Considerações sobre a compra de um imóvel de $1 milhão
O valor de $1 milhão pode resultar em uma mansão espaçosa ou em uma residência unifamiliar comum, dependendo da localização. Em Los Angeles, por exemplo, o preço médio de uma casa é de aproximadamente $1,15 milhão. Em contraste, em Chicago, a média é inferior a $400 mil, o que significa que $1 milhão pode proporcionar uma boa quantidade de comodidades e espaço em algumas áreas. Apesar da variação nos preços, o custo do imóvel permanece fixo, assim como o valor do financiamento.
Regras gerais para determinar a renda necessária
Ao buscar a compra de uma casa, algumas regras gerais devem ser seguidas. É fundamental saber quanto se ganha mensalmente, tanto antes quanto após impostos, além do montante total das outras dívidas mensais que precisam ser pagas.
Regras comuns para financiamento imobiliário
Diversas regras são utilizadas pelos credores hipotecários para definir o quanto uma pessoa pode tomar emprestado. Essas regras se referem à porcentagem da renda que deve ser destinada ao pagamento da hipoteca. A seguir, algumas das regras mais frequentes:
Regra 28/36: Estabelece que o comprador não deve gastar mais do que 28% de sua renda mensal antes dos impostos em custos habitacionais, e não mais do que 36% em dívidas no total.
Regra 35/45: Determina que o total dos pagamentos de dívidas não deve exceder 35% da renda mensal bruta (antes dos impostos) ou 45% da renda líquida (após os impostos).
- Regra 25%: Sugere que o total da dívida habitacional mensal deve ser limitado a 25% da renda líquida mensal.
Detalhes sobre o pagamento da hipoteca
Considerando um pagamento inicial de 20%, um prazo de 30 anos para o financiamento e uma taxa de juros de 6,5%, a compra de uma casa de $1 milhão exigiria um pagamento mensal em torno de $5.057, referente ao principal e aos juros.
Além disso, o seguro residencial e os impostos sobre a propriedade também compõem essa quantia, mas esses valores variam de acordo com o local onde a casa está situada.
Salário necessário para a compra de uma casa de $1 milhão
Considerando diferentes faixas salariais, é possível avaliar se o salário seria suficiente para cobrir o pagamento mensal, conforme as regras mencionadas anteriormente. A regra de 25% foi excluída, pois as situações tributárias podem variar significativamente.
É importante salientar que os cenários apresentados consideram apenas o valor destinado ao pagamento da habitação. Uma análise mais completa deve levar em conta tanto o salário quanto as dívidas mensais e aplicar os percentuais das regras. Isso ajudará a determinar se a compra de uma casa de $1 milhão é viável.
Vale notar que as cifras assumem um pagamento inicial de 20%. Se o comprador não puder oferecer esse valor, o pagamento mensal da hipoteca será maior e o seguro segundo o empréstimo hipotecário será exigido em um financiamento convencional.
Empréstimos jumbo
Em muitos casos, a aquisição de uma casa de $1 milhão exigirá a utilização de um empréstimo jumbo, especialmente se o comprador não possui um pagamento inicial de 20%. Geralmente, os empréstimos convencionais para residências unifamiliares têm limites que alcançam até $806.500 na maioria das regiões dos Estados Unidos, embora em alguns mercados com custo elevado esses limites possam ultrapassar a marca de um milhão.
Por exemplo, no Alasca, os empréstimos convencionais vão até $1.209.750. Se o comprador não estiver em um desses mercados de alto custo, precisará recorrer a um empréstimo jumbo, que permite obter um montante superior ao limite dos empréstimos convencionais.
Custos e requisitos dos empréstimos jumbo
De um modo geral, é mais difícil qualificar-se para um empréstimo jumbo do que para outros tipos de hipotecas. Os requisitos típicos incluem:
Um grande pagamento inicial: Enquanto os empréstimos convencionais permitem pagamentos iniciais a partir de 3%, os empréstimos jumbo geralmente exigem um mínimo de 15%.
Um score de crédito mais elevado: Normalmente, é necessário ter pelo menos um score de crédito de 680 para conseguir um empréstimo jumbo.
Reservas em dinheiro: Muitos credores hipotecários exigirão que o tomador do empréstimo tenha pelo menos seis meses de pagamentos habitacionais guardados em caso de perda de emprego ou outras dificuldades financeiras.
- Uma baixa relação dívida/renda: Geralmente, é necessário manter uma relação dívida/renda de 45% ou menos, o que significa que os totais mensais das dívidas — incluindo a futura hipoteca — não devem ultrapassar 45% da renda mensal.
Exemplo de cálculos de salários
Usando a relação dívida/renda mencionada, um mutuário com um salário anual de $200.000 teria cerca de $7.500 disponíveis mensalmente, descontadas outras dívidas. Para um mutuário com um salário de $150.000, esse valor cairia para $5.625.
Uma observação importante: empréstimos jumbo tendem a apresentar taxas de juros mais elevadas do que outros empréstimos hipotecários, o que resulta em um pagamento mensal mais alto e também altera o salário necessário para a compra de uma casa de $1 milhão.
Fatores que afetam o pagamento mensal da hipoteca
Diversas variáveis influenciam o custo do pagamento mensal da hipoteca. Considerações como o credor escolhido, a localização da casa, o tipo de empréstimo e outros fatores devem ser avaliados.
Para obter uma estimativa mais precisa sobre a renda necessária para adquirir uma casa de $1 milhão em uma área específica, é recomendado consultar um profissional especializado em financiamentos. Este profissional poderá calcular os números com base na situação financeira mais adequada e ajudar na formulação da estratégia de compra do imóvel.
Um corretor de hipotecas pode atuar como intermediário, encontrando um credor que siga as regras da relação dívida/renda que mais se adequem ao comprador. A opção de contatar um representante de um credor específico ou solicitar a pré-qualificação para um empréstimo também está disponível para verificar se o rendimento é suficiente para o financiamento de uma casa de $1 milhão.
Além disso, geralmente, um corretor de imóveis busca compreender a situação financeira do cliente antes do início da pesquisa por uma casa, o que pode esclarecer o valor que puede ser considerado para a compra e quais credores seriam os mais indicados.
