Anúncio da Venda de Imóveis pela JHSF
A JHSF (código da ação: JHSF3) surpreendeu o mercado ao comunicar a venda de um conjunto de imóveis avaliado em R$ 4,6 bilhões. Esse valor supera a própria capitalização da empresa na Bolsa, que era de R$ 3,8 bilhões no fechamento da última terça-feira, dia 16.
Questões sobre a Estrutura da Venda
A decisão de comercializar ativos com valor equivalente ou superior ao que os investidores estão dispostos a pagar por todas as suas ações levanta questões sobre a estratégia da empresa.
A operação será estruturada através da criação de um veículo de investimento, possivelmente na forma de um fundo imobiliário. Para a empresa, esta representa a maior oferta já realizada para o setor da construção civil, segundo informações divulgadas pela própria companhia.
Os bancos já confirmaram garantias de colocação para a operação, o que indica que os recursos deverão ser incorporados ao caixa da JHSF ainda neste ano, caso todas as condições prévias sejam atendidas. A previsão é de que a oferta seja oficialmente lançada nas próximas semanas, com a expectativa de conclusão ainda em 2023, conforme informações obtidas pelo sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado, denominado Broadcast.
Reprecificação Implícita
Na prática, essa transação pode indicar que os ativos da JHSF estão sendo avaliados por um preço inferior ao seu valor real no mercado. O pacote de imóveis inclui projetos residenciais de alto padrão, como o Reserva Cidade Jardim, que está em construção na Marginal Tietê, e o São Paulo Surf Club. Além disso, também estão presentes lotes do Complexo Boa Vista em Porto Feliz (SP) e áreas da Fazenda Santa Helena, localizada em Bragança Paulista (SP).
Entretanto, ativos de renda recorrente, como shoppings, hotéis, aeroporto e restaurantes, não foram incluídos na venda, pois continuam a ser fontes estáveis de receita para o grupo. De acordo com fontes consultadas pelo Broadcast, a empresa chegou a considerar a possibilidade de desmembrar alguns de seus negócios, mas optou por não prosseguir com essa estratégia, pois acreditava que as ações teriam pouca movimentação na bolsa. Assim, a alternativa escolhida foi a criação de um veículo próprio.
Oportunidade Financeira
Caso a venda seja finalizada até dezembro, a JHSF poderá registrar uma significativa injeção de liquidez no balanço do quarto trimestre. Até o final de junho, a empresa apresentava uma dívida líquida de R$ 1,6 bilhão, o que equivale a 1,8 vez o Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização).
Com os R$ 4,6 bilhões provenientes da venda, a empresa entrará em 2026 com um patamar de caixa superior ao de suas dívidas, oferecendo um cenário de alavancagem mais confortável. De acordo com a própria companhia, essa movimentação deverá propiciar uma estrutura de capital mais moderna, permitindo que futuros projetos de incorporação sejam realizados em parceria com investidores, através de veículos específicos.
Próximos Passos
Além do objetivo de redução de dívidas, a JHSF planeja destinar os recursos obtidos para acelerar empreendimentos estratégicos. Entre esses projetos destacam-se:
- O Boa Vista Village Town Center, que contará com marcas renomadas como Gucci e Chloé.
- O Shops Faria Lima, um centro comercial situado em uma das áreas mais nobres de São Paulo.
- A revitalização da Usina São Paulo, localizada às margens do Rio Pinheiros.
- A expansão do Aeroporto Catarina e do Catarina Outlet, ambos em São Roque (SP).
A venda dos imóveis, realizada com valores que estão em linha com o que o mercado considera justo, transmite uma mensagem clara: as ações da JHSF podem estar subavaliadas. Este desalinhamento entre o preço de mercado e o valor intrínseco dos ativos pode criar oportunidades para uma reprecificação, especialmente se os investidores passarem a reconhecer o potencial de geração de caixa embutido nesses projetos.