O que a Lei de Habitação do Século 21 significa para compradores e vendedores de imóveis

Uma legislação bipartidária, destinada a aumentar a oferta de moradias nos Estados Unidos e melhorar a acessibilidade, agora é lei. Entretanto, especialistas alertam que tanto compradores quanto vendedores de imóveis não devem esperar um alívio imediato.

O “21st Century ROAD to Housing Act” tornou-se lei automaticamente no sábado, uma vez que o presidente Donald Trump não assinou nem vetou a medida dentro de um prazo determinado. A legislação engloba diversas medidas habitacionais que visam incentivar a construção de casas, ampliar o acesso ao financiamento e restringir as compras por grandes investidores institucionais.

A legislação e seus objetivos

Citando Bill Owens, presidente da National Association of Home Builders, a legislação “ajudará a expandir a oferta de moradias do país ao reduzir barreiras regulatórias e incentivar governos locais a reformar políticas de zoneamento e uso do solo que têm limitado a construção de casas”. Essas afirmações foram feitas após a aprovação da medida pelo Congresso no dia 23 de junho.

A nova lei surge em um momento em que a acessibilidade no mercado habitacional continua a ser um desafio. Os preços dos imóveis estão próximos de máximas históricas, e as taxas de juros dos financiamentos fixos de 30 anos continuam a flutuar acima de 6,5%.

Em junho, o preço médio de uma casa existente nos Estados Unidos atingiu US$ 440.600, um aumento de 49,2% em relação ao mesmo mês de 2020, de acordo com dados da National Association of Realtors. Além disso, há um déficit estimado de cerca de 4 milhões de moradias, conforme apontado pela Realtor.com.

Selma Hepp, economista-chefe da empresa de dados imobiliários Cotality, comentou: “Este projeto ataca diretamente alguns dos maiores motores dos custos habitacionais: restrições ao uso do solo, atrasos na obtenção de licenças, restrições de financiamento e obstáculos regulatórios”.

Hepp ressaltou, no entanto, que “os compradores de imóveis não devem esperar alívio imediato”, acrescentando que “o desenvolvimento habitacional demanda tempo, e muitos dos benefícios provavelmente se manifestarão de forma gradual, e não de um dia para o outro”.

Dentre as várias modificações técnicas e políticas inseridas na nova legislação, algumas disposições são particularmente relevantes para os consumidores.

Uma das principais alterações proíbe que grandes investidores institucionais, que já possuam ao menos 350 casas unifamiliares, possam adquirir mais imóveis do mesmo tipo, embora haja algumas exceções. Essas exceções são aplicáveis a certos projetos de construção para aluguel e de renovação para aluguel, além de iniciativas que auxiliem locatários a construir crédito para, eventualmente, comprarem suas próprias residências.

Os apoiadores da medida afirmam que ela pode auxiliar na limitação da concorrência dos grandes compradores corporativos em certos mercados habitacionais, especialmente em regiões do Sun Belt, onde investidores institucionais têm sido responsabilizados por contribuir com o aumento dos preços dos imóveis. Entretanto, economistas afirmam que a atividade de compra por investidores institucionais permanece relativamente baixa, mesmo em muitos desses mercados.

Outra disposição tem como intuito diminuir as barreiras para habitações manufaturadas e promover o uso mais amplo de casas construídas em fábricas, que costumam ser uma das opções mais acessíveis para a compra de imóveis.

Mais especificamente, o projeto expande a definição federal de “casa manufaturada” para incluir residências que são erguidas sem um chassi de aço permanente. Este chassi é a estrutura metálica encontrada sob casas manufaturadas e móveis, facilitando o transporte. Contudo, segundo o Lincoln Institute of Land Policy, poucas casas são movimentadas após serem devidamente instaladas.

Entre outros benefícios, a dispensa do requisito do chassi pode reduzir o custo de uma casa manufaturada em aproximadamente US$ 5.000 a US$ 10.000, o que pode colocar a aquisição de imóveis ao alcance de um maior número de famílias, conforme analisa o Niskanen Center, um think tank apartidário.

A legislação também estabelece um programa piloto de quatro anos para ampliar a disponibilidade de pequenos financiamentos — aqueles abaixo de US$ 100.000 —, que alguns credores evitam devido aos custos relacionados à conformidade. Os defensores dessa iniciativa afirmam que a melhoria no acesso a empréstimos menores pode beneficiar compradores em mercados de baixo custo e aqueles que adquirem imóveis mais baratos.

O programa piloto inclui o pagamento de subsídios aos credores para a origem desses financiamentos menores, assim como a concessão de subsídios aos mutuários para a compra de imóveis e custos de fechamento.

No geral, a nova legislação pode ajudar a aumentar a oferta de moradias “mais aos poucos, e certamente não da noite para o dia”, afirmou John Walkup, cofundador da UrbanDigs, uma plataforma de inteligência de preços imobiliários em Nova York. Segundo Walkup, a oferta de habitações é essencialmente uma questão local.

Ele concluiu dizendo que “é um cálculo complexo que envolve custos de construção, disponibilidade de mão de obra, preços de terrenos, limitações de infraestrutura, regras de zoneamento locais e oposição da comunidade, que determina quanto de habitação é realmente construída”. É importante ressaltar que a legislação pode ajudar a criar incentivos e remover obstáculos, mas não pode resolver sozinha uma crise habitacional que vem se acumulando há anos.

Trump cancelou uma cerimônia de assinatura programada para o dia 24 de junho para a aprovação do projeto bipartidário poucas horas antes do evento, declarando que não o assinará até que o Congresso aprove o “SAVE America Act”, uma medida eleitoral apoiada pelos republicanos que exigiria comprovação de cidadania dos Estados Unidos para registro para votar. Esse movimento surpreendeu legisladores de ambos os partidos e atrasou a promulgação da medida.

O presidente da Câmara, Mike Johnson, do partido Republicano da Louisiana, enviou o projeto de habitação para a Casa Branca no dia 29 de junho, iniciando a contagem para a ação do presidente. Depois de 10 dias corridos — excluindo os domingos —, como Trump não vetou nem assinou a medida, ela tornou-se lei sem a sua assinatura.