Transação Anunciada pelo Patria Malls
O Patria Malls divulgou, através de um fato relevante, a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para a aquisição de participações em cinco shoppings pertencentes ao Vinci Shopping Centers (VISC11). Esta negociação está avaliada em R$ 257,1 milhões.
Participações e Ativos
O pacote de aquisição inclui as seguintes participações em shoppings:
- 15% do North Shopping Maracanaú, localizado em Maracanaú (CE);
- 14% do Shopping Granja Vianna, situado em Cotia (SP);
- 12% do Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP);
- 10% do Natal Shopping, encontrado em Natal (RN);
- 5% do Shopping Plaza Sul, em São Paulo (SP).
Conforme os termos do MOU, e uma vez cumpridas as condições prévias, o pagamento será realizado de forma escalonada.
Condições de Pagamento
No primeiro momento, o PMLL11 irá desembolsar R$ 35 milhões de forma imediata, em moeda corrente nacional, no ato da assinatura do compromisso de compra e venda.
Em seguida, ocorrerá um segundo pagamento no valor de R$ 167,1 milhões, que será efetuado simultaneamente à conclusão da aquisição. Este montante poderá ser quitado total ou parcialmente por meio de subscrição de cotas pelo vendedor, a critério do fundo.
O saldo restante, equivalente a R$ 55 milhões, será quitado em dinheiro, dividido em duas parcelas iguais de R$ 27,5 milhões cada, com vencimento em doze e dezoito meses a contar da data da assinatura do contrato de compra, corrigidas pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
Valoração dos Ativos
A aquisição foi feita a um preço médio aproximado de R$ 16,8 mil por metro quadrado (m²), considerando um cap rate de 8% com base no NOI (renda operacional líquida) dos últimos doze meses. Esse patamar foi considerado “moderado” pela Empiricus, em virtude da qualidade dos ativos envolvidos.
Expectativas de Retorno
A gestão do PMLL11 projeta que, com o parcelamento adotado, o retorno médio esperado (yield) nos primeiros dois anos ficará em torno de 10,4% ao ano, enquanto os pagamentos ainda estiverem sendo efetuados. Após este período, a expectativa é que a rentabilidade se estabilize em cerca de 9,4% ao ano.
Segundo informações do fundo imobiliário, a operação está alinhada à estratégia de aumentar a exposição a shoppings que são considerados dominantes nas suas respectivas localidades, com ativos geridos por administradoras reconhecidas no mercado.
Análise do Especialista
O analista Caio Nabuco de Araujo, em seu relatório, disse que a operação está de acordo com a tese do fundo de investimento imobiliário (FII) de aumentar a participação em ativos que possuem indicadores operacionais (NOI) superiores à média atual em sua carteira. Além disso, tal transação contribuirá para uma diversificação maior dos investimentos.
Entretanto, o especialista manifestou preocupações com os dados da transação, especialmente no que tange ao cap rate e as repercussões na gestão de caixa da empresa.
“Porém, temos uma visão mais cética sobre os números envolvidos na negociação, em especial o cap rate. Essa movimentação requer uma monitoração mais rigorosa da gestão de caixa e das implicações de uma expansão de carteira por meio da troca de cotas”, destacou o analista.
Recomendações de Investimento
Os ativos do PMLL11 permanecem entre as indicações de compra da Empiricus Research, reforçando a confiança no potencial da operação.
Fonte: www.moneytimes.com.br
