Captações do Mercado Imobiliário em 2023
As captações do mercado imobiliário totalizaram R$ 31,5 bilhões até o final de setembro, o que correspondia a 71% do total registrado no ano passado, que incluía uma soma de R$ 44,3 bilhões. O montante já ultrapassou o total de 2023 até o momento, que foi de R$ 30,4 bilhões, conforme levantamento realizado pela Hedge Investments. André Freitas, sócio-fundador da Hedge, comentou sobre o desempenho das captações deste ano: "As captações neste ano têm sido surpreendentes. Se continuarem nesse ritmo, podem chegar a cerca de R$ 40 bilhões em dezembro." Ele destacou que, ao se perceber a perspectiva de juros elevados por um período prolongado, muitos não esperavam que as captações se mantivessem em um volume tão considerável.
Com a possibilidade de queda nas taxas de juros no horizonte, a expectativa é que os fundos imobiliários valorizem suas cotas na Bolsa, oferecendo mais oportunidades para captações no ano seguinte. Essa tendência é comum no setor de Fundos Imobiliários (FIIs) quando a taxa Selic diminui. "Devemos esperar que esse caminho se concretize", acrescentou Freitas. A análise da Hedge também indicou que existem outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas que devem se concretizar nos próximos meses.
Desempenho do Índice de Fundos Imobiliários
No decorrer de 2023, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) apresentou um acréscimo de 15%, facilitando a realização de alguns negócios. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, observou que "se a taxa de juros cair, isso proporciona um incentivo adicional. O valor das cotas reage, melhorando as condições para compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos buscarem captações". No entanto, ele ressaltou a importância do ritmo de cortes nas taxas de juros: "Se houver cortes insuficientes, o impacto será limitado. Por outro lado, se houver cortes excessivos, isso pode provocar repiques na inflação e criar problemas subsequentes."
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🌎 Abrir minha conta NomadCaptações em Fundos de Papel
A maior parte das captações até o momento veio dos denominados ‘fundos de papel’, que investem principalmente em dívidas de empresas do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), um tipo de investimento em renda fixa atraente para os investidores. Esses fundos foram responsáveis por 33% do total das captações no ano, somando R$ 10,4 bilhões.
A crescente demanda por fundos de CRIs pode ser atribuída às dificuldades que as incorporadoras enfrentam para obter crédito bancário, o que leva essas empresas a buscar financiamento no mercado de capitais. Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR, comentou que "as empresas buscam financiamento para produção e se deparam com custos mais altos e uma escassez de recursos disponíveis. Os bancos estão se tornando mais seletivos na concessão de crédito".
Desenvolvimentos de Novos Fundos
Nessa mesma linha, a gestora AZ Quest lançou seu fundo de papel, denominado AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), atualmente com um patrimônio líquido de R$ 145 milhões investidos em nove projetos. Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest, mencionou que "com as altas taxas de juros, a diferença entre uma construtora buscar financiamento com a gestora ou com um banco tradicional é muito pequena".
Estratégias de Crescimento de Fundos Imobiliários
O fundo TRX Real Estate (TRXF11) destacou-se na adoção de novas estratégias para seu crescimento. Criado em 2019, o fundo investe em imóveis comerciais que são locados para grandes empresas dos setores de varejo, construção e saúde. Entre seus principais inquilinos estão o Assaí (ASAI3), o Grupo Mateus (GMAT3) e o Pão de Açúcar (PCAR3). Em meio ao ano, o TRXF11 anunciou uma oferta de R$ 1,25 bilhão, utilizada para adquirir mais de 20 imóveis, sendo que a maior parte das transações foi realizada por meio de pagamento em cotas. Logo após, o fundo planejou uma nova oferta de R$ 2 bilhões, que poderá ser elevada a R$ 3 bilhões dependendo da demanda por um lote adicional.
Uma estratégia que ganhou popularidade foi a oferta de cotas em diferentes classes, como a classe sênior, que apresenta menor risco e garante dividendos prefixados, e a classe subordinada, que carrega um maior risco, pois os investidores recebem seu retorno ao final, mas com potencial de retorno mais elevado. Essa estrutura combina fluxos de renda previsíveis com correção inflacionária na classe sênior, atraindo o interesse de investidores. Gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge têm recorrido a esses modelos. André Freitas explicou que “é como utilizar o imóvel como um instrumento de renda fixa, garantindo rentabilidade”.
Fonte: einvestidor.estadao.com.br
