Visão Geral do Mercado Imobiliário Comercial
Uma versão deste artigo foi publicada anteriormente na newsletter Property Play da CNBC, com Diana Olick. O Property Play aborda novas e em evolução oportunidades para investidores imobiliários, abrangendo desde indivíduos até capitalistas de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber edições futuras diretamente em sua caixa de entrada.
A recuperação do mercado imobiliário comercial tem sido lenta e tumultuada, refletindo assim as políticas de taxas de juros dos últimos anos. Essas duas questões estão, evidentemente, interligadas.
Desempenho Recente do Mercado
Após um início promissor saindo da pandemia, o ano atual tem sido desafiador. Outubro marcou o primeiro mês de crescimento negativo no volume de transações ano a ano desde que a recuperação pós-aumento das taxas de juros do Fed começou no início de 2024. Essa informação é baseada em dados mensais fornecidos pela Moody’s como uma exclusividade para o Property Play da CNBC, que monitora as 50 principais vendas de propriedades imobiliárias comerciais nos Estados Unidos.
O crescimento do volume de negócios havia se tornado positivo no início do ano passado e estava se aproximando dos níveis anteriores à Covid até o final do ano.
De acordo com Kevin Fagan, chefe da pesquisa sobre o mercado de capitais imobiliários da Moody’s, “mais do que uma recessão iminente nos mercados de capitais imobiliários comerciais, a queda para o crescimento negativo em outubro de 2025 reflete a impasse entre compradores e vendedores. O fundo da recuperação em formato de U, a partir dos baixos volumes de 2023, foi prolongado por taxas de juros persistentemente altas e pela incerteza econômica e política de 2025.”
Entretanto, Outubro ainda foi um mês ativo, com vendas totalizando 24,4 bilhões de dólares, o que representa aproximadamente 70% das vendas de outubro de 2019. O volume total em dólares ainda é maior este ano do que no ano anterior, mas a força de crescimento desacelerou significativamente desde 2023.
Tendências Específicas do Mercado
Ao analisar as tendências de propriedades específicas, os setores industrial e multifamiliar lideraram os 50 principais negócios. O único setor que apresentou melhora no volume de negócios em comparação ao ano passado foi o de hotéis, que registrou um crescimento de 6% após um terceiro trimestre negativo.
Uma venda notável foi a do hotel New York Edition, localizado na 5 Madison Avenue, que foi adquirido por 231,2 milhões de dólares pela Abu Dhabi Investment Authority, um fundo soberano, e vendido para a Kam Sang Company, uma empresa de desenvolvimento imobiliário.
Fagan comentou sobre o hotel New York Edition, destacando que “é uma venda interessante não apenas pelo preço elevado, mas também porque um fundo soberano do Oriente Médio está se retirando de Nova York, além da história do prédio.” Ele observou que o edifício originalmente era um prédio comercial conhecido como MetLife Clock Tower e foi o edifício mais alto do mundo por cerca de três anos, de 1910 a 1913.
Transformações Urbanas
Tanto a Clock Tower quanto o prédio Woolworth, que também foi uma vez o mais alto do mundo, foram convertidos em hotéis e residências, respectivamente, a partir de 2013. Fagan acrescentou que “esses edifícios são quase ineptos como escritórios, mas extremamente valiosos como hotel e prédio de apartamentos, respectivamente.”
Enquanto isso, o segmento multifamiliar enfrentou a maior retração em outubro, com uma queda de 27% em relação a 2024. Nos quatro meses anteriores, o setor havia apresentado volumes superiores aos níveis anteriores à Covid e, apesar da retração, os edifícios estavam principalmente sendo negociados a um prêmio em relação às vendas anteriores.
Oportunidades em Escritórios
O setor de escritórios continuou sua recuperação instável, marcando a presença de descontos ou conversões de propriedades como parte da narrativa atual. A principal venda em outubro foi a do escritório da Sotheby’s, vendido para a Weill Cornell, o que provavelmente significa uma mudança de uso para saúde ou escritório médico, segundo Fagan.
A New York Life adquiriu um edifício de escritórios em Manhattan em dificuldades da BGO por quase metade do último preço de venda em 2015. Fagan observou que “isso demonstra o interesse institucional em escritórios vendidos com desconto, reforçando o valor de longo prazo considerado para edifícios de escritórios em mercados bons e a utilidade reconhecida de tais propriedades.”
Fonte: www.cnbc.com
