Mudanças na Tributação com a Nova Lei
Na prática, caso a lei seja aprovada sem modificações, o Brasil deixará de lado o modelo de arrecadação que se baseia em tributos como o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), o Imposto sobre Serviços (ISS) e o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). A nova abordagem concentrará a arrecadação em dois tributos recém-criados: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essa mudança afetará também o setor imobiliário, com a ampliação da base de incidência tributária, que agora incluirá a venda de imóveis, a transferência destes mediante pagamento e, sob certas condições, locações, incluindo locações para temporada.
Regras para Locação
Para aqueles que recebem aluguéis, as novas regras são claras: haverá aplicação do IBS e da CBS sobre as locações. Para as pessoas físicas, serão considerados contribuintes apenas aqueles que tenham receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos alugados. O limite de receita será ajustado anualmente de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Caso a receita ultrapasse em 20% o limite de R$ 240 mil, o locador será considerado um contribuinte automaticamente, ainda no mesmo ano.
As alíquotas combinadas do IBS e da CBS, que serão aplicáveis sobre o aluguel, serão 70% inferiores em comparação às alíquotas padrão, que são estimadas em 26,5%. Isso implica que a tributação real deve ficar em torno de 8%. Para locações de imóveis residenciais, há um redutor social de R$ 600 por imóvel, o qual pode ser subtraído da base de cálculo dos tributos.
A nova legislação também introduz uma regra de transição. Se um contribuinte, seja pessoa física ou jurídica, tiver um contrato de locação de prazo determinado que tenha sido firmado e registrado até 15 de janeiro deste ano, poderá optar por pagar uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta da locação, sem direito a créditos, até o término do contrato. Na prática, essa opção preserva a tributação vigente de PIS e Cofins em regime cumulativo.
Impactos na Cobrança de Aluguel
O impacto da nova legislação sobre quem paga aluguel dependerá do tipo de ocupante do imóvel. Empresas que forem contribuintes do IBS e da CBS poderão se creditar dos tributos pagos nas locações, subtraindo esse valor de seus próprios débitos. Por outro lado, pessoas físicas, como aquelas que alugam residências, não terão direito a créditos e poderão acabar arcando com uma parte do custo, caso o proprietário decida repassar esse valor.
Há também uma regra específica para locações de curta duração. Quando a duração do contrato não exceder 90 dias consecutivos, o tratamento tributário será similar ao aplicado a serviços de hotelaria. Segundo o texto, a transição para o novo sistema será gradual, com alíquotas que começarão de forma simbólica em 2026 e aumentarão progressivamente até 2033, marcando a completa implantação do modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual.
Um especialista em direito tributário, Roberto Beninca, menciona que a novidade está no fato de que, até o momento, a locação não era tratada como uma prestação de serviço, mas sim como uma cessão de uso, caracterizada como uma obrigação de dar e não de fazer. Com a nova legislação, as operações de locação passam a ser consideradas econômicas e, portanto, sujeitas ao IBS e à CBS, representando uma mudança significativa de paradigma.
Possíveis Aumentos nas Tarifas de Aluguel
Luísa Macário, advogada e sócia do escritório Macário Menezes Advogados, alerta que existe uma possibilidade de que os aluguéis aumentem após a implementação da reforma tributária. Mesmo diante da promessa de neutralidade tributária e a redução das alíquotas, o efeito real sobre os preços dependerá de como se comportará o mercado. Para pessoas físicas que alugam imóveis para moradia, os valores do IBS e da CBS se tornam um custo direto, já que não há possibilidade de compensação através de créditos.
Se o proprietário do imóvel não conseguir absorver a nova carga tributária ou escolher repassá-la, um aumento no valor do contrato de aluguel pode ser esperado. Macário acredita que os efeitos práticos se manifestarão de acordo com a renovação dos contratos e conforme os contribuintes se adaptem às novas regras.
Como se Preparar para a Reforma Tributária
Com a reforma tributária se aproximando, os especialistas apontam que o setor imobiliário precisará se preparar para as mudanças que afetam os contratos de locação. Morvan Meirelles Costa Junior, advogado e sócio do escritório Meirelles Costa Advogados, enfatiza que será essencial incluir cláusulas que detalhem a incidência do IBS e da CBS, especifiquem quem será responsável pelo recolhimento e indiquem como esses tributos poderão ser repassados ou compensados.
Ele acrescenta que será necessário atualizar as regras de reajuste e revisão de valores para considerar a nova carga tributária, assegurando a viabilidade financeira do contrato. Para inquilinos que são contribuintes, é importante que a documentação necessaria para a apropriação dos créditos esteja prevista. Nos contratos de longo prazo, a inclusão de mecanismos de revisão periódica poderá facilitar o acompanhamento das mudanças na legislação e na regulamentação.
Alexandre Herlin, sócio da área de direito tributário do Ciari Moreira Advogados, observa que, embora os imóveis não estejam submetidos ao ICMS ou ao ISS, a implementação do IVA Dual permitirá que os tributos pagos em etapas anteriores sejam compensados nos cálculos subsequentes, possivelmente atenuando o impacto do aumento das alíquotas. Contudo, ele afirma que, quanto a se essa compensação será suficiente para manter os custos neutros, somente o tempo poderá responder.
Para contratos já estabelecidos antes da promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, Beninca, representante da BMW Advocacia, explica que é possível se beneficiar da regra de transição, que permite uma alíquota reduzida de 3,65%, equivalente ao antigo regime de PIS e Cofins. É crucial, segundo ele, que os contratos estejam formalizados corretamente, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida, e que, nos casos de locações não residenciais, sejam registrados em cartório até o fim deste ano.
Além disso, Beninca orienta que locadores e administradoras de imóveis organizem a documentação fiscal, separando receitas de contratos antigos e novos, adaptando seus sistemas contábeis para atender à apuração do IBS e da CBS, e monitorando de perto as regulamentações da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
Fonte: einvestidor.estadao.com.br