Resiliência dos Fundos Imobiliários no Cenário Econômico Atual
Apesar das altas taxas de juros, a indústria de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil demonstrou uma notável resiliência nas ofertas e deverá fechar o ano de 2025 com um volume de captação que provavelmente será apenas ligeiramente inferior ao registrado em 2024.
Esse resultado é considerado relativamente positivo, especialmente em um contexto em que os investidores estão priorizando opções de renda fixa, conforme afirmam gestores de recursos entrevistados pela Broadcast, um sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.
Adicionalmente, as perspectivas para o setor tornam-se mais promissoras com a expectativa de uma diminuição na taxa Selic. Essa redução tende a favorecer um crescimento adicional no mercado, contribuindo para a recuperação e expansão das atividades dos fundos imobiliários.
Dados sobre Captações
A captação total, até o final de setembro, alcançou R$ 31,5 bilhões, correspondente a 71% do valor total registrado durante todo o ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Este montante, além de superar o valor acumulado em 2023, que foi de R$ 30,4 bilhões, reflete um desempenho sólido, conforme análise realizada pela Hedge Investments.
André Freitas, sócio-fundador da Hedge, destacou que “as captações neste ano têm sido surpreendentes. Se seguirem nesse ritmo, podem chegar até cerca de R$ 40 bilhões em dezembro”. Freitas ressaltou que, diante da expectativa de juros altos por um período prolongado, era impensável que as captações mantivessem esse volume.
Expectativas para o Futuro
Com a potencial queda nos juros, é esperado que as cotas dos fundos valorizem na bolsa, criando um ambiente mais propício para novas captações no próximo ano. Essa tendência já é observada historicamente na indústria de FIIs quando a Selic apresenta redução. Freitas afirmou: “Devemos esperar por esse caminho”.
A Hedge também identificou outros R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas que deverão se concretizar nos próximos meses, indicando um fluxo contínuo e saudável de atividades dentro do setor.
Desempenho do Índice de Fundos Imobiliários
No decorrer do ano, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) apresentou uma valorização de 15%, o que ajudou a impulsionar algumas transações dentro do mercado. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, afirmou que uma eventual queda na taxa de juros pode oferecer um fôlego adicional ao setor. “Se o juro cai, já dá uma animada. O valor das cotas reage, melhora o ambiente para a compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos buscarem novas captações”, destacou Lima.
Entretanto, Lima ressaltou um ponto de atenção sobre a velocidade dos cortes de juros. Ele alertou que “se cortar muito pouco, não surte tanto efeito. Mas se cortar demais, gera repiques na inflação e começa a dar problemas”.
Captações pelos Fondos de Papel
A maior parte das captações voltou a vir dos denominados ‘fundos de papel’, cujo foco são investimentos, principalmente em dívidas de empresas do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são considerados uma modalidade de renda fixa atraente para os investidores. Esses FIIs representaram 33% do total das captações durante o ano, totalizando R$ 10,4 bilhões.
O crescimento na captação dos fundos de CRIs está atrelado à dificuldade crescente das incorporadoras em obter crédito bancário, o que leva essas empresas a buscar alternativas no mercado de capitais. Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR, comentou que “as empresas vão ao banco para tomar financiamento à produção e encontram um custo maior e escassez de recursos disponíveis. O banco está mais seletivo em conceder crédito”.
A gestora AZ Quest, por exemplo, criou seu fundo de papel, o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), que atualmente possui um patrimônio líquido de R$ 145 milhões distribuídos em nove projetos distintos.
Novas Estratégias pelos Fundos Imobiliários
Uma estratégia que muitos fundos têm adotado para impulsionar seu crescimento consiste em trocar ativos de baixa liquidez, como prédios comerciais, shoppings e galpões, por ativos de maior liquidez, como cotas de FIIs negociadas em bolsa. Isso beneficia tanto o vendedor, que troca um ativo menos líquido, quanto os fundos, que conseguem expandir sem a necessidade de novos aportes financeiros.
Um exemplo dessa estratégia é o TRX Real Estate (TRXF11), que foi criado em 2019 e investe em imóveis comerciais alugados para grandes empresas do setor varejista, entre outros. Em meio ao ano, o TRXF11 realizou uma oferta de R$ 1,25 bilhão, que foi destinada à aquisição de mais de 20 imóveis, sendo que a maior parte desse valor foi utilizada para pagamento em cotas. Posteriormente, o fundo anunciou uma nova oferta que pode variar entre R$ 2 bilhões a R$ 3 bilhões, caso haja demanda.
Outra abordagem que se popularizou foi a emissão de cotas em duas categorias, a sênior, que oferece menor risco com pagamentos de dividendos prefixados, e a subordinada, que apresenta maior risco, mas com potencial de retorno mais elevado. Esta estrutura possibilita a combinação de fluxos previsíveis com correção inflacionária, atraindo a atenção de investidores. Gestoras como a Life Capital, Paladina e Hedge têm utilizado essa estratégia, com Freitas comentando que “é como pegar o imóvel para usar como um instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade”.
Fonte: www.moneytimes.com.br
