Crescente Interesse em Hipotecas de Taxa Ajustável
Refis e O Que Está em Jogo
Nakul Mishra já está considerando a possibilidade de refinanciamento, mesmo antes de fechar a compra de seu primeiro imóvel. O comprador de 34 anos passou dois anos à procura da casa ideal em Sacramento para estabelecer-se com sua família. Ele finalmente encontrou uma que se encaixava em seu orçamento, mas não sem assumir alguns riscos.
A Opção da Hipoteca de Taxa Ajustável
Neste mês, Mishra decidiu optar por uma hipoteca de taxa ajustável por sete anos (ARM), acreditando que conseguirá uma taxa mais baixa antes do término do período fixo. Essa decisão reflete um cálculo que mais compradores estão fazendo atualmente, uma vez que os ARMs – produtos hipotecários que contribuíram para aumentar os riscos no mercado imobiliário antes da crise financeira de 2008 – estão recuperando a popularidade.
Um empréstimo ARM oferece a Mishra algo que hipotecas de taxa fixa não conseguem: um alívio temporário dos altos custos de empréstimos. No entanto, essa opção possui riscos associados. Após um período introdutório fixo, geralmente de cinco, sete ou dez anos, a taxa de um ARM é ajustada com base no mercado. Se as taxas subirem, os pagamentos mensais podem aumentar substancialmente.
Crescimento das Hipotecas de Taxa Ajustável
Ainda assim, o número de americanos recorrendo a esses empréstimos arriscados tem aumentado consideravelmente. De acordo com a Associação de Banqueiros Hipotecários, a participação de compradores de casas utilizando empréstimos ARM mais do que triplicou nos últimos cinco anos. Em uma única semana deste setembro, os ARMs representaram a maior participação – 12,9% – do total de aplicações de hipotecas desde 2008.
A ascensão dos ARMs ocorre em um momento em que a crise de acessibilidade habitacional nos Estados Unidos permanece longe de ser resolvida. Os preços nacionais das casas continuam a subir, e as taxas de hipoteca têm flutuado entre 6% e 7% nos últimos anos. Enquanto a administração Trump se comprometeu a combater a questão da acessibilidade – incluindo uma proposta para hipotecas de 50 anos – as opções limitadas para reduzir os pagamentos mensais estão levando mais compradores de imóveis a considerar empréstimos que oferecem alívio imediato, mesmo que isso traga mais incerteza no futuro.
O Risco e a Estrutura dos ARMs
Após o término do período introdutório de sete anos, o empréstimo de Mishra pode aumentar até dois pontos percentuais na primeira vez que for ajustado. Eventualmente, a taxa pode subir em até cinco pontos percentuais, o que significa que sua taxa hipotecária poderia alcançar 10,5%.
Mishra expressou suas preocupações: “A taxa de juros após o período de sete anos pode ser assustadora. Não queremos entrar nesse território.” Entretanto, alguns especialistas afirmam que os ARMs atuais possuem salvaguardas que tornam um colapso semelhante ao de 2008 menos provável. Eles ainda alertam que os compradores devem ser cautelosos com esses empréstimos de taxa variável.
Fatores que Impulsionam a Decisão por ARMs
O renascimento do interesse por ARMs é, em parte, impulsionado por compradores que apostam que as taxas de hipoteca cairão em relação aos níveis atuais, conforme indicado por Andrew Marquis, vice-presidente sênior da CrossCountry Mortgage, uma instituição de crédito em Lexington, Massachusetts. Após a elevação das taxas de juros na maior velocidade em mais de 40 anos para combater a inflação crescente em 2022 e 2023, o Federal Reserve (Fed) agora mudou de rumo, reduzindo sua taxa de referência três vezes no ano passado e duas vezes até agora neste ano. Muitos economistas esperam que o Fed continue a cortar taxas no próximo ano.
Embora o Fed não estabeleça as taxas de hipoteca, suas ações podem influenciá-las, empurrando a rentabilidade dos títulos do Tesouro dos EUA de dez anos para cima ou para baixo.
Atualmente, há um perfil variado de pessoas considerando empréstimos ARM, segundo Marquis. “Pode ser que essas pessoas planejem ficar em suas casas apenas de cinco a sete anos e pretendam se mudar”, disse ele. “Há também aqueles que acreditam que as taxas irão cair e que poderão refinanciar.”
O Caso de Nakul Mishra
Mishra se encaixa no segundo grupo. Ele optou por um ARM 7/6 com uma taxa de 5,5%, o que significa que o período introdutório dura sete anos, após os quais a taxa se ajusta a cada seis meses. Essa taxa introdutória está bem abaixo da média de 30 anos para taxas fixas, que foi de 6,24% na semana passada, de acordo com a Freddie Mac.
Mishra comentou que fez uma pesquisa com pelo menos cinco ou seis credores para conseguir a taxa de hipoteca mais competitiva. Ele acredita que os próximos dois a três anos provavelmente trarão taxas de hipoteca mais baixas. “O pior cenário é que as taxas não caiam e precisamos lidar com os próximos sete anos. Mas, nesse ponto, ainda estaremos economizando de 200 a 300 dólares por mês. Isso vai se somar.”
Riscos Associados às Hipotecas de Taxa Ajustável
Embora os empréstimos ARM possam resultar em economias de curto prazo, há o risco de que sua taxa seja ajustada em momentos em que as taxas de juros estejam mais altas. Esse foi o caso em 2008, quando esses empréstimos desempenharam um papel fundamental na crise das hipotecas subprime. Normas de concessão mais flexíveis significavam que os ARMs eram oferecidos a mutuários com crédito ruim, que frequentemente não podiam arcar com seus pagamentos mensais após a expiração do período de taxa fixa.
O número total de empréstimos ARM aumentou significativamente desde seu mínimo histórico em 2022, mas ainda representa apenas uma fração do que era durante a bolha imobiliária de meados dos anos 2000, segundo dados da Intercontinental Exchange (ICE), uma empresa de serviços financeiros.
Em setembro deste ano, havia cerca de 3 milhões de empréstimos habitacionais de taxa ajustável no total, representando 5,4% de todos os empréstimos nos EUA, de acordo com a ICE. Quando comparado a setembro de 2008, quando os ARMs representavam 26% de todos os empréstimos, essa proporção mostra uma mudança significativa.
Hoje, os padrões de documentação são muito mais rigorosos, conforme afirma Martin Seay, professor de planejamento financeiro pessoal na Universidade Estadual do Kansas. Os credores são agora obrigados a avaliar se um mutuário pode arcar com o empréstimo a uma taxa ajustada mais alta, e não apenas a taxa introdutória mais baixa. Novas regras também limitam o quanto a taxa de juros pode aumentar ou diminuir durante os períodos de ajuste.
Além disso, os ARMs de hoje apresentam períodos fixos iniciais mais longos do que seus predecessores. Nos finais dos anos 1990 e início dos anos 2000, os pagamentos eram frequentemente fixos por um período inicial de apenas um a três anos, de acordo com o Urban Institute. Entre os quase 2 milhões de empréstimos ARM que foram originados desde 2020 e ainda estão ativos, 80% possuem períodos fixos iniciais de pelo menos cinco anos, e dois terços são fixos por pelo menos sete anos, segundo a ICE.
Considerações Finais Sobre ARMs
Contudo, optar por um empréstimo ARM em vez de um de taxa fixa apresenta alguns riscos, conforme Seay ressalta. “As pessoas precisam entender que a forma mais acertada de utilizar uma hipoteca de taxa ajustável é se você sabe que não permanecerá em um local por mais de cinco a sete anos, qualquer que seja o termo inicial”, afirmou ele. “Após esse período, você está fazendo uma aposta.”
“Nenhum economista pode prever o que acontecerá com as taxas de juros em sete anos, então não consigo imaginar que a pessoa média será capaz de prever isso com precisão”, acrescentou.
Fonte: www.cnn.com