Desempenho dos Fundos Imobiliários em 2025
Após um ano desafiador em 2024, que culminou com uma queda acumulada de 5,89% no IFIX, os fundos imobiliários vivenciaram um ano de recuperação em 2025, embora essa recuperação tenha sido desigual entre os diferentes ativos.
Enquanto alguns FIIs registraram aumentos superiores a 50%, outros enfrentaram perdas significativas, especialmente no segmento dos fundos de papel. Na análise entre as duas categorias, os FIIs de tijolo destacaram-se como os principais ganhadores, impulsionados pela expectativa de um ciclo de cortes na taxa Selic e pela recuperação do interesse dos investidores em ativos com desconto na bolsa.
“Os fundos de tijolo se saíram melhor em 2025, em função do fechamento da curva de juros futuros e das expectativas de mudança na política monetária do país”, afirmou Felipe Sousa, analista de produtos e pesquisa do Andbank, em entrevista ao Money Times.
Setores em Alta: Logística, Lajes e Shoppings
Entre os ativos que se destacaram, a concentração foi acentuada no setor logístico: de acordo com dados da Quantum Finance, quatro dos cinco fundos imobiliários com melhor valorização pertencem a essa área.
O Pátria Logística (PATL11) liderou o ranking, apresentando um retorno de 51% desde janeiro, seguido por RBR Logística (RBRL11), BlueMacaw Logística (BLMG11) e Vinci Logística (VILG11), todos com ganhos superiores a 40% no mesmo intervalo.
Além do setor logístico, outros segmentos, como lajes corporativas e shoppings, também se destacaram, tendo entrado em 2025 com preços que refletiam significativos descontos em relação ao valor patrimonial (P/VP).
No setor de shoppings, o HSI Malls (HSML11) conquistou uma valorização de 34%, enquanto Capitânia Shoppings (CPSH11) e BTG Pactual Shoppings (BPML11) também figuraram entre os que apresentaram as maiores altas do ano. Apesar do predominante sucesso dos FIIs de tijolo, houve exceções notáveis, como o Hectare CE (HCTR11), um FII de papel que subiu 36%, e o KFOF11, fundo de fundos, com uma valorização de 32%.
Top 10 Maiores Retornos do IFIX em 2025
| Fundo imobiliário | Ticker | Segmento | Retorno (%) |
|---|---|---|---|
| Pátria Logística FII | PATL11 | Logística | 51,57% |
| RBR Logística FII | RBRL11 | Logística | 43,12% |
| BlueMacaw Logística FII | BLMG11 | Logística | 42,54% |
| Vinci Logística FII | VILG11 | Logística | 40,33% |
| BRPR Corporate Offices FII | BROF11 | Lajes Corporativas | 38,53% |
| Hectare CE FII | HCTR11 | Recebíveis | 36,52% |
| HSI Malls FII | HSML11 | Shopping | 34,42% |
| Capitânia Shoppings FII | CPSH11 | Shopping | 34,24% |
| BTG Pactual Shoppings FII | BPML11 | Shopping | 32,67% |
| Kinea FOF FII | KFOF11 | Híbrido | 32,53% |
O Cenário dos Menos Rentáveis
Enquanto os FIIs de tijolo dominaram o topo do ranking, a realidade foi oposta na parte inferior do mercado. Um levantamento da Grana Capital enviado ao Money Times revelou que, entre os 10 fundos imobiliários com menor desempenho em 2025, oito pertencem ao segmento de recebíveis.
Mesmo com dividend yields elevados em algumas situações, a forte desvalorização das cotas foi capaz de anular os rendimentos distribuídos, resultando em retornos totais negativos para os investidores.
Menores Retornos em 12 Meses Até 30/11/2025
| Fundo imobiliário | Ticker | Cota em 30/11/2024 (R$) | Cota em 30/11/2025 (R$) | Rentabilidade (%) |
|---|---|---|---|---|
| Brio Real Estate II | BRIM11 | 1.176,00 | 328,28 | -72,09% |
| Urca Prime Renda | URPR11 | 61,00 | 31,50 | -48,36% |
| Reag Renda Imobiliária | RMAI11 | 74,71 | 47,50 | -36,42% |
| Versalhes Recebíveis | VSLH11 | 3,29 | 2,35 | -28,57% |
| HGI Crédito Imobiliário | HGIC11 | 90,80 | 66,31 | -26,97% |
| Banrisul Novas Fronteiras | BNFS11 | 97,55 | 73,26 | -24,90% |
| Polo Recebíveis Imobiliários | PLRI11 | 12,30 | 9,30 | -24,39% |
| Atrio Reit Recebíveis | ARRI11 | 8,69 | 6,63 | -23,71% |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 30,66 | 23,61 | -22,99% |
| Cartesia Recebíveis Imobiliários | CACR11 | 95,95 | 75,45 | -21,37% |
Perspectivas para a Indústria
Apesar da variação nos resultados dos fundos, a avaliação geral de 2025 é positiva, segundo o analista do Andbank. Desde o início do ano, o IFIX apresenta uma alta de mais de 18%, o que ajuda a minimizar o fraco desempenho observado em 2024.
“Ao analisarmos o retorno ajustado entre dezembro de 2023 e dezembro de 2025, constatamos um ganho próximo de 11,3%. Em um horizonte de cinco anos, esperamos que o retorno fique em torno de 33%”, declarou Sousa.
Crescimento do Número de Investidores
Embora algumas oscilações e quedas tenham sido notadas em determinados segmentos, a base de investidores em fundos imobiliários continuou a crescer na bolsa de valores. Dados da B3 indicam que a quantidade de investidores individuais com fundos imobiliários em custódia aumentou de 2,785 milhões, em dezembro de 2024, para 2,902 milhões, em novembro de 2025, representando um crescimento de cerca de 4%.
Entretanto, o ritmo de expansão apresentou uma desaceleração se comparado ao ano anterior, durante o qual o aumento foi de 12%.
Fonte: www.moneytimes.com.br