Desempenho do Mercado de Galpões Logísticos em São Paulo
O mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo finalizou o quarto trimestre de 2025 (4T25) com desempenho positivo, consolidando a tendência de crescimento observada ao longo do ano. Essa avaliação é baseada em análises realizadas pelo BTG Pactual.
No relatório divulgado, os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira destacaram que, entre outubro e dezembro, a absorção líquida, que se refere à diferença entre a área locada e a devolvida, alcançou 484,7 mil metros quadrados (m²). Esse número demonstra um aumento em relação aos 483,5 mil m² registrados no mesmo período de 2024.
No total acumulado de 2025, a absorção líquida alcançou 1,5 milhão de m², comparado a 1 milhão de m² no ano anterior. Esse movimento contribuiu para a redução da taxa de vacância, que terminou o período em 7,8%, abaixo dos 8,7% observados no primeiro trimestre de 2025.
Dinâmica Regional
De acordo com o BTG, no raio de até 15 quilômetros da capital paulista, a taxa de vacância logística subiu para 10,7%, em comparação aos 10% do terceiro trimestre. Isso ocorreu em meio a algumas movimentações pontuais.
Entretanto, os analistas acreditam que o segmento permanece estável, evidenciado pela absorção líquida que se aproxima da absorção bruta, indicando um baixo volume de devoluções.
No raio de até 30 quilômetros, o cenário se manteve aquecido, com mais de 330 mil m² de novos galpões sendo entregues entre outubro e novembro. Além disso, houve um aumento trimestral de 7,5% nos preços pedidos. Os ativos que foram devolvidos retornaram ao mercado com valores superiores à média.
Em relação ao raio de 60 quilômetros, a taxa de vacância apresentou uma queda para 5,5%, em contraste aos 6,4% do terceiro trimestre de 2025. Esse recuo reflete, segundo os analistas, uma forte demanda aliada à escassez de ativos disponíveis.
Já no raio de até 90 quilômetros, um ponto de destaque foi a cidade de Extrema, em Minas Gerais. Este local teve uma atividade construtiva bastante baixa, mas absorveu aproximadamente 50 mil m² no quarto trimestre de 2025.
Lançamentos de Galpões
Durante o quarto trimestre, os lançamentos de galpões totalizaram 543 mil m², sendo que uma parcela significativa desses ativos já estava pré-locada.
O preço médio solicitado pelos imóveis também mostrou uma tendência de alta, encerrando o ano em R$ 32,1 por m², um novo recorde histórico para o estado de São Paulo.
O BTG ressaltou que uma boa parte da futura oferta do setor já está ocupada, por meio de contratos built-to-suit (BTS), que é um modelo em que o imóvel é construído sob medida para um inquilino específico e com contrato de longa duração.
Esse modelo, conforme argumenta o banco, não apenas minimiza o risco de vacância, mas também favorece reajustes positivos nos valores de aluguel ao longo do tempo.
Perspectivas para 2026
Para 2026, o BTG Pactual mantém uma perspectiva otimista quanto à continuidade da melhoria operacional do setor de galpões logísticos.
O banco espera que a dinâmica de lançamentos seja equacionada por um elevado volume de pré-locações e por projetos de modelo BTS, o que deverá limitar um aumento generalizado da taxa de vacância no estado.
Os analistas mencionaram que “as regiões mais próximas da cidade de São Paulo devem apresentar um volume significativo de novos empreendimentos, enquanto os raios de 60 km e 90 km podem demonstrar uma valorização mais acentuada nos valores de aluguel, já que possuem uma atividade construtiva mais reduzida.”
Fonte: www.moneytimes.com.br
