Apartamentos Compactos Dominam Lançamentos e Estoque de Imóveis Novos em São Paulo
Unidades de até 34 m² já compõem a metade do estoque de novos imóveis e representam 78% dos lançamentos na cidade de São Paulo. O aumento nas opções de imóveis compactos reflete uma tendência que, ao que parece, está sendo cada vez mais adotada pelos brasileiros. As condições econômicas atuais, com juros elevados e incertezas sobre cortes na taxa, influenciam a forma como as pessoas investem em imóveis.
Investimentos em Imóveis e Retornos em Títulos Públicos
Comprar um imóvel visando gerar renda com aluguel ainda é uma estratégia de investimento popular entre os brasileiros. No entanto, com os juros atualmente na casa dos dois dígitos e sem expectativas de reduções significativas no curto prazo, essa opção pode apresentar um retorno inferior ao de investimentos em títulos públicos. Atualmente, esses títulos oferecem rendimentos que podem chegar a 7% acima da inflação.
Essa análise se baseia em uma simulação realizada pela EQI Investimentos, que foi solicitada pelo E-Investidor. A comparação envolveu uma compra à vista de um apartamento em São Paulo, levando em consideração as taxas atuais de três papéis do Tesouro Direto.
Simulação do Investimento Imobiliário
Na simulação, a EQI avaliou um apartamento padrão de 65 metros quadrados, que contém dois dormitórios. De acordo com o índice FipeZAP de agosto, o preço médio do metro quadrado em São Paulo era de R$ 12.143. Portanto, o custo total do imóvel seria em torno de R$ 790 mil. Incluindo despesas como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escreitura e registro, o preço final do imóvel chegaria a aproximadamente R$ 822 mil.
Ao considerar a compra do imóvel à vista, o proprietário poderia cobrar um aluguel médio de R$ 4.260 por mês, que seria ajustado anualmente pela inflação. Esse valor representa um rendimento bruto de 0,54% ao mês. No entanto, para avaliar o retorno real desse investimento, é necessário considerar ainda despesas que diminuem a renda final do proprietário, como taxas e eventuais períodos de vacância.
Considerações sobre Custos e Despesas
A simulação da EQI também incluiu uma taxa de administração de 8% sobre o aluguel e o primeiro aluguel de cada novo contrato, que geralmente são pagos à corretora imobiliária. Foram previstos períodos de desocupação equivalentes a um mês a cada dois anos, durante os quais o proprietário arcaria com as despesas do imóvel, estimadas em R$ 780 mensais referentes ao condomínio, além de R$ 150 de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Adicionalmente, consideraram-se os gastos com manutenção e Imposto de Renda (IR). Para a manutenção, a EQI estimou um custo médio anual correspondente a 0,5% do valor do imóvel, o que equivale a R$ 3.950. Em relação ao imposto, foi utilizada uma alíquota de 27,5%, que é aplicada no carnê-leão, o recolhimento mensal obrigatório de pessoas físicas que recebem rendimentos de outra pessoa física.
Baseando-se nessas condições, o aluguel de um imóvel desse padrão resultaria, em um cenário base, em uma renda líquida de cerca de R$ 26,9 mil no primeiro ano, equivalente a um rendimento de 3,3% ao ano. Se fosse considerada a valorização do apartamento e sua venda ao final de seis anos, o retorno médio anual poderia atingir 5,1%. Nos cenários otimista e pessimista, o retorno variaria entre 3% e 6% ao ano.
Comparação com Títulos do Tesouro Direto
Ao comparar os investimentos em imóveis com os títulos do Tesouro Direto, a configuração muda consideravelmente. Considerando o mesmo período e descontando custódia e Imposto de Renda, o Tesouro Prefixado com vencimento em 2032 teria um retorno de 12,3% ao ano, o que equivale a um ganho real de 8% acima da inflação. Um título atrelado ao IPCA, também com vencimento no mesmo ano, renderia 10,3% ao ano, ou 6% acima da inflação. O Tesouro Selic, por sua vez, teria um retorno de 12% ao ano, resultando em um ganho real de 7,7% ao ano.
A diferença a favor dos títulos varia entre 5 e 9 pontos percentuais ao ano, dependendo do cenário e do título em questão. Um teste de sensibilidade revelou que, mesmo se o imóvel se valorizasse 10% ao ano, quase o triplo da média histórica recente, o retorno total alcançaria cerca de 10,4% ao ano. Esse valor ainda permaneceria abaixo do que o Prefixado e o Tesouro Selic oferecem, além de se equiparar ao rendimento do IPCA+.
Impacto da Selic na Rentabilidade
Apesar da comparação indicar vantagem para os títulos do Tesouro Direto, Carol Borges, head de research da EQI e responsável pela pesquisa, enfatiza que a simulação considera uma Selic fixa em 13,75% ao ano durante os seis anos do investimento. Entretanto, esse cenário pode mudar ao longo do tempo.
O Banco Central (BC) começou a reduzir a taxa Selic em março deste ano, levando-a a 13,75% na última reunião ocorrida em setembro. As projeções de mercado, conforme o Boletim Focus, indicam novas reduções, prevendo a taxa a encerrar 2026 em 13,50% ao ano e em 12% em 2027.
Se a taxa de juros cair, o Tesouro Selic apresentará uma rentabilidade inferior à projetada na simulação, enquanto o imóvel pode se tornar relativamente mais atrativo. Além disso, tanto o IPCA+ quanto o Prefixado permitem que o investidor fixe a taxa contratada, caso mantenha o investimento até o vencimento.
É importante ressaltar que a rentabilidade contratada dos títulos só está assegurada para quem mantém o investimento até seu vencimento. Caso o investidor decida vender antes do prazo, o resgate será efetuado com base no preço de mercado, o que pode resultar em ganhos ou perdas em relação à taxa contratada.
Fatores que Influenciam a Rentabilidade do Imóvel
No mercado imobiliário, os preços médios nas grandes cidades não refletem as variações significativas entre os bairros. Em São Paulo, por exemplo, o metro quadrado pode ultrapassar R$ 20 mil em certas regiões e ser encontrado na faixa de R$ 10 mil em outras. Além da localização, o tamanho do imóvel também tem um papel importante na determinação do retorno.
Unidades menores, como studios, costumam apresentar um rendimento bruto maior. No entanto, tais imóveis podem ter maior rotatividade de inquilinos e variar em valorização. O desempenho de um imóvel específico pode, portanto, divergir consideravelmente da média do mercado.
A forma de pagamento pode também influenciar a rentabilidade. A simulação adotou a compra à vista, mas em um financiamento, os resultados variam conforme os juros e prazos do crédito imobiliário. Além disso, a compra na planta, com desconto e pagamentos parcelados durante a construção, também pode impactar o resultado final.
A tributação é outro aspecto que pode afetar os resultados. A simulação utilizou uma alíquota máxima de 27,5%, mas o imposto efetivamente devido varia conforme a renda total e as deduções aplicáveis ao proprietário. Além disso, estruturas como holdings patrimoniais possuem suas próprias regras de tributação.
Os cálculos realizados não consideraram possíveis perdas decorrentes de inadimplência, despesas relacionadas a ações de cobrança ou reformas de grande porte. Também não foram levados em conta o tempo que o proprietário pode dedicar à gestão do imóvel, caso opte por administrar a propriedade pessoalmente.
Borges destaca que a rentabilidade não deve ser o único critério para a tomada de decisão, uma vez que os dois investimentos apresentam características distintas. “Com os juros em seu nível atual, a compra de um imóvel para aluguel raramente se justifica apenas pela rentabilidade financeira. A decisão deve estar alinhada aos objetivos, ao prazo do investimento, às necessidades de liquidez e ao perfil de cada investidor”, afirma.
Leia Mais
Fonte: www.estadao.com.br
