XP Investimentos Recomenda Compra do Fundo Imobiliário Vinci Logística (VILG11)
A XP Investimentos indicou a compra das cotas do fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11), identificando que o fundo ainda está sendo negociado a um desconto em relação ao seu valor justo. A corretora acredita que o fundo possui perspectivas favoráveis para os próximos anos.
O preço-alvo da corretora para as cotas do VILG11 é de R$ 107,87, o que representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 16% em relação ao preço atual das cotas.
Gestão Qualificada e Valuation Atrativo
O Vinci Logística foi constituído em 2018 e é um fundo imobiliário focado na geração de renda recorrente, além de ganhos de capital por meio da exploração de imóveis logísticos.
Com patrimônio líquido de R$ 1,64 bilhão e aproximadamente 150 mil investidores, o VILG11 está entre os principais fundos logísticos do setor. A liquidez média diária é de R$ 3,2 milhões, o que foi considerado um nível confortável pela corretora. Contudo, a XP ressaltou que os custos operacionais do fundo estão acima da média do mercado.
A estrutura de custos do VILG11 apresenta uma taxa de administração e gestão que varia entre 0,75% e 0,95% ao ano, dependendo do valor de mercado, além de uma taxa de performance de 20% sobre os rendimentos que superarem a combinação de IPCA + 6% ao ano, calculada sobre o capital integralizado.
Um ponto positivo mencionado é que o VILG11 acumulou um retorno total equivalente a 120% do IFIX desde seu início de operações. Para a corretora, o desempenho do fundo é competitivo entre os principais da indústria e praticamente acompanha o IFIX Logística.
Ainda assim, a XP observa que, apesar da qualidade da carteira de imóveis e dos sólidos indicadores operacionais, bem como da expectativa favorável quanto à distribuição de rendimentos, o VILG11 continua sendo negociado com desconto em relação ao seu valor patrimonial, além de estar abaixo tanto da média histórica quanto da média de seus concorrentes.
A XP ainda destacou que, mesmo após uma valorização significativa em 2025 (cerca de 37%), o fundo continua a apresentar potencial de alta em relação à cota-alvo estabelecida em R$ 107,87, o que reitera a atratividade do fundo a preços atuais.
Portfólio Diversificado e Ocupação Elevada
Conforme a análise da corretora, a composição contratual do VILG11 é, em sua maioria, típica, o que é considerado um aspecto positivo em função da elevada demanda por ativos logísticos e dos baixos índices de vacância presentes no setor.
Em relação ao cronograma contratual, apenas 7,2% da receita com locações vence até 2026, enquanto 76,3% está concentrada em contratos cujo vencimento ocorrerá a partir de 2029, oferecendo maior segurança e previsibilidade nos próximos anos, conforme afirmaram os analistas da XP.
Adicionalmente, a receita média de aluguel permanece 15,3% abaixo da média do setor, o que sugere a possibilidade de reajustes e, consequentemente, um crescimento na receita recorrente.
Reciclagem do Portfólio
A XP também ressaltou que, em novembro do ano passado, o fundo concluiu a venda de sua participação em quatro ativos logísticos para o HGLG11, totalizando 199 mil m² de ABL, por R$ 709,6 milhões.
A transação foi estruturada em três parcelas:
- R$ 582,2 milhões em cotas do HGLG11, que foram precificadas pelo valor patrimonial;
- R$ 47,4 milhões mediante a assunção das obrigações associadas aos imóveis, que foi feita pelo HGLG11;
- R$ 80 milhões em dinheiro, que devem ser recebidos em até 24 meses após a finalização do negócio, corrigidos à taxa de 8% ao ano.
Considerando o preço de emissão de R$ 162,22 por cota do HGLG11, essa operação gerou um ganho de capital estimado de R$ 6,22 por cota para o VILG11, além de um cap rate (taxa de capitalização) médio de 9,2%.
Entretanto, a corretora apontou que o ganho de capital efetivo está condicionado ao desempenho das cotas do HGLG11 no mercado secundário, onde atualmente essas cotas são negociadas com um desconto de 4,2% em relação ao valor de aquisição.
Novas Aquisições e Guidance Promissor
Segundo informações da XP, uma parte dos recursos oriundos da venda das cotas de HGLG11 foi destinada, até o presente momento, a uma alocação considerada “atrativa”.
Em junho, o VILG11 finalizou a aquisição dos 50% restantes do Parque Logístico Pernambuco, localizado em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões, pago à vista.
No que se refere aos rendimentos, a XP destacou que a gestão do VILG11 possui um guidance (projeção) de distribuição variando entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota até o final de 2026.
Considerando o nível atual de proventos, que é de R$ 0,82 por cota, o fundo apresenta um dividend yield (DY) anualizado de 10,5%, valor que é considerado sustentável.
Riscos à Vista
Entre os principais fatores de risco para a tese, a XP cita as oscilações de mercado, que podem impactar o preço das cotas; a menor liquidez, que pode dificultar negociações de maior volume; e um possível aumento da vacância dos imóveis e inadimplência dos locatários, afetando diretamente a receita de aluguel e os dividendos distribuídos.
Fonte: www.moneytimes.com.br