Uma versão deste artigo foi publicada anteriormente na newsletter Property Play da CNBC, com Diana Olick. O Property Play abrange novas e evolutivas oportunidades para investidores imobiliários, englobando indivíduos, capitalistas de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições diretamente em sua caixa de entrada.
História de Sucesso no Setor Imobiliário
Fernando de Leon, fundador do Leon Capital Group, iniciou sua trajetória no setor de desenvolvimento imobiliário em 2004 com um investimento de $100.000. Desde então, transformou a empresa em um negócio avaliado em $10 bilhões, com foco principalmente em imóveis comerciais. Ele credita esse crescimento à sua habilidade de prever momentos de crise, à sua atenção sobre as fontes de capital disponíveis e à experiência adquirida em sua formação na Harvard, onde estudou biologia evolutiva.
Aproveitando a Crise Financeira
Enquanto muitos perderam fortunas durante a crise financeira de 2008, De Leon começou a construir sua riqueza. Ele abandonou um emprego no Goldman Sachs para iniciar seu próprio negócio, realizando negócios na área de desenvolvimento de lotes residenciais. Um ano após o início das operações, ele percebeu alguns sinais precoces relacionados às hipotecas de alto risco e ao excesso de construção, que indicavam que aquele seria um “ciclo de mudança difícil”.
“Nós basicamente decidimos que estávamos vendo coisas que eram fundamentalmente insustentáveis. Então, optamos por adquirir essas propriedades e negociá-las, aguardando para ver o que aconteceria,” afirmou De Leon em entrevista ao Property Play.
“Desinvestimos, trouxemos de volta uma certa liquidez e, então, esperávamos. Entre 2008 e 2012, nos tornamos solucionadores de problemas. Tornamo-nos aqueles que conseguiam dialogar com bancos, companhias de seguros de vida e empresas que possuíam exposições a empréstimos, e fomos capazes de resolver problemas para eles,” explicou. De Leon menciona que recuperou projetos que estavam paralisados e se tornaram problemáticos para os credores, uma experiência que ele afirma ter influenciado sua visão durante os primeiros anos da pandemia.
O Ciclo de Vendas em 2021
“Em 2021, vendemos um grande volume, diversos bilhões de dólares em imóveis, porque os preços estavam altos, o que foi uma consequência das baixas taxas de juros, do otimismo e dos incentivos inadequados no mercado,” ressaltou. “Parte disso envolve entender de onde está vindo o capital. Você começa a perceber participantes no mercado que não deveriam estar presentes … e quando eles se conectam e esse fluxo passa pela cadeia de suprimento, começam a surgir distorções nos preços.”
Preocupações com os Centros de Dados
Atualmente, De Leon observa os mesmos sinais de alerta em relação aos centros de dados. Apesar de grandes investidores como Blackstone, KKR e Bain Capital estarem investindo, ele decidiu não participar do mercado.
“A coisa que não consigo entender completamente é a movimentação em torno dos centros de dados. Olho para um centro de dados que vale $10 bilhões, certo? Antes de mais nada, não houve saídas acima de $4 bilhões ou $5 bilhões, não existem comparações, então isso me preocupa bastante,” afirmou.
“Além disso, vejo grandes empresas de tecnologia, as maiores do planeta, com um valor de mercado de $4 trilhões, dizendo: ‘Não quero possuir esse ativo. Não quero que isso figure no meu balanço patrimonial.’ Então, me pergunto: Por quê? Por que a maior empresa do mundo não quer possuir seu próprio ativo?” afirmou De Leon. “O negócio de inteligência artificial é tudo para eles hoje, para os grandes hiperescaladores, e eles dizem: ‘Não, você o constrói, você financia.’”
De Leon supõe que o que existe dentro desses centros de dados, a tecnologia de inteligência artificial, rapidamente se tornará obsoleto. Afinal, a inteligência artificial é projetada para tornar tudo mais eficiente, incluindo a si mesma. E o valor dos centros não reside nas paredes, mas sim no que há dentro deles.
Esses contratos de locação de 15 e 20 anos, nos quais os desenvolvedores estão se apoiando, são, segundo ele, “contratos com furos” — repletos de lacunas que podem se acumular ao longo do tempo.
Risco para Investidores Privados
De Leon expressou sua maior preocupação em relação ao fato de que grandes investidores de capital privado estão gerando recursos que administram de fundos de pensão dedicados a professores, policiais e bombeiros.
“Quando eles dizem: ‘Vou possuir esse ativo e locá-lo de volta para um dos hiperescaladores,’ estão colocando o dinheiro de outras pessoas em risco,” alertou.
Formação em Biologia Evolutiva e Negócios
De Leon começou sua carreira no setor imobiliário ainda na adolescência, quando trabalhou como tradutor para um desenvolvedor local no Texas. Ao invés de receber um salário fixo, ele optou por pedir uma participação em um projeto. Em vez de buscar um diploma em administração, ele decidiu estudar biologia evolutiva, pois acredita que entender as pessoas é fundamental para o sucesso nos negócios.
“Isso foi perspicaz. Ajudou a tomar decisões sobre como organizar empresas e liderar, além de construir negócios,” afirmou De Leon. “Creio que alguns desses fatores têm a ver com incentivos, certo? A interação comercial básica entre seres humanos é uma questão de incentivos.”
Expectativas para o Futuro do Setor Imobiliário
De Leon está animado com o volume crescente de capital que está entrando no mercado imobiliário comercial, oriundo de empresas de gestão de riqueza, escritórios familiares, fundos soberanos e fundos de pensão.
“Quando as alocações para o setor imobiliário passam de 3% para 6%, isso significa que há cerca de $4 trilhões a mais em capital em busca de um número limitado de ativos imobiliários,” explicou. “Quando isso ocorre, você testemunha um excesso de capital, o que resultar em apreciação de preços para ativos imobiliários fundamentalmente sólidos. Portanto, acredito que a história dos próximos 10 anos será de um crescimento dez vezes maior nos mercados de capitais imobiliários.”
Fonte: www.cnbc.com
