A aquisição da casa própria continua a ser uma das principais metas financeiras das famílias brasileiras; no entanto, essa conquista requer um planejamento meticuloso, especialmente em face das condições de crédito estabelecidas para 2026. Um dos maiores desafios para obter um financiamento imobiliário não se limita apenas à aprovação das parcelas mensais, mas também à necessidade de reunir um montante considerável para a entrada.
Normalmente, as instituições financeiras que operam pelo Sistema de Financiamento da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) oferecem financiamento de até 70% a 80% do valor de avaliação do imóvel. Isso implica que o comprador deve disponibilizar, de forma antecipada, entre 20% e 30% do valor total do imóvel. Além desse valor, os custos burocráticos — que abrangem o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), taxas de avaliação bancária e registros em cartório — consomem, em média, de 4% a 5% adicionais sobre o preço de venda do imóvel.
Simulações por faixa de renda familiar
Para compreender na prática quanto dinheiro é necessário para realizar o sonho da casa própria, analistas financeiros elaboram cenários que consideram a renda bruta familiar e os limites de comprometimento de crédito:
- Faixa 1 (Renda de até R$ 5.000): O foco está em imóveis com valor de até R$ 200.000, por meio do programa Minha Casa, Minha Vida. Com a ajuda de subsídios oferecidos pelo governo, a entrada exigida varia entre R$ 20.000 e R$ 40.000 (equivalente a 10% a 20% do total do imóvel). É recomendado reservar cerca de R$ 8.000 adicionais para cobrir taxas cartorárias e o ITBI.
- Faixa 2 (Renda de R$ 5.000 a R$ 12.000): Direciona-se a imóveis de médio porte com preço em torno de R$ 400.000. A entrada mínima, considerada de 20%, exige uma poupança acumulada que gira em torno de R$ 80.000, além de aproximadamente R$ 16.000 a R$ 20.000 destinados a custos operacionais e impostos diretos.
- Faixa 3 (Renda acima de R$ 15.000): O foco se volta para imóveis com valores a partir de R$ 800.000, disponíveis no mercado livre. Para essa categoria, a entrada de 30% requer um desembolso inicial de R$ 240.000, além de uma reserva adicional estimada em R$ 32.000 a R$ 40.000 para custos relacionados a transferência e registro do imóvel.
O papel dos juros e do investimento prévio
Diante da taxa Selic estabelecida em 14% ao ano para 2026, os juros referentes ao financiamento imobiliário também acompanharam o aumento do crédito, tornando fundamental acumular o maior valor possível para a entrada. Essa estratégia visa diminuir o saldo devedor e atenuar o impacto dos juros ao longo do tempo.
Por outro lado, a elevação da Selic favorece aqueles que estão em fase de acumulação. Manter os recursos destinados à entrada aplicados em títulos de renda fixa que oferecem liquidez diária, tais como o Tesouro Selic ou CDBs que pagam 100% do CDI, pode acelerar significativamente a realização da meta financeira, produzindo rendimentos reais que superam a inflação, enquanto o comprador se dedica a encontrar o imóvel ideal.
Orientações práticas
Para desenvolver uma estratégia robusta em relação à compra do imóvel e evitar desapontamentos na hora de contratar o financiamento, é importante seguir passos fundamentais:
- Respeite a Regra dos 30%: A prestação inicial do financiamento deve ser limitada a 30% da renda familiar bruta que pode ser provada. Realize cálculos das parcelas levando em consideração a tabela SAC (que possui parcelas decrescentes) ou a tabela Price (com parcelas fixas) para avaliar a saúde financeira do orçamento da família.
- Monte o Fundo de Documentação: Evite destinar todo o montante acumulado apenas para a entrada do financiamento. É prudente reservar pelo menos 5% do valor do imóvel em uma conta separada para cobrir despesas referentes ao ITBI, certidões e emolumentos cartorários.
- Utilize o FGTS de Forma Estratégica: O saldo disponível no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço pode ser acrescido ao valor da entrada, o que aumenta o aporte inicial ou ajuda a reduzir o saldo devedor e o prazo total das parcelas após a compra.
- Aproveite a Renda Fixa na Fase de Acumulação: Durante o período de economia para a entrada, mantenha os recursos em investimentos que sejam seguros e de alta liquidez. É recomendável evitar ativos de renda variável ou fundos que apresentem prazos de carência extensos, a fim de assegurar flexibilidade no momento da finalização do negócio.
Fonte: borainvestir.b3.com.br