Expectativas para os Fundos Imobiliários em 2026
Após um desempenho notável em 2025, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) deve enfrentar um cenário mais equilibrado em 2026. Apesar dos desafios, há ainda espaço para oportunidades de valorização e geração de renda, conforme a análise do BTG Pactual.
Cenário Macroeconômico
O relatório da instituição financeira ressalta que a melhoria no ambiente macroeconômico, especialmente a expectativa de um recuo na taxa Selic, pode sustentar o desempenho do setor. No entanto, é importante estar ciente de que a volatilidade ainda poderá ser um fator a se considerar, em função de ser um ano eleitoral.
Segundo os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, “Para 2026, nossa visão parte de um cenário mais construtivo. Embora o patamar de juros deva permanecer elevado, um ciclo de cortes tende a melhorar o ambiente para ativos de risco, especialmente aqueles com geração recorrente de renda.”
Desempenho do IFIX em 2025
O IFIX — principal índice dos fundos imobiliários na B3 — apresentou uma valorização superior a 20% em 2025. Segundo o BTG, esse movimento foi influenciado pelos altos descontos observados e por uma base de comparação mais fraca. O ano passado foi marcado por significativos avanços estruturais na indústria de FIIs, incluindo a retomada da captação, a expansão da base de investidores que chegou a 2,9 milhões de pessoas, além da melhora operacional dos fundos, evidenciada pelo aumento de aluguéis e uma redução na vacância.
Análise Setorial dos Fundos
Fundos de Tijolo e Papéis
O BTG avalia que os fundos de tijolo já passaram por um ajuste considerável nos preços de suas cotas, principalmente aqueles que apresentam maior patrimônio e liquidez. Contudo, muitos segmentos ainda estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial, o que proporciona um espaço para apreciação ao longo do ciclo.
Por outro lado, o relatório indica que o nível elevado dos juros reais continua a favorecer os FIIs de papel, especialmente aqueles relacionados a estruturas vinculadas ao IPCA. “Os fundos de recebíveis devem iniciar um processo gradual de redução dos dividendos ao longo de 2026, devido à queda da Selic e a uma inflação mais controlada. No entanto, os níveis de rendimento devem continuar bastante competitivos, com a vantagem adicional de menor volatilidade”, destaca o documento.
Diante deste cenário, o BTG planeja aumentar gradativamente a exposição a fundos de tijolo em 2026, evitando movimentos abruptos. A instituição comenta que o calendário eleitoral pode gerar momentos de estresse no mercado, criando oportunidades de compra em preços mais vantajosos. “Por se tratar de um ano eleitoral, podem surgir janelas oportunísticas. A alocação será feita de forma progressiva, com foco na qualidade dos ativos, localização consolidada e previsibilidade do fluxo de caixa.”
Setores Promissores para 2026
Lajes Corporativas
Entre os fundos de tijolo, o BTG identifica lajes corporativas como um dos segmentos mais defasados do mercado em termos de valuation. Apesar das melhorias operacionais já observadas, esses FIIs ainda estão sendo negociados com um desconto expressivo em relação ao seu valor patrimonial. Isso sustenta uma visão otimista, especialmente em regiões como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia.
Galpões Logísticos
Sobre os galpões logísticos, o relatório enfatiza que a demanda continua robusta, e o crescimento dos aluguéis deve perdurar, refletindo a escassez relativa de imóveis de alta qualidade. No entanto, é importante observar que o setor já está sendo negociado mais perto do valor patrimonial, o que limita a possibilidade de reprecificação e torna essencial a seleção de ativos.
Shoppings Centers
O BTG mantém uma perspectiva positiva para os shoppings. Este segmento ainda está sendo negociado com deságio e apresenta um FFO yield estimado para 2026 em torno de 10% ao ano, superior à média histórica. Além disso, a implementação de isenção de imposto de renda para pessoas físicas com renda mensal de até R$ 5 mil deve contribuir para um aumento no consumo das classes B e C, que constituem o público predominante dos shoppings nos FIIs. No entanto, a expectativa de um IGP-M negativo em 2025 restringe os reajustes de aluguel em 2026, o que exige uma maior seletividade dentro do setor.
Renda Urbana e Fundos de Fundos (FOFs)
No setor de renda urbana, o banco observa que a alta nos últimos meses foi consistente e trouxe dividendos competitivos. Contudo, nesse contexto, o setor praticamente eliminou seu desconto, o que diminui o potencial de valorização no curto prazo. No que diz respeito aos fundos de fundos (FOFs) e hedge funds, o BTG salienta que a perspetiva de deságio ainda é significativa. No entanto, esses ativos tendem a apresentar maior volatilidade em um ano eleitoral.
Fonte: www.moneytimes.com.br