Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos
Os Fundos Imobiliários (FIIs) voltados para galpões logísticos observam uma redução na taxa de vacância física desde meados de 2017, com o índice atingindo 6,6% no último trimestre de 2025. Segundo Larissa Gatti Nappo, analista do Itaú BBA, esse é o menor valor já registrado na série histórica.
Essa situação reflete um forte aumento no número de áreas alugadas simultaneamente nesse segmento, que ocupa a segunda posição no Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), representando 17% deste índice.
Com a demanda em ascensão, a área disponível para locação também aumentou. Em 2020, os FIIs nesse nicho possuíam 18 milhões de m², cifra que cresceu para 29,4 milhões no final de 2025.
Os FIIs dedicados a galpões logísticos encerraram 2025 com uma rentabilidade acumulada de 23%, superando os 21,1% do IFIX. Apesar desse aumento de valor ao longo do tempo, o segmento é negociado, em média, abaixo do valor patrimonial, apresentando um preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,94 vezes, conforme destaca Nappo.
Raio-X dos FIIs de Galpões Logísticos
Para avaliar os galpões logísticos, a absorção líquida é um dos indicadores mais significativos, pois reflete a diferença entre a área (em m²) que foi alugada em um dado período e a que foi devolvida.
Os dados do Brasil mostram resiliência até mesmo durante a pandemia de covid-19. Larissa Gatti Nappo observa que desde o início de 2020, todos os trimestres foram caracterizados por absorções líquidas positivas e significativas, totalizando um volume que ultrapassou o estoque entregue no mesmo intervalo de tempo.
O relatório do Itaú BBA aponta os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais como os mais relevantes para o setor. Entre esses estados, em 2025, o estado de São Paulo apresentou uma absorção líquida de 484.386 m² (um número positivo indica crescimento da área alugada), enquanto Minas Gerais registrou 24.269 m² e o Rio de Janeiro, 2.149 m².
Impulso do Comércio Online
Conforme explicações da especialista do Itaú BBA, os bons resultados estão ligados ao crescimento do e-commerce. À medida que cresce a adesão do consumidor às compras online, grandes redes de varejo têm buscado novos centros de distribuição, visando aumentar a eficiência nas entregas.
No cenário atual, as três maiores locatárias dos FIIs de galpões logísticos são empresas do comércio eletrônico: Mercado Livre, Shopee e Amazon, nessa ordem.
A demanda crescente também está associada a um aumento nos preços dos aluguéis de galpões. Em 2020, o valor do aluguel estava em torno de R$ 20 por m². Atualmente, em São Paulo, onde os preços são mais elevados, a média está em R$ 31,49 por m². Minas Gerais, com um valor próximo à média nacional, registra R$ 29,12, enquanto o Rio de Janeiro tem o aluguel médio em R$ 27,98.
Destaque para a Região de Extrema (MG)
Larissa Gatti Nappo salienta que a região de Extrema, em Minas Gerais, despontou como um dos locais mais importantes do Brasil para o setor de galpões de logística. Vários fatores contribuíram para essa relevância, mas o principal é a isenção fiscal oferecida pelo município.
Como exemplo dessa atração fiscal, a analista menciona o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) de São Paulo, que atualmente é de 18%. Em Extrema, a taxa sobre vendas internas varia de 2% a 6%, e para vendas interestaduais, fica abaixo de 1,3%.
Entretanto, a Reforma Tributária aprovada em 2023 pode resultar em alterações para os FIIs localizados em Extrema. Os benefícios fiscais estaduais devem passar por uma diminuição gradual até sua extinção, prevista para 2032. Apesar de manter a atratividade no curto prazo, essas modificações criam incertezas sobre a competitividade futura da região, conforme detalha Larissa Gatti Nappo.
Os FIIs de Destaque do Itaú BBA
No momento, a carteira de Fundos Imobiliários do Itaú BBA contém 10 ativos, sendo que seis deles possuem recomendação de compra, três têm classificação neutra e o VBI Logística (LVBI11) não possui recomendação, devido à sua incorporação pelo Patria Log FII (HGLG11).
O banco realiza análises apenas sobre os fundos que integram a carteira do IFIX e que apresentam liquidez relevante.
Conheça a carteira do Itaú BBA:
| Nome do fundo | Ticker | Valor da cota (20/02/2026) | Yield anualizado | Taxa de vacância | Recomendação |
|---|---|---|---|---|---|
| Bresco Logística | BRCO11 | R$ 118,50 | 8,8% | 7% | Compra |
| BTG Pactual Logística | BTLG11 | R$ 102,55 | 9,4% | 2,9% | Compra |
| GGR Covepi Renda FII | GGRC11 | R$ 10,03 | 12% | 0,21% | Neutro |
| Patria Log FII | HGLG11 | R$ 157,00 | 8,4% | 2,2% | Compra |
| HSI Logística | HSLG11 | R$ 93,77 | 9,2% | 0% | Neutro |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | R$ 165,19 | 8% | 4,3% | Compra |
| VBI Logístico | LVBI11 | R$ 110,00 | 8,2% | 3% | – |
| Tellus Rio Bravo Renda Logística | TRBL11 | R$ 78,20 | 10,7% | 3,3% | Neutro |
| Vinci Logística | VILG11 | R$ 101,39 | 9,5% | 0,5% | Compra |
| XP Log | XPLG11 | R$ 101,89 | 9,7% | 3,5% | Compra |
Fonte: www.moneytimes.com.br