Tax Tools: Tributação Inteligente na Prática
A série Tax Tools – Tributação Inteligente na Prática, iniciada em parceria com o Estadão, teve sua estreia marcada por uma transmissão ao vivo que abordou a temática de imóveis, considerada pertinente devido às recentes mudanças fiscais no setor. Segundo a especialista, é fundamental que os investidores estejam atentos para evitar surpresas inesperadas no final do processo.
Preparação para as Novas Regras
Ao lidar com a aquisição de imóveis, o proprietário deve estar preparado para adaptar sua estrutura jurídica às novas exigências. Essa mesma lógica se aplica a empreendimentos que recentemente foram lançados e a imóveis que estão em fase de construção, conforme recomenda a especialista.
Os contratos de locação, compra, venda e incorporação de imóveis geralmente possuem um prazo de validade mais extenso. Assim, caso uma reforma tributária entre em vigor durante esse período, o investidor pode se deparar com despesas que não estavam previstas nas cláusulas iniciais do contrato. Na realidade, não existe uma única solução que se aplique a todos os casos, conforme explica a especialista. As novas disposições exigem uma avaliação cuidadosa e individualizada, fazendo com que cada investidor reestruture sua carteira e revise sua maneira de operar. "É preciso dedicar tempo ao planejamento. A quantificação das vantagens torna-se essencial", completa.
As reformas obrigam os investidores a observar sua carteira de imóveis como um sistema interconectado. Decisões que antes eram consideradas isoladas, como manter um quarto imóvel extra, vender rapidamente um ativo ou ampliar a oferta para locação temporária, agora podem ter repercussões fiscais significativas. Nesse contexto de mudanças contínuas nas normas, uma revisão dos contratos e um levantamento da exposição tributária não é mais uma prática excessiva de cautela, mas sim um componente essencial da estratégia de investimento.
Planejamento é Essencial
As novas diretrizes não demandam atitudes impulsivas, mas sim uma abordagem cautelosa, respaldada em uma análise detalhada do cenário atual. Aqueles que compreendem os novos parâmetros conseguem transformar incerteza em planejamento, evitando assim surpresas desagradáveis.
É importante ressaltar que nem todas as novas diretrizes fazem com que um investidor em imóveis automaticamente se torne um contribuinte. O que essas regras introduzem é uma mudança estrutural significativa: o status fiscal agora depende das operações que o investidor realiza, e não se resume apenas à posse do patrimônio. O especialista alerta que o risco não reside unicamente na alíquota futura, mas também na possibilidade de ser classificado como “agente econômico” sem que o investidor esteja ciente, o que implicaria na obrigação de pagar impostos como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que se aplicam às operações econômicas.
O objetivo das reformas é abranger a exploração econômica contínua de imóveis e não apenas a simples posse de bens patrimoniais. Dessa forma, existem determinados gatilhos que sinalizam quando uma pessoa física deixa de ser vista como alguém que possui um rendimento extra e começa a ser tratada como um agente que realiza atividades econômicas com os imóveis.
Condições para que o Investidor Seja Considerado Contribuinte
Um investidor no segmento de imóveis entra no novo regime tributário somente quando ocorrem, simultaneamente, duas condições:
- Receita anual de locação acima de R$ 240 mil; e
- Mais de três imóveis distintos alugados.
Se apenas um dos critérios for alcançado, explica a especialista, a situação do investidor permanece inalterada. Em questões relacionadas à compra e venda frequente de imóveis, considera-se que a pessoa física se torna um contribuinte quando, no ano anterior, realizou a venda ou a cessão de direitos de mais de três imóveis que estavam em sua propriedade por menos de cinco anos.
Essa norma visa identificar casos em que há uma rotação constante de ativos, ao invés de situações de venda esporádica de um bem. No que diz respeito à locação, existe ainda o que a especialista define como “gatilho no susto”: caso a receita anual ultrapasse o limite em 20% – correspondente a R$ 288 mil – o investidor poderá ingressar no regime já no mesmo ano, sem a necessidade de aguardar o exercício seguinte.
O enquadramento também se aplica quando uma pessoa física envolve-se em construção com a intenção de vender. Neste cenário, o investidor torna-se contribuinte se alienar mais de um imóvel que tenha construído, levando em consideração as obras realizadas nos cinco anos anteriores à venda. Portanto, construir e vender repetidamente tende a alinhar o investidor mais estreitamente a uma atividade empresarial, segundo a visão da especialista.
Impacto das Plataformas de Locação
Outro tópico abordado no evento de lançamento da série Tax Tools foi a influência de plataformas de locação de curta duração, como o Airbnb, dentro das novas diretrizes tributárias.
A locação de imóveis residenciais por até 90 dias pode ser classificada como uma atividade de hotelaria, desde que o investidor já tenha se enquadrado em algum dos gatilhos mencionados. O uso dessas plataformas, por si só, não verifica a transformação da pessoa física em contribuinte.
Uma vez que os gatilhos são ultrapassados, o investidor passa a ser submetido a um regime específico para operações imobiliárias. Nesse novo modelo, as vendas se beneficiam de uma redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS, enquanto locações, cessões e arrendamentos desfrutam de uma diminuição de 70%.
No contexto da locação residencial, aplica-se ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel, que é limitado à base de cálculo. A proposta é ajustar a tributação à natureza das operações, evitando que o investidor pessoa física seja equiparado completamente a uma empresa do setor.
Em resumo, a aquisição de imóveis não transforma automaticamente ninguém em contribuinte: o que realmente determina o enquadramento é um conjunto, que inclui volume, frequência e perfil de atividade econômica, conforme destacado pela especialista.
Próximos Eventos
A série especial de transmissões ao vivo Tax Tools – Tributação Inteligente na Prática ocorre às terças-feiras e tem como principal objetivo esclarecer a complexidade do sistema tributário brasileiro, transformando-a em oportunidades para os contribuintes.
As reuniões com a especialista servem como um recurso que visa simplificar o cotidiano dos contribuintes em meio à confusão tributária que prevalece no Brasil. Na próxima edição, agendada para o dia 24 de fevereiro, às 18h30, o tema a ser discutido será “Morar no Paraguai para Pagar Menos Imposto: Faz Sentido?”, que proporcionará uma abordagem prática sobre planejamento fiscal, além de contemplar riscos, limites e oportunidades concretas.
Para aqueles que desejam participar interativamente com a especialista e receber gratuitamente todas as informações da série em primeira mão, é necessário realizar um cadastro por meio do link disponível.
Fonte: einvestidor.estadao.com.br