Impostos Relacionados à Venda de Imóveis
A primeira armadilha fiscal surge ao se vender um imóvel. Quando o valor de venda excede o preço de compra, essa diferença é classificada como ganho de capital. Isso significa que, segundo a Receita Federal, o proprietário obteve lucro com a operação, o que acarreta a aplicação de imposto. A alíquota do Imposto de Renda sobre esse ganho é progressiva, começando em 15% para lucros de até R$ 5 milhões. Em seguida, a taxa aumenta para 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, subindo para 20% para os lucros que variam de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, e alcançando 22,5% quando o valor ultrapassa R$ 30 milhões.
Na prática, o cálculo do imposto nem sempre é simples. É essencial incluir todos os custos comprovados da compra e da venda, como corretagem, documentação, reformas e despesas de registro. Esses valores podem reduzir o montante do lucro tributável e, consequentemente, o imposto a ser pago. A Receita Federal disponibiliza o programa Ganho de Capital (GCAP), que facilita a apuração e gera a guia de pagamento, conhecida como Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf). O pagamento do imposto deve ser realizado até o último dia útil do mês subsequente à venda do imóvel.
Isenções Possíveis
Existem diversas situações que possibilitam uma isenção do imposto. De acordo com Gabriel Marques Pelegrini, advogado na Cincotto & Morales Advogados, quem vende o único imóvel de sua propriedade por um valor de até R$ 440 mil fica isento de impostos, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos. Adicionalmente, há isenção para aqueles que utilizam o valor obtido com a venda para adquirir um novo imóvel residencial.
Pelegrini explica: “Nesse caso, o ganho de capital é isento se o valor total da venda for utilizado na compra de um novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias. Se apenas uma parte do valor for reinvestida, a isenção será aplicada de forma proporcional.”
Além disso, para quem comprou o imóvel antes de 1969, não há imposto a ser pago, e existem reduções específicas para imóveis adquiridos depois dessa data, as quais dependem do tempo de posse.
Como Calcular o Ganho de Capital
O cálculo do ganho de capital pode ser simplificado por meio da seguinte tabela:
| Etapa | Descrição |
|---|---|
| Valor de venda | Considera o valor efetivamente recebido, conforme o contrato de compra e venda. |
| Custo de aquisição | Soma do valor pago na compra com benfeitorias (reformas e ampliações) e despesas como escritura, registro e corretagem. |
| Fórmula | Ganho de capital = valor de venda − custo de aquisição |
| Ferramenta oficial | O cálculo pode ser feito automaticamente pelo Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), disponibilizado pela Receita Federal. |
| Alíquotas de Imposto de Renda | 15% sobre a parcela até R$ 5 milhões; 17,5% sobre a parcela de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% sobre a parcela de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; 22,5% sobre a parcela que exceder R$ 30 milhões. |
Impostos Relacionados à Compra de Imóveis
Ao adquirir um imóvel, o principal tributo a ser considerado é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, comumente chamado de ITBI ou ITIV, que se refere ao Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos. De acordo com Taislaine Bittencourt, especialista em direito público, esse imposto é de competência municipal e a alíquota pode variar de cidade para cidade, estando geralmente entre 2% e 3% do valor venal do imóvel ou do valor declarado no contrato de compra e venda.
Além do imposto, o comprador deve arcar com taxas cartorárias, como o custo da escritura pública e o registro no cartório de imóveis. Embora não haja incidência de Imposto de Renda nessa operação, a aquisição deve ser informada na declaração anual do comprador.
Bittencourt complementa: “Embora a compra não gere um imposto a ser pago imediatamente, ela interfere na declaração de bens do comprador. O imóvel precisa ser registrado na ficha de Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual, e o valor declarado deve corresponder ao custo de aquisição, que inclui o preço pago, o ITBI, as taxas de cartório e quaisquer despesas com corretagem.”
O contribuinte deve recordar que deve declarar o valor original da aquisição. Esse registro é fundamental, pois servirá de base para eventuais cálculos de ganho de capital no futuro. Durante as declarações subsequentes, o valor do imóvel permanece o mesmo, exceto em casos de benfeitorias e reformas, que são válidas se forem comprovadas por notas fiscais emitidas em nome do proprietário, detalhando os gastos com materiais e mão de obra.
É importante ressaltar que despesas de manutenção ou decoração, tal como a compra de cortinas, móveis planejados ou serviços de jardinagem, não podem ser acrescentadas ao valor do imóvel. A possibilidade de ajustar o valor, quando pertinente, pode facilitar na hora de calcular o lucro durante a eventual venda do imóvel, podendo assim resultar em uma alíquota de IR menor sobre o ganho de capital.
Aluguel e Imóveis para Locação
Os rendimentos provenientes de aluguel seguem uma lógica distinta. De acordo com Caio Ramos Báfero, advogado do escritório Fabio Kadi Advogados, o proprietário que recebe aluguel como pessoa física deve, mensalmente, recolher imposto por meio do sistema Carnê-Leão, que é gerido pela Receita Federal. O cálculo é realizado segundo a tabela progressiva do IR, que varia de 0% a 27,5%, dependendo da renda total do contribuinte.
Neste contexto, despesas com o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), taxas de administração e pequenos reparos podem ser abatidas. Quando o inquilino é uma empresa, o montante pode incluir IR retido na fonte, que é conhecido como Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF). Esse imposto deve ser informado na declaração anual.
Além disso, a tributação se estende às pessoas que residem fora do Brasil. Se o proprietário mora no exterior e aluga um imóvel localizado no país, ele precisa indicar um procurador residente para realizar a arrecadação do imposto. Este representante será encarregado de emitir o Darf com o código 9478 e fornecer as informações à Receita.
Para as empresas que possuem imóveis para locação, as normas são diferentes. No regime de Lucro Presumido, a receita do aluguel é tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). No regime de Lucro Real, o imposto é aplicado sobre o lucro efetivo apurado pela contabilidade.
Erros Comuns na Declaração de Imóveis
A tabela a seguir elenca alguns erros comuns na declaração de imóveis e suas respectivas soluções:
| Erro Comum | Como você erra e qual é a solução |
|---|---|
| Omissão de informações | Não declarar compras, vendas ou aluguéis, mesmo na ausência de imposto. Solução: registrar todas as transações no IR. |
| Cálculo incorreto do custo de aquisição | Declarar pelo valor de mercado ou não incluir despesas que compõem o imóvel. Solução: informar o valor efetivamente pago, incluindo ITBI e despesas de corretagem. |
| Não apurar corretamente o ganho de capital | Não utilizar o programa GCAP da Receita Federal, resultando em divergências no cálculo. Solução: usar o GCAP para apurações corretas. |
| Não pagar o DARF no prazo | Atraso no pagamento do Documento de Arrecadação de Receitas Federais, resultando em multas. Solução: programar o pagamento dentro do prazo legal. |
| Omissão de rendimentos de aluguel | Deixar de recolher mensalmente o imposto sobre aluguéis quando devido. Solução: declarar e pagar mensalmente via Carnê-Leão, mantendo registros de todas as transações. |
| Não guardar comprovantes | Falta de documentação que dificulta a defesa em casos de questionamento da Receita Federal. Solução: manter todos os comprovantes organizados por pelo menos cinco anos. |
Fonte: einvestidor.estadao.com.br
