho do Mercado Imobiliário de Alto Padrão em São Paulo
Após um ano de 2025 caracterizado por recordes em lançamentos e vendas, o mercado de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo apresentou um retrocesso em 2026. Fatores como o aumento do estoque, a manutenção de juros em níveis elevados e incertezas acerca do cenário econômico brasileiro estão levando até mesmo compradores de alta renda a postergar a aquisição de novos imóveis.
Redução nas Vendas e Lançamentos
No primeiro semestre de 2026, as vendas de unidades de alto padrão e luxo diminuíram 39% em comparação ao mesmo período do ano anterior. Os lançamentos sofreram uma queda ainda mais acentuada, de 53%, conforme levantamento realizado pela Brain Inteligência Imobiliária e divulgado exclusivamente para a Broadcast. No segundo trimestre deste ano, a redução nas vendas atingiu 53%. Fábio Tadeu Araújo, presidente da consultoria, ressalta que “o mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais”.
Preços em Alta e Condições de Compradores
Araújo observa que as incorporadoras quase dobraram a quantidade de lançamentos nos últimos cinco anos, enquanto o número de famílias com condições financeiras para adquirir imóveis tão caros continua limitado. No segmento de alto padrão, o preço médio dos apartamentos alcançou R$ 2,9 milhões, apresentando um aumento de 47% em um ano. Entre os imóveis de luxo, a média chegou a R$ 10,8 milhões, com uma alta de 24%.
Comportamento dos Compradores
O presidente da Brain destacou que os compradores desse segmento possuem um perfil distinto em comparação ao mercado residencial convencional. Geralmente, eles já possuem uma moradia e a decisão de compra está intimamente relacionada a fatores como localização, qualidade da arquitetura, plantas, comodidades, marcas associadas ao empreendimento e outros diferenciais. Nesse contexto, a percepção de exclusividade é fundamental para impulsionar as vendas.
Entretanto, a ampliação da oferta de imóveis tem enfraquecido essa argumentação. Com mais empreendimentos competindo pelo mesmo público, a sensação de escassez diminui e os compradores ganham mais margens para comparar projetos, preços e condições antes de concretizar suas decisões.
Capacidade de Absorção do Mercado
Segundo Araújo, o setor atingiu sua máxima capacidade de absorção. A diminuição das vendas não ocorre porque o público não possui recursos para comprar, mas sim porque o ímpeto de compra tem mostrado sinais de queda. “Agora, vamos entender qual será o ponto de estabilização”, afirma o especialista.
Esse ponto de vista é corroborado pelo analista do Citi, André Mazini, que atribui a proliferação de projetos de luxo como uma das principais razões para a perda de exclusividade do mercado. “Lançou-se muito. E começamos a notar uma superoferta de luxo. O discurso de apartamentos únicos e exclusivos não se sustenta nessas condições. Com muita oferta, deixa de ser exclusivo”.
Situação nos Jardins
A realidade do mercado de luxo é facilmente observada nos Jardins, onde podem ser encontrados pelo menos nove estandes e canteiros de obras durante uma caminhada pelo bairro. Na Rua Guarará, 575, a Benx está construindo o Autor Jardins, com plantas variando de 188 m² a 489 m², com preços a partir de R$ 5,8 milhões. A três quadras dali, na Alameda Lorena, 70, a Yuny lançou um residencial com apartamentos de 300 m² a 713 m², cujos preços variam entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.
Na Rua Manuel da Nóbrega, 950, a Even desenvolve o Esther Ibirapuera, com unidades de 251 m² a 334 m² e preços entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões. Além disso, há projetos de outras construtoras renomadas, como Cyrela, Lindenberg e SDI na região.
Luciano Amaral, presidente da Benx, observa que a quantidade de projetos nos Jardins e no Itaim é sem precedentes. Ele comenta: “Continuamos a vender bem, embora a um ritmo um pouco mais lento. Hoje, o comprador pesquisa mais, visitando três ou quatro bons projetos por conta da variedade de ofertas e do fácil acesso à informação. É muito raro entrar em um estande e efetuar uma compra imediata”.
Fatores Macroeconômicos em Jogo
A situação do mercado é também influenciada pelo ambiente macroeconômico. Amaral ressalta que os juros elevados e um conjunto de incertezas relacionadas a eleições, tarifas comerciais e conflitos internacionais atuam como obstáculos adicionais ao mercado. “O setor está enfrentando um mercado mais difícil, especialmente neste segundo semestre. Trata-se de uma série de fatores voláteis que dificultam a situação”.
Mazini complementa que a elevação dos juros impacta o custo de oportunidade para compradores de imóveis. Com opções de aplicações financeiras que apresentam retornos atrativos, a decisão de retirar dinheiro aplicado para adquirir um imóvel na planta nem sempre parece a mais vantajosa. “Dizem que o principal concorrente do incorporador é o juro alto, que desestimula o saque das aplicações”.
Efeito nas Incorporações
Com a desaceleração no ritmo das vendas, algumas incorporadoras optaram por reduzir a quantidade de novos projetos como uma maneira de controlar os estoques e preservar as margens de lucro. A Even, por exemplo, decidiu desacelerar os lançamentos devido ao mercado mais desafiador, que é impactado pela manutenção dos juros elevados e pelo aumento dos custos de insumos. Durante uma teleconferência no mês passado, o presidente Márcio Moraes afirmou: “Observamos o mercado mais desafiador e optamos por reduzir o volume de lançamentos”.
A empresa lançou dois empreendimentos no primeiro semestre e adiou um terceiro. Moraes também apontou que, embora haja interessados na compra, o processo de decisão está mais demorado. Em média, o intervalo entre a visita ao imóvel, a negociação e a assinatura do contrato tem levado cerca de 90 dias.
A Benx também está adotando uma postura mais cautelosa. Embora os lançamentos previstos tenham sido mantidos, algumas aquisições de terrenos foram adiadas. “Desde o ano passado, estamos mais conservadores”, comentou Amaral.
Perspectivas para o Mercado
Na visão de Amaral, a situação atual não representa uma crise, mas sim uma acomodação diante do desempenho robusto observado em 2025. “Acredito que este ano e o próximo serão assim, com menos lançamentos. Espero que a situação melhore a partir de 2028, com juros mais próximos de 10%”, disse.
Por outro lado, a JHSF adota uma perspectiva mais positiva para o segmento de luxo. O presidente Augusto Martins afirma que o ambiente de juros elevados não constitui uma situação extraordinária para o Brasil. “Não estamos vivendo um momento muito diferente do que o Brasil já enfrentou em outros ciclos. Nunca tivemos períodos prolongados com juros baixos”.
A companhia está em fase de construção do Reserva Cidade Jardim, um empreendimento com quatro torres residenciais e 146 apartamentos, cada um na faixa dos R$ 30 milhões. Martins relatou que mais da metade das unidades já foi vendida, destacando que “está sendo um sucesso de vendas”.
A Construtora Adolpho Lindenberg também registrou um desempenho melhor do que o esperado. Em um único final de semana em agosto, a empresa vendeu 21 dos 39 apartamentos de um residencial neoclássico lançado em Moema, nas proximidades do Parque do Ibirapuera, onde os preços começam em R$ 14 milhões. “Esperávamos um sucesso comercial, mas na verdade, as vendas superaram nossas expectativas”, comentou Adolpho Lindenberg Filho, presidente da construtora.
Estoques e Vigilância do Mercado
Apesar da desaceleração observada, dados da Brain indicam que o estoque de imóveis de alto padrão e luxo atualmente corresponde a 18 meses de vendas, um nível considerado razoável pela consultoria. “Isso significa que o incorporador leva um ano e meio para vender um prédio inteiro. Não está mal”, avaliou Araújo. “Não acredito que estejamos enfrentando uma crise, pois o estoque está relativamente baixo e as empresas acertaram ao reduzir os lançamentos”.
Os números do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), considerando o tamanho dos apartamentos, demonstram uma realidade um pouco mais pressionada. Atualmente, o estoque na cidade de São Paulo alcançou 19,6 meses para unidades entre 86 m² e 130 m², 20 meses para imóveis entre 131 m² e 180 m² e 21 meses para apartamentos que superam 180 m².
Esses índices estão acima das médias históricas para esses segmentos, que costumam ficar entre 12 a 13 meses de vendas. Para Mazini, do Citi, esse cenário coloca o mercado de luxo em uma zona de alerta crescente. À medida que a velocidade das vendas diminui, os indicadores de comportamento dos estoques se tornam elementos cruciais a serem monitorados nos próximos meses.
Fonte: br.advfn.com
