Retorno das Hipotecas de Taxa Ajustável
Uma modalidade de hipoteca que perdeu popularidade após a crise financeira está entrando novamente em ascensão. A demanda por hipotecas de taxa ajustável (ARMs, na sigla em inglês) disparou neste ano, representando 12,9% de todas as originações na última semana, alcançando um pico pós-crise. Esses empréstimos permitem que os tomadores de empréstimos fixem uma taxa mais baixa do que a de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por um período de cinco, sete ou dez anos, antes que a taxa se ajuste aos níveis de mercado. A popularidade das ARMs tem crescido, especialmente devido às taxas convencionais de hipoteca que permanecem persistentemente altas.
Vantagens das Hipotecas de Taxa Ajustável
Atualmente, as ARMs oferecem economias substanciais. Um tipo popular, a ARM 7/6, que aplica uma taxa de hipoteca fixa por sete anos e ajusta a cada seis meses após esse período, apresentava uma taxa média de 5,78% na última sexta-feira, em comparação com 6,35% da hipoteca fixa de 30 anos. No entanto, aceitar essa taxa mais baixa vem com riscos adicionais para os tomadores de empréstimos, uma vez que eles abrem mão da certeza de uma taxa de juros estável durante toda a vida do empréstimo.
Riscos e Percepções dos Consumidores
Atualmente, o risco envolvido nas ARMs parece valer a pena em um mercado desafiador, com preços de imóveis próximos de recordes e taxas de hipoteca elevadas. Pesquisas indicam que muitos compradores de imóveis que estão esperando desejam ver taxas em torno de 5,5% antes de ingressar no mercado. Embora as taxas de hipoteca de 30 anos estejam longe desse nível, as ARMs estão próximas.
“A lot of people want to get reengaged with the market,” disse Rick Palacios Jr., diretor de pesquisa da John Burns Research and Consulting. “At this point in time, they don’t care if it takes an ARM to get them there.”
Crescimento do Interesse nas ARMs
Corretores de hipoteca e credores notaram um aumento na curiosidade de potenciais clientes sobre as ARMs. Há também pessoas que podem se beneficiar de uma ARM, mas que não estão familiarizadas com essas hipotecas ou que têm preocupações devido à associação com a crise financeira de 2008. Muitas pessoas que inadimpliram em seus empréstimos hipotecários antes da crise tinham ARMs que não podiam pagar. Naquela época, as ARMs frequentemente tinham taxas introdutórias extremamente baixas por dois ou três anos e, em seguida, ajustavam a taxa de juros mensalmente. Após o período de introdução, os tomadores de empréstimos frequentemente enfrentavam grandes aumentos nas taxas que os deixavam com pagamentos que não conseguiam arcar.
Evolução das Hipotecas de Taxa Ajustável
Nos anos que antecederam a crise, as ARMs representavam até um terço do volume total de empréstimos, de acordo com dados da Mortgage Bankers Association. Após a quebra do mercado, as ARMs perderam a preferência. No final de 2008, essas hipotecas representavam menos de 1% do mercado. Os credores de hipoteca endureceram seus requisitos e as ARMs gradualmente voltaram a ser utilizadas, mas em uma fração dos níveis pré-crise. Quando as taxas de hipoteca de 30 anos estavam muito baixas, poucos tomadores de empréstimos consideravam as ARMs, pois a economia era mínima. No entanto, houve um breve ressurgimento em 2022, quando as taxas aumentaram de cerca de 5% para 7% em apenas alguns meses.
As ARMs Modernas
As ARMs atuais são diferentes daquelas disponíveis há duas décadas. Como em todas as hipotecas, os padrões de qualificação se tornaram mais rigorosos. Os tomadores de empréstimos geralmente precisam ter uma pontuação de crédito alta, um grande valor de entrada e uma renda suficiente para cobrir os pagamentos do empréstimo, mesmo que sua taxa de juros aumente. Além disso, as ARMs normalmente vêm com períodos de taxa introdutória mais longos — sete anos é comum, e cinco ou dez anos também são opções frequentes — e possuem limites sobre quanto a taxa de juros pode aumentar durante uma fase de ajuste e ao longo da vida do empréstimo. Os ajustes normalmente ocorrem em intervalos de seis meses ou um ano, e não mensalmente.
Embora salvaguardas adicionais protejam os tomadores de empréstimos contra aumentos maciços nas taxas de juros, o pagamento de taxas de juros mais altas no futuro ainda é um risco. Muitas pessoas que atualmente contratam ARMs o fazem com planos de se mudar ou refinanciar antes que seu período de taxa fixa termine.
Considerações dos Especialistas
“Mesmo que você planeje ficar em sua casa para sempre, a probabilidade de que você possa refinanciar nos próximos cinco, sete ou dez anos é bastante alta,” afirma Scott Bridges, diretor de produção de empréstimos diretos ao consumidor da Pennymac, um dos maiores credores hipotecários do país. Tomadores de empréstimos com esse perfil podem economizar centenas de dólares por mês em pagamentos de juros ao escolher uma ARM em vez de um empréstimo fixo de taxa mais alta.
A demanda dos clientes está crescendo: as ARMs representaram cerca de 15% do novo negócio da empresa recentemente, um aumento de aproximadamente 5% em relação ao ano anterior. Terry Roberts, gerente de filial da E Mortgage Capital em Columbia, Missouri, disse que ainda recebe reações mistas quando apresenta a opção ARM aos potenciais tomadores de empréstimos e explica as economias potenciais que podem ser obtidas.
“A preocupação com a taxa subindo durante um período de ajuste realmente causa medo nas pessoas,” mencionou Roberts. Embora a maioria dos clientes esteja focada na possibilidade de suas taxas aumentarem, o oposto também pode acontecer, especialmente quando o Federal Reserve reduz as taxas. Enquanto as taxas de hipoteca de 30 anos são influenciadas, mas não estão diretamente atreladas às ações do Fed, as ARMs têm uma conexão mais direta.
O Impacto do SOFR nas ARMs
As ARMs em seu período de ajuste são baseadas em um índice conhecido como Secured Overnight Financing Rate (SOFR). O SOFR está intimamente relacionado à taxa dos fundos federais, o que significa que quando o Fed inicia cortes nas taxas, como fez recentemente, o SOFR também se ajusta. Nesse ambiente, as ARMs em seu período de ajuste podem ter suas taxas redefinidas para um valor mais baixo.
No entanto, não há como garantir onde estarão as taxas de juros nos próximos anos. Consultores financeiros alertam que, embora as ARMs possam fazer sentido para pessoas que têm certeza de que irão se mudar ou refinanciar antes que seu período de ajuste comece, muitos planos podem mudar, e é importante considerar a acessibilidade total do empréstimo.
Alex Caswell, fundador e CEO da Wealth Script Advisors em São Francisco, observou que já viu inúmeras situações em que alguém contraiu uma ARM, e quando o ajuste ocorreu, suas finanças se tornaram insustentáveis. Marcos Zambrano, presidente da Andes Mortgage em Atlanta, mencionou que tem realizado mais negócios com ARMs nos últimos anos, especialmente entre clientes que são compradores repetidos, conhecem os conceitos básicos de hipoteca e estão fazendo entradas substanciais, o que os ajuda a obter as menores taxas.
“Aqueles que têm experiência são um pouco mais abertos ao programa”, concluiu Zambrano. “E os programas agradecem um bom valor de entrada — quanto maior a entrada, melhor será a taxa.”
