Imóveis Comerciais em 2026: O Que Esperar

Uma versão deste artigo foi publicada inicialmente na newsletter Property Play da CNBC, com Diana Olick. A Property Play aborda novas e em evolução oportunidades para investidores imobiliários, desde indivíduos até capitalistas de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber edições futuras diretamente na sua caixa de entrada.

A economia de 2025 não foi tão robusta quanto o esperado, e isso está influenciando a perspectiva do setor imobiliário comercial para 2026. A economia desacelerou, o desemprego aumentou e a construção teve uma pausa em muitos setores.

Neste ano, houve aumentos tanto nas tarifas quanto nas restrições à imigração. Essas situações elevaram os custos para construtores e desenvolvedores. Entretanto, as taxas de juros também diminuíram, o que está começando a liberar mais capital, embora de forma lenta e cautelosa.

A seguir, apresentamos o que se pode esperar para o próximo ano.

Os vários relatórios de perspectiva de praticamente todas as empresas do setor imobiliário comercial, assim como de consultorias e firmas de serviços financeiros, utilizam expressões como “novo equilíbrio” (Colliers), “fundamentos mais firmes” (Cushman & Wakefield), “recuperação em andamento” (KBW) e “sinais de estabilidade nos preços” (CoStar).

Observando as especificidades para o próximo ano, os líderes do setor de imóveis comerciais estão ligeiramente menos otimistas do que estavam antes de 2025, conforme uma pesquisa da Deloitte com 850 diretores executivos globais e seus subordinados diretos em grandes organizações de proprietários e investidores imobiliários em 13 países. Oitenta e três por cento dos entrevistados afirmaram que esperam que suas receitas melhorem até o final de 2026, em comparação com 88% no ano anterior. Menos entrevistados disseram que planejam aumentar os gastos, enquanto um número maior espera manter os gastos inalterados. No entanto, 68% indicaram que antecipam despesas mais elevadas em 2026.

A maioria dos entrevistados acredita que os custos de capital devem melhorar, e espera-se crescimento em quase todas as classes de ativos. O sentimento geral está em queda em relação ao ano passado, mas ainda está bem acima daquele registrado em 2023, segundo a pesquisa da Deloitte.

Focando especificamente nos Estados Unidos, o setor de imóveis comerciais está entrando em 2026 com um novo ímpeto, maior clareza e crescente otimismo tanto no cenário de locação quanto no mercado de capitais, conforme previsão da Cushman & Wakefield. A análise observa que, apesar da incerteza envolvendo tarifas, um ambiente político volátil, a restrição da imigração e episódios de estresse no mercado financeiro neste ano, a economia demonstrou ser mais resiliente do que o esperado, impulsionada em grande parte pela inteligência artificial.

“À medida que nos aproximamos de 2026, o tom mudou de maneira significativa”, afirmou Kevin Thorpe, economista-chefe da Cushman & Wakefield. “Ainda existem riscos dos dois lados da perspectiva, mas já deixamos para trás os níveis máximos de incerteza, e a confiança no setor imobiliário comercial está crescendo. O capital está voltando a fluir, as taxas de juros estão diminuindo e os fundamentos de locação estão geralmente se estabilizando ou melhorando. Se 2025 foi um teste de resiliência, 2026 tem um potencial real para recompensá-la.”

O capital está reengajando, de acordo com a Colliers, que prevê que a indústria está “entrando em um novo equilíbrio.” Os analistas apontam para a estabilização da demanda por escritórios e um novo crescimento no setor industrial, também impulsionado pela inteligência artificial.

A PwC destaca que o capital começou a fluir novamente na segunda metade deste ano, “mas de maneira seletiva.”

“O ambiente de negócios recompensa aqueles que conseguem combinar insights orientados por dados com convicção estratégica. Para os clientes, o desafio – e a oportunidade – é navegar em um cenário onde liquidez, tecnologia e consolidação estão redefinindo o significado de criação de valor em ativos reais”, conforme relatório da PwC.

A porcentagem de investidores que afirmam que esperam aumentar seus investimentos em imóveis comerciais nos próximos seis meses caiu no quarto trimestre deste ano em relação ao trimestre anterior, em todos os setores, exceto o de varejo, segundo uma pesquisa da John Burns Research and Consulting. O sentimento dos investidores em multifamiliares enfraqueceu pelo quarto trimestre consecutivo.

“Os investidores citaram obstáculos que incluíam taxas de juros elevadas, incerteza econômica e onerosas regulamentações locais. Quarenta e nove por cento dos investidores esperam manter a exposição ao setor imobiliário comercial em seu nível atual nos próximos seis meses, em linha com os últimos dois trimestres”, de acordo com o relatório.

“Despertar dos Mercados de Capitais” – esse é o título destacado pela Colliers, que afirma que os preços encontraram um patamar e a velocidade das transações está aumentando. A Colliers projeta um aumento de 15% a 20% no volume de vendas em 2026, à medida que o capital institucional e transfronteiriço retorna ao mercado.

As taxas de capital parecem prontas para se moverem para baixo no próximo ano, de acordo com uma previsão da CoStar. Seus dados já mostram indícios disso nos setores multifamiliar e industrial, onde as taxas de vacância atingiram o pico e o crescimento dos aluguéis está aumentando.

A CoStar também observa que a atividade de negócios está aumentando, com o volume de vendas do terceiro trimestre subindo mais de 40% em relação ao ano anterior, e os bancos estão “retomando o crédito para o setor imobiliário comercial”, conforme o relatório.

Os mercados de títulos estão seguindo a mesma tendência, mostrando um novo apetite por risco. A CoStar destaca a redução na diferença entre os rendimentos de títulos governamentais e corporativos para cerca de 1 ponto percentual (bem abaixo da média histórica), “tipicamente um precursor para um maior investimento imobiliário e firmeza nos preços.”

Isso acompanha a perspectiva da Cushman & Wakefield, que também observa que em 2025 os custos da dívida diminuíram, os credores reentraram no mercado e o capital institucional voltou, “apoiando uma recuperação generalizada na atividade de negócios.”

O crédito aumentou 35% em relação ao ano anterior, a atividade de vendas institucionais aumentou 17% até outubro e os preços “em grande parte se reajustaram, apresentando ao mercado oportunidades atraentes para geração de rendimento e renda,” conforme a Cushman & Wakefield.

Acredita-se amplamente que o mercado de escritórios tenha chegado ao fundo do poço, e os ativos estão mostrando sinais iniciais de estabilidade nos preços.

As taxas de vacância devem cair abaixo de 18% à medida que mais locatários retornem ao mercado, aproveitem os contratos de locação que estão expirando e priorizem ambientes de trabalho que favoreçam a hospitalidade e o trabalho híbrido, de acordo com a Colliers.

Haverá uma continuidade na busca por qualidade nos escritórios, já que os prédios de Classe A em muitos mercados estão quase totalmente ocupados. A construção de escritórios também está no nível mais baixo em mais de três décadas, conforme a Yardi.

A Cushman & Wakefield prevê crescimento contínuo em locais como San Francisco; San José, Califórnia; Austin, Texas; Nova York; Atlanta; Dallas, Texas; e Nashville, Tennessee, que mostraram uma forte absorção positiva em 2025, impulsionada pela expansão da inteligência artificial e pelo crescimento diversificado de empregos.

“Para grandes usuários de escritórios que buscam garantir espaços de alta qualidade, a mensagem é clara: se você encontrar o espaço certo, aja de forma decisiva,” disse James Bohnaker, economista principal da Cushman & Wakefield. “Há uma forte demanda por novos espaços de alta qualidade e não há o suficiente para todos. E dado o pipeline de construção limitado, a situação ficará ainda mais difícil.”

O setor industrial também testemunhou uma enorme queda na construção, com uma redução de 63% desde 2022, segundo o relatório da Colliers. A vacância está atingindo o pico e a absorção líquida deve saltar para 220 milhões de pés quadrados, à medida que a reindustrialização, a manufatura e os centros de dados impulsionam a demanda.

O varejo já está passando por uma mudança significativa na forma e nos locais onde as empresas estão alugando espaço, de acordo com Brandon Svec, diretor nacional de análise de varejo nos Estados Unidos da CoStar.

Ele aponta para quase 26 milhões de pés quadrados de varejo de nível inferior alugados em propriedades não tradicionais nos primeiros três trimestres de 2025, incluindo multifamiliares, moradia estudantil, hospitalidade e escritórios.

Os varejistas estão adotando espaços menores, com a média de locações de varejo assinadas nos últimos quatro trimestres caindo abaixo de 3.500 pés quadrados pela primeira vez desde que a CoStar começou a rastrear isso em 2016. Isso está sendo impulsionado principalmente por operadores de restaurantes e serviços, como Starbucks, Chipotle, Chick-fil-A, Jersey Mike’s, Dunkin’ e McDonald’s, segundo Svec, que observou o crescente apelo de ambientes de varejo mistos e caminháveis em relação aos formatos tradicionais de grandes lojas. No entanto, ele alerta para uma preocupação.

“A incerteza significativa permanece em relação ao impacto das tarifas sobre um consumidor já frágil. Embora fornecedores e varejistas tenham absorvido esses custos até agora, muitos sinalizaram que aumentos de preços são iminentes. Com os consumidores já apresentando alguns sinais de fadiga de gastos, o aumento de preços relacionado às tarifas poderia ainda mais pressionar os orçamentos familiares e prejudicar o gasto discricionário,” escreveu Svec em um relatório.

Os aluguéis multifamiliares estão começando a se estabilizar, à medida que um nível recorde de nova oferta continua a ser assimilado.

“O setor multifamiliar liderou o volume de vendas de investimentos desde 2015, e não há sinais de que isso irá mudar. No entanto, sua participação no volume total deve diminuir um pouco à medida que os investidores alocam mais capital para escritórios, centros de dados e varejo,” conforme o relatório da Colliers.

Os centros de dados foram o destaque em 2025, com a demanda superando significativamente a oferta. A Deloitte chamou o setor de “um claro ponto positivo no panorama imobiliário comercial dos EUA.” O relatório apontou nove grandes mercados globais onde 100% do novo pipeline de construção já está completamente pré-locado.

No entanto, os centros de dados enfrentam desafios nas áreas de financiamento, capacidade da rede elétrica, zoneamento e política local.

“A fricção está aumentando à medida que as comunidades se opõem ao desenvolvimento de centros de dados. Alguns projetos já foram abandonados, e mais são esperados para serem adiados em 2026,” de acordo com a previsão da Colliers.

As transações de REITs de público para privado e fusões de portfólio deverão dominar o próximo ano, à medida que as avaliações listadas ficam aquém dos preços do mercado privado, conforme um relatório da PwC. Isso será impulsionado pela consideração de escala, credibilidade de governança e custo de capital.

“Espere uma aceleração em M&A à medida que o capital se concentra, a inteligência artificial expõe ineficiências e as plataformas convergem – os ativos reais estão entrando em uma nova fase definida por inteligência, integração e oportunidades baseadas em escala,” escreveu Tim Bodner, líder global em negócios imobiliários da PwC.

Quanto às ações de REITs, elas foram os reais atrasados de 2025, mas podem estar prontas para apresentar desempenho superior em 2026, de acordo com uma previsão da Nareit, a associação da indústria de REITs. O documento aponta para uma divergência entre as avaliações do mercado de ações e as avaliações de REITs, além de uma contínua divergência entre as avaliações públicas e privadas dos imóveis.

“Essas diferenças serão fechadas, e uma ou ambas poderão ocorrer em 2026. Se isso acontecer, esperamos que os REITs superem suas expectativas com base em nossa própria análise histórica e seu desempenho operacional contínuo e sólido em termos de balanço patrimonial,” conclui o relatório.