A decisão de comprar a casa própria
Decidir adquirir um imóvel é uma escolha que envolve diversos fatores psicológicos e de estilo de vida. Para aqueles que já tomaram essa decisão ou estão planejando realizar esse sonho, é comum se deparar com os financiamentos imobiliários, que são dívidas com instituições financeiras que podem se estender por até 30 anos. Essa modalidade é a mais popular para aquisição de imóveis no Brasil.
Assim como qualquer dívida, o financiamento imobiliário possui um prazo e uma taxa de juros específicos. “Ao financiar um imóvel, o banco ou a instituição financeira que concede o crédito compra o imóvel e, em seguida, cobra do cliente o pagamento das parcelas correspondentes ao valor financiado”, explica Thiago Godoy, educador financeiro.
Ele menciona que, ao pagar as parcelas do financiamento, parte do valor pago vai para a quitação do preço do imóvel. Em média, aproximadamente 30% de cada parcela é alocada para o saldo devedor, enquanto os 70% restantes correspondem aos juros cobrados. “Isso representa o custo do dinheiro que você está pegando emprestado, funcionando como uma espécie de aluguel do capital”, afirma.
O que é amortizar um financiamento?
A amortização refere-se à liquidação parcial ou total do saldo devedor. Ao firmar um contrato de financiamento, o saldo devedor (ou valor financiado) compõe as parcelas mensais, que também incluem juros, seguros e taxas exigidas pela instituição financeira.
“Caso o devedor tenha disponibilidade financeira para amortizar parte do saldo devedor, é possível fazê-lo, quitando assim parte ou a totalidade da dívida”, destaca Clay Gonçalves, planejadora financeira. Em termos simples, amortizar significa pagar um valor adicional, além da parcela mensal habitual.
Amortizar sempre vale a pena?
A resposta varia de acordo com o contexto. Gonçalves esclarece que, de modo isolado e fora de um contexto específico, a amortização representa um grande benefício, pois os juros são calculados com base no saldo devedor. Quanto maior o saldo, maiores os encargos financeiros. No entanto, o contexto é determinante.
“É importante comparar o custo de oportunidade de deixar o capital que seria utilizado para amortizar a dívida com as possibilidades de investir esse montante. A taxa Selic está elevada atualmente, e se a situação implicar uma amortização parcial de um contrato com juros de 8% ou 9% ao ano, pode ser mais vantajoso aplicar os recursos em títulos de renda fixa que pagam mais do que os juros do financiamento, utilizando esse valor para amortizar posteriormente, quando a Selic estiver abaixo desses juros”, exemplifica. Assim, é possível ampliar o capital a um custo menor e amortizar em um momento mais favorável.
Gonçalves também destaca o fator comportamental: uma pessoa pode sentir uma serenidade maior ao amortizar parte do saldo devedor, em vez de esperar a diferença no custo de oportunidade. Além disso, se a amortização proporcionar um alívio no fluxo de caixa, essa alternativa deve ser considerada.
Quais os tipos de amortização?
O tipo de amortização varia conforme o contrato de financiamento, visto que alguns programas de subsídio impõem limites sobre o valor que pode ser amortizado. Gonçalves explica que existem dois tipos principais de financiamento:
- O que utiliza a tabela SAC, que penaliza menos o tomador de crédito, permitindo amortizações que podem encurtar o tempo do contrato.
- O que utiliza a tabela Price, onde o valor das prestações permanece fixo. Neste formato, as amortizações se tornam gradualmente crescentes e os juros vão diminuindo ao longo do pagamento da dívida. Assim, o valor da parcela se mantém constante durante todo o período de quitação.
“A estratégia de amortização deve ser elaborada com o auxílio de um planejador financeiro, que considerará o contexto geral, as taxas de juros, o custo de oportunidade e também os aspectos comportamentais, orientando o cliente na tomada de decisão que melhor se alinhe aos seus objetivos financeiros”, recomenda a especialista.
Como calcular uma amortização
Legalmente, o imóvel só é considerado do comprador após o pagamento da última parcela. Para facilitar a compreensão, Godoy realizou uma simulação:
Imagine que você financie R$ 100 mil em um prazo de 30 anos, totalizando 360 parcelas. As parcelas mensais não se resumirão ao simples cálculo de R$ 100 mil dividido por 360, que geraria uma média de R$ 280. De acordo com Godoy, o valor real da parcela seria próximo de R$ 1 mil.
Isto ocorre porque, a cada pagamento, em torno de 30% do valor pago é destinado ao saldo devedor, enquanto os 70% restantes são referentes aos juros. “O custo do empréstimo ocasiona uma perda financeira significativa”, afirma, principalmente em financiamentos de longa duração.
Na tabela abaixo, ilustramos os valores envolvidos na simulação:
| Juros devidos: | R$ 171.272,71 |
| Principal devido: | R$ 100.000,00 |
| Total devido: | R$ 271.272,71 |
Como amortizar uma dívida
A chave para a amortização é utilizar qualquer quantia extra disponível para esse fim. “Não importa se você pode aportar R$ 200, R$ 300 ou um valor maior – qualquer quantia faz diferença”, ressaltando que não haverá incidência de juros sobre esse montante adicional.
Além disso, existem duas opções de amortização:
- Amortizar por valor, onde os pagamentos extras diminuem o valor da próxima parcela (em vez de R$ 1 mil, sua próxima cobrança pode ser de R$ 900, por exemplo).
- Amortizar por tempo, que reduz a duração da dívida e, consequentemente, a incidência de juros.
Entretanto, Godoy acredita que a opção de amortização por tempo é mais vantajosa, pois, ao longo prazo, ainda haverá juros a serem pagos nos valores remanescentes.
Basta acessar o aplicativo do banco utilizado para o financiamento e selecionar a opção de “amortização por tempo”. Mensalmente, ou conforme você reunir um valor extra, destine-o à amortização.
“Por exemplo, se você puder pagar R$ 300 a mais por mês, isso pode eliminar uma parcela inteira, permitindo que, se mantiver esse ritmo, você reduza o tempo de quitação do financiamento pela metade, de 30 anos para 15”, acrescenta Godoy. Com aportes ainda maiores, é possível quitar um financiamento de 30 anos em apenas 5 anos, ou até menos.
Fonte: borainvestir.b3.com.br
