Acessibilidade: Um Tema Central nos EUA
A questão da acessibilidade se transformou de um termo financeiro em um ponto central nas discussões atuais. Alimentos, saúde, cuidados com crianças, veículos, combustíveis — a acessibilidade está presente em diversas áreas. No entanto, a habitação segue sendo um dos temas mais desafiadores nas conversas sobre acessibilidade nos Estados Unidos.
Aprovação do Projeto de Lei Habitacional
No dia 12 de março, o Senado dos Estados Unidos aprovou um abrangente projeto de lei habitacional, abordando questões de acessibilidade e oferta, especialmente no que diz respeito a casas unifamiliares. O "21st Century ROAD to Housing Act", que inclui mais de 40 disposições, obteve um apoio bipartidário raro, contabilizando uma votação de 89 a 10. O projeto contém uma série de reformas financeiras, de autorização, de zoneamento e ambientais, com o objetivo de reduzir os custos de habitação e acelerar a construção de novas residências.
A Câmara dos Representantes já havia aprovado uma versão igualmente bipartidária, embora reduzida, em fevereiro. O projeto do Senado, que incorporou muitas das disposições da Câmara, agora retorna à câmara baixa para avaliação, onde enfrenta dificuldades, principalmente em relação à polêmica questão de se investidores institucionais grandes devem continuar comprando e alugando casas — uma prática criticada tanto pela senadora progressista Elizabeth Warren, de Massachusetts, que é coautora do ROAD Act, quanto pelo ex-presidente Donald Trump, que emitiu uma ordem executiva em janeiro pedindo o fim dessa atividade.
Segmento de Habitação: Construção e Inovação
Aparentemente, a parte do mercado habitacional chamada "build-to-rent" (construído para alugar) é relativamente pequena em comparação a outro segmento crescente — as casas fabricadas. Este último recebeu um impulso significativo do ROAD Act e é considerado mais relevante para o objetivo geral de aumentar a oferta de habitação.
A nova legislação permite que as casas fabricadas sejam montadas sem um chassis permanente, eleva os limites de empréstimos federais para compradores e relaxa as regulamentações de zoneamento sobre onde essas casas podem ser situadas. Essas mudanças têm o potencial de remover o estigma associado às casas móveis de baixo custo.
Dr. Lesli Gooch, CEO do Manufactured Housing Institute, associação da indústria, comentou sobre o desafio enfrentado pela área. "O estigma vem da aparência das nossas casas e das elevações que conseguimos oferecer. Agora teremos permissão sob o nosso código de construção federal para construir mais tipos de habitação", afirmou.
Investimentos Antecipados e Expansão do Setor
Na expectativa das mudanças legislativas, Bill Boor, CEO da Cavco Industries, uma das maiores empresas do setor, informou que a companhia investiu consideravelmente em readequar suas fábricas para aumentar a capacidade e adaptar os processos de produção. "Nos últimos dois anos, unificamos nossa marca sob o nome Cavco para expandir o reconhecimento no mercado e segmentamos nossa vasta oferta de produtos", detalhou.
O Clayton Homes, de propriedade da Berkshire Hathaway, emerge como o principal ator nesse segmento.
As disposições do projeto de lei têm o potencial de aumentar substancialmente a oferta de habitação e criar opções de baixo custo para alcançar o sonho americano da propriedade. Pesquisas revelam que mais de 70% dos americanos estão preocupados com a acessibilidade habitacional, considerando que o preço médio nacional de uma casa unifamiliar é de aproximadamente 400 mil dólares, em um mercado imobiliário que apresenta uma escassez de 4 milhões de residências, enquanto as taxas de hipoteca de 30 anos permanecem teimosamente acima de 6%.
Opiniões dos Especialistas
Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin, uma empresa nacional de corretagem imobiliária, considera as provisões sobre habitação fabricada como as mais relevantes do ROAD Act. "Os incentivos para a reforma do zoneamento e outras desregulamentações terão um impacto em regiões do país que enfrentam graves escassezes habitacionais", declarou. "Estou especialmente animada sobre a construção de mais moradias fabricadas em locais onde os valores de terrenos são muito altos, devido à falta de terrenos disponíveis para construção", acrescentou.
A National Association of Realtors também expressou apoio ao projeto por meio de uma declaração de sua vice-presidente executiva e responsável pela defesa, Shannon McGahn. "O projeto oferece às comunidades novas ferramentas e recursos para construir mais casas, agiliza processos federais que atrasam a construção e atualiza opções de financiamento para habitação fabricada e rural", afirmou.
Divergências: Habitação Modular vs. Fabricada
Nem todos estão otimistas quanto à ampliação da definição de habitação fabricada. A Modular Home Builders Association, que representa empresas do segmento em crescimento de habitação modular, expressou preocupações. As casas modulares, ao contrário das fabricadas, seguem códigos de construção estaduais ou locais e têm designs mais variáveis.
Tom Hardiman, diretor-executivo da MHBA, argumentou que, embora o projeto faça tentativas políticas amplas para estudar barreiras à expansão da construção modular, ele oferece vantagens competitivas claras ao setor de habitação fabricada. "A remoção do requisito de chassis pode confundir compradores que podem erroneamente acreditar que estão adquirindo uma casa modular", alertou.
Gooch discorda, afirmando que "um comprador de casa de nível iniciante que vê uma nova casa construída com o selo de aprovação federal não vai se questionar se acreditava que isso era modular ou fabricado".
A Prevalência de Unidades Acessórias
O projeto também flexibiliza as regras sobre unidades habitacionais acessórias (ADUs), como apartamentos para idosos, suítes e casas de fundo, que podem ser construídas ao lado de estruturas existentes. Isso abre oportunidades tanto para habitações fabricadas quanto para modulares. Fairweather destaca que agentes imobiliários notam a popularidade das casas com ADUs. "Qualquer coisa que torne mais fácil a construção de ADUs será bem recebida pelos agentes e seus clientes", disse.
Hardiman se mostrou "cautelosamente otimista" sobre o projeto do Senado e as oportunidades que ele traz para expandir a habitação pré-fabricada nos EUA, apesar de suas preocupações sobre a confusão dos consumidores entre casas fabricadas e modulares.
Controvérsias Sobre Investidores Institucionais
Embora as melhorias no setor de habitação pré-fabricada sejam mais significativas para expandir a oferta de habitações acessíveis, as disposições sobre investidores estão recebendo uma atenção desproporcional. Desde a Grande Recessão e a pandemia de Covid, quando empresas de investimento privadas começaram a investir bilhões na compra de casas unifamiliares, a questão se tornou uma preocupação significativa.
O ROAD Act propõe uma proibição sobre grandes investidores institucionais na compra de novas casas unifamiliares, caso já tenham pelo menos 350 propriedades semelhantes. Existe, no entanto, uma exceção que permite que esses investidores construam novas casas e reabilitem as existentes, especificamente para o mercado de aluguel, com a condição de que essas residências sejam vendidas a compradores individuais após sete anos.
Embora a senadora Warren tenha criticado essa prática, Trump agradou o mercado financeiro e os construtores ao endossar essa concessão para o mercado de "build-to-rent", que tem crescido em diversas localidades. A versão aprovada pela Câmara não inclui a disposição sobre investidores, e os membros da Câmara estão divididos sobre a possibilidade de adicioná-la.
A Reação da Indústria
A questão do "build-to-rent" provocou reações mistas na indústria da habitação. Enquanto o Senado debatia o projeto, vários grupos do setor, incluindo a National Association of Home Builders, a Mortgage Bankers Association e a National Housing Conference, publicaram um documento afirmando que "o requisito de disposição de sete anos vai efetivamente interromper o desenvolvimento de BTR, resultando em menos oferta e menos opções para locatários".
Dados recentes da Redfin revelam que 31% dos aluguéis nos EUA são casas unifamiliares, a menor proporção já registrada. Bill Owens, presidente da NAHB, expressou em um comunicado sobre a possível consequência da proibição de investidores, afirmando que ela "pode cortar a produção de casas unifamiliares em quase 40.000 unidades por ano".
Contudo, a porcentagem de investidores que possuem mais de 100 propriedades representa menos de 1% do mercado habitacional dos EUA, segundo um relatório de agosto do American Enterprise Institute. Embora essa porcentagem represente uma parte significativa, especialmente no mercado de BTR, Edward Pinto, pesquisador sênior e co-diretor do AEI Housing Center, enfatiza que a capitalização proveniente desses investidores não pode ser facilmente substituída.
Desafios à Frente
Enquanto a Câmara considera avançar em um projeto habitacional final, os críticos do BTR estão pedindo para que os membros abandonem a restrição. Apoiadores argumentam que o aumento do mercado de aluguel comprometerá o sonho da propriedade. Pesquisas recentes indicam que essa é uma aspiração cada vez mais desatualizada, especialmente entre os jovens americanos.
Uma pesquisa realizada no ano passado pelo Center for Generational Kinetics com 1.000 participantes entre 18 e 70 anos, que atualmente vivem em casas unifamiliares para aluguel, revelou que apenas 8% definem o sonho americano como a posse de uma casa, enquanto 70% se disseram aliviados por não ter que arcar com as responsabilidades de manutenção ou impostos.
Ainda segundo a pesquisa, 53% dos respondentes da Geração Z relataram acessar melhores escolas ou oportunidades de emprego por meio do aluguel, enquanto os da Geração X preferiram o aluguel pela conveniência oferecida.
Larry Fink, CEO da BlackRock, a maior gestora de ativos do mundo, questionou o valor da propriedade habitacional em sua carta de 2026 aos investidores. "A habitação não é um investimento de alto retorno garantido", afirmou. Ele observou que os custos com impostos, seguros e manutenção, que aumentaram significativamente em muitas localidades, podem resultar em retornos a longo prazo mais modestos e irregulares do que as valorizações iniciais sugerem.
Advocacy em Favor dos Baixos Renda
A National Low Income Housing Coalition atua em favor de pessoas com os menores rendimentos, cuja acesso a habitações acessíveis e de qualidade é especialmente desafiador na economia atual. O ROAD Act inclui várias disposições que a NLIHC priorizou nas discussões com legisladores, conforme disse Kim Johnson, diretora sênior de políticas públicas.
Uma das disposições mais relevantes, segundo Johnson, ajudaria a preservar oportunidades de locação acessível e de propriedade para populações de baixa renda em regiões rurais, eliminando burocracias e incentivando parcerias público-privadas para aumentar o investimento na oferta habitacional rural. "Basicamente, seria um voucher", explicou, "e as pessoas vivendo nessas casas poderiam permanecer, mesmo que as condições de acessibilidade expiram. Isso impactaria cerca de 400 mil residentes rurais de baixa renda".
Muitas das prioridades da NLIHC não estão na proposta da Câmara. "Idealmente, gostaríamos de ver um projeto combinado que inclua todas elas", destacou Johnson.
Perspectivas para a Legislação Habitacional
Esses pontos coincidem com pedidos de vários grupos por um acordo rápido sobre uma proposta de compromisso que possa ser aprovada pelo presidente Trump. No entanto, o processo está se mostrando complicado. Alguns republicanos da Câmara condicionam a aprovação do projeto do Senado à inclusão de vários projetos de desregulamentação de bancos comunitários em uma legislação pendente sobre criptomoedas. Líderes de ambos os lados já sugeriram que o projeto do Senado provavelmente passará por uma conferência bicameral para resolver as divergências.
Além disso, facetas políticas adicionais dificultam a situação. Apesar do entusiasmo do presidente por ações federais em relação à habitação acessível — incluindo a proibição de investidores institucionais — Trump prometeu vetar qualquer proposta que chegue a sua mesa até que o Congresso aprove a controvertida medida de identificação de eleitores conhecida como SAVE America Act, atualmente em debate intenso no Senado.
"Isso supera tudo mais", afirmou Trump.
Os prazos das eleições de meio de mandato em novembro criam um cenário ainda mais desafiador. A possível ausência de um avanço em alguma forma de legislação habitacional pode ser considerada um risco maior que a teimosia de Trump em relação ao SAVE Act. "Em última análise, o que importa é a eleição", resumiu Pinto, adaptando um ditado que ressalta o foco contínuo dos eleitores na economia. "As eleições estão chegando e ambos os lados querem ser vistos como aqueles que aprovaram alguma coisa".
Fonte: www.cnbc.com
