Introdução
Uma versão deste artigo foi publicada anteriormente no boletim informativo Property Play da CNBC, apresentado por Diana Olick. O boletim aborda novas e evolutivas oportunidades para investidores imobiliários, que vão desde indivíduos até investidores de capital de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas.
Mudanças nos padrões de migração
Historicamente, muitos americanos se mudaram em busca de melhores oportunidades econômicas. Contudo, segundo um relatório anual de migração da United Van Lines, essa motivação mudou. O tradicional lema “Vá para o Oeste, jovem” — que se referia à busca por terras livres e abertas — deu lugar a incentivos mais pessoais, como desejo de estar mais próximo da família e questões de custo de vida.
O relatório revela que os americanos estão não apenas optando por viver mais perto de seus familiares, mas também preferindo mercados menores em vez de centros urbanos, na busca por habitação mais barata e melhor qualidade de vida. Essa mudança de comportamento terá um impacto significativo sobre investidores do setor imobiliário comercial e as decisões que tomarão no futuro.
Oregon, em 2025, foi o estado mais popular para mudanças, marcando um feito inédito. Florida e Texas, que haviam recebido um grande número de migrantes durante os anos da pandemia de Covid e no início do pós-Covid, agora apresentam um padrão migratório mais equilibrado.
Os estados mais procurados
Seis dos dez estados com maior número de imigração estão localizados no Sul e no Atlântico Sul: West Virginia, Carolina do Sul, Carolina do Norte, Arkansas, Alabama e Delaware.
Eily Cummings, vice-presidente de comunicações corporativas da United Van Lines, comentou sobre os dados: “Os americanos estão buscando um ritmo de vida diferente, e lugares como Oregon, as Carolinas e o sul estão oferecendo isso.” Ela acrescentou que, embora o número total de mudanças residenciais seja semelhante ao de 2024, observa-se uma complexidade muito maior nas razões que levam as pessoas a se mudarem, além de padrões migratórios divergentes de acordo com diferentes faixas etárias.
Enquanto isso, jovens millennials e a geração Z estão se mudando para New Jersey, atraídos por seus custos mais acessíveis em comparação a Nova Iorque. Contudo, aposentados estão deixando o estado, tornando-o o principal destino para migração para fora, conforme indicado no relatório.
Comportamento dos investidores
Com a mudança nas razões para migrar, que agora se centra na acessibilidade e no estilo de vida mais fácil, a demanda por imóveis comerciais necessários para apoiar essa nova realidade é provavelmente diferente daquela que existiria caso a motivação principal das migrações fosse oportunidades econômicas mais robustas. Isso é o que afirma Ryan Severino, economista-chefe da BGO, uma firma global de investimento imobiliário, financiamento e serviços.
Ele mencionou que a necessidade de mais habitações acessíveis, parques de escritórios mais modestos e espaços comerciais voltados para a classe média e baixa são apostas mais seguras para investidores. Mesmo os imóveis industriais que atendem a essas necessidades também são influenciados por tais tendências. Por exemplo, se as pessoas estão vivendo em habitações menores voltadas para a força de trabalho, será necessário assegurar que exista self-storage nas proximidades.
Mudanças demográficas
As mudanças demográficas também se inserem nessa análise. De acordo com o U.S. Census Bureau, o crescimento populacional está desacelerando, assim como a taxa de formação de lares e a taxa de migração ao longo do tempo.
“Isso sugere, especialmente para um investidor de private equity, que precisamos ser mais inteligentes e escolher nossas posições com mais cautela do ponto de vista do mercado imobiliário comercial, comparado ao que muitos fizeram nas últimas décadas, sob a suposição de que esses padrões migratórios eram duráveis e estavam em aceleração. Na verdade, o oposto é provavelmente verdadeiro”, afirmou Severino.
Migração para o Sul
Embora muitos americanos continuem se deslocando para regiões do sul em busca de qualidade de vida e acessibilidade, os padrões de migração parecem agora mais voláteis e menos duradouros do que foram no passado, sem garantias de aceleração.
Nos primeiros anos da pandemia, houve um grande movimento em direção aos estados do sul, o que levou desenvolvedores de empreendimentos multifamiliares a acreditar que essa tendência se desdobraria em lucratividade a longo prazo. Eles esperavam crescimento robusto na renda, acreditando que obteriam retornos expressivos.
Entretanto, os aluguéis estão começando a cair, dada a oferta excessiva enfrentada no setor, e alguns que migraram para o Sul estão agora optando por se mudar novamente.
“A verdade é que as pessoas vieram em busca de economia, e embora a migração tenha sido real, não estava isenta de outros fatores, como novos desenvolvimentos e o aumento da oferta. O novo inventário em 2024 foi o mais alto em 50 anos. E acho que houve uma quantidade enorme de arrependimento entre os compradores”, explicou Manus Clancy, chefe de estratégia de dados na Lightbox, uma plataforma de dados e análise do setor imobiliário comercial.
Desafios e expectativas
Arizona, Nevada e Florida são exemplos de estados onde empresas se moveram e pessoas foram em busca de uma “melhor qualidade de vida”, mas que agora estão abandonando essas localidades.
Embora os “snowbirds” continuem a migração para o Sul, investidores do setor imobiliário comercial precisam ser mais estratégicos em seus investimentos, especialmente no segmento de varejo. Clancy observou que grandes grupos, como o Simon Property Group, estão focando em empreendimentos de alta qualidade, mas sendo extremamente seletivos. Ele enfatizou que ninguém está investindo em novos projetos de strip malls com a expectativa de que milhões de pessoas de Illinois, Michigan e Indiana migrem para a região nos próximos cinco anos.
Adicionalmente, Clancy previu um aumento no varejo voltado para supermercados de desconto e lojas, como Walmart.
Os dados de migração indicam que, embora haja um novo impulso entre os jovens americanos em direção a mercados midwestern menores e mais acessíveis, gerações mais velhas tendem a escolher se aposentar no Sul — mas em um número muito menor do que no passado.
Severino concluiu: “Mesmo que a população esteja crescendo, as taxas de todas essas dinâmicas estão desacelerando, o que indica que provavelmente não será um investimento seguro como muitos dos que prestam atenção ao mercado imobiliário comercial pensam que será.”
Fonte: www.cnbc.com
