Resultados das Eleições para Prefeito de Nova York
Contexto da Eleição
As eleições para a prefeitura de Nova York, realizadas na terça-feira, podem exercer pressão sobre ações específicas. O candidato democrata Zohran Mamdani, que tem liderado consistentemente as pesquisas, propõe um congelamento do aluguel em apartamentos com controle de aluguel na cidade. Ele enfrenta o ex-governador democrata Andrew Cuomo, que está concorrendo como candidato independente, e o republicano Curtis Sliwa, fundador dos Guardian Angels. Essa proposta de congelamento de aluguéis pode ter implicações para empresas que atuam em Nova York e estão expostas ao mercado imobiliário regulado por aluguel. Estima-se que aproximadamente 1 milhão de apartamentos na cidade sejam controlados por aluguel. Uma pausa nos aumentos de aluguel pode prejudicar os lucros dessas empresas.
Exposição de Bancos Regionais
Um dos bancos regionais, o Flagstar Bank, possui um portfólio de empréstimos que inclui unidades com controle de aluguel em Nova York. Após a vitória de Mamdani nas primárias de junho, suas ações caíram 4%, mas, desde então, subiram 1,5% em relação ao fechamento de 24 de junho, antes do anúncio dos resultados eleitorais. Em um relatório de pesquisa do Deutsche Bank datado de 30 de setembro, a instituição destacou que "o portfólio regulamentado de aluguel da FLG, que recebeu mais atenção após a vitória do candidato Mamdani nas primárias democratas para prefeito de Nova York (e com ele liderando nas pesquisas atuais), tem sido um peso negativo sobre as ações, dada sua posição em favor do congelamento de aluguéis”.
Análise do Portfólio do Flagstar
Os cálculos iniciais dos analistas, realizados em junho, estimaram que entre US$ 11 bilhões e US$ 18 bilhões do portfólio do banco estava exposto ao congelamento de aluguéis. Contudo, uma análise do Flagstar identificou um risco menor, conforme observado pelo analista do Deutsche Bank, Bernard Von Gizycki. "A administração realizou um aprofundamento em seu portfólio regulamentado de aluguel e acredita que o risco real está em US$ 1,9 bilhão dos US$ 4,3 bilhões de empréstimos criticados/classificados", afirmou. "Espera-se que o portfólio regulamentado de aluguel continue a declinar, dado o forte pagamento de principal que ocorreu nos últimos trimestres, o que deve ajudar a reduzir o risco percebido ao longo do tempo". Desde o início do ano, o Flagstar ganhou 18%.
Impacto em Outros Bancos Regionais
Outro banco regional que pode enfrentar dificuldades se Mamdani vencer é o Webster Financial, afirmaram os analistas do Seaport Research Partners. "Embora acreditamos que a WBS será capaz de absorver facilmente quaisquer ajustes de valoração em seu portfólio de imóveis de controle de aluguel, em nossa visão, uma possível vitória do candidato a prefeito de Nova York, Zohran Mamdani, provavelmente manterá as ações da WBS limitadas a uma faixa no curto a médio prazo", escreveu a analista Laurie Havener Hunsicker em uma nota divulgada na segunda-feira. Ela rebaixou a classificação do Webster para neutra no verão passado, assim que Mamdani se tornou o forte favorito. As ações da empresa subiram cerca de 3% até o momento neste ano.
Impacto no Mercados Imobiliário Comercial
As políticas propostas por Mamdani também são vistas como desfavoráveis para o mercado imobiliário comercial da cidade. A SL Green Realty, que possui e opera principalmente propriedades de escritório em Manhattan, já sentiu impactos desde as primárias de junho. As ações da empresa estão em queda de mais de 15% desde 30 de setembro. Até essa data, a SL Green detinha participações em 53 edifícios, totalizando 30,7 milhões de pés quadrados, incluindo a posse de 27,1 milhões de pés quadrados em edifícios de Manhattan. "Acreditamos que a venda das ações da Mamdani está sendo expressa [principalmente] … através da SLG, apesar de a empresa ter trabalhado bem com o último prefeito progressista, Bill de Blasio," escreveu o analista Alexander Goldfarb, do Piper Sandler, em uma nota na segunda-feira. A proposta de cassino da SL Green em Times Square também foi rejeitada em setembro. A performance da empresa resultou em uma queda de 26% no acumulado do ano.
Queda da Vornado Realty Trust
A Vornado Realty Trust, que possui ou gerencia quase 20 milhões de pés quadrados de espaço comercial em Manhattan, também enfrentou queda após as primárias de junho. Seu portfólio inclui 2,4 milhões de pés quadrados de imóveis comerciais de vitrines na cidade, e suas ações caíram 14% até o momento neste ano.
Expectativas e Oportunidades
Goldfarb, do Piper Sandler, acredita que uma vitória de Mamdani já está mais do que precificada nas ações da SL Green Realty. "Tenha coragem. Compre SLG," ele afirmou. "Se as empresas realmente achassem que Zohran Mamdani iria transformar seu mundo, duvidamos que o leasing de escritórios no terceiro trimestre de 2025 teria sido tão robusto". Enquanto isso, a Cantor Fitzgerald mantém uma perspectiva otimista em relação ao Flagstar, mantendo uma classificação de sobrepeso e um preço-alvo de US$ 15, o que sugere um potencial de alta de 33% em relação ao fechamento de segunda-feira. O banco de investimento também vê potencial de alta nesse alvo caso o atual prefeito Eric Adams opte por re-nomear todos os membros do Conselho de Diretrizes de Aluguel da Cidade de Nova York (RGB) cujos mandatos expiraram, ou nomeie novos membros para preencher cargos vagos antes do final de seu mandato em 31 de dezembro. O conselho supervisiona os apartamentos com controle de aluguel e o prefeito tem o poder de nomear representantes para a entidade.
Alternativas e Medidas Proativas
Esse movimento "reduziria a incerteza sobre as tendências de crédito da FLG na porção mais intensamente regulamentada do portfólio de empréstimos multifamiliares do banco em Nova York, uma vez que Adams historicamente apoiou aumentos de aluguel, e essa ação tornaria mais difícil para qualquer novo prefeito influenciar materialmente o RGB nos próximos anos", observou o analista Dave Rochester da Cantor em uma nota na segunda-feira. Se Adams não tomar nenhuma ação, o Flagstar enfrentará um cenário mais desafiador, mas o banco ainda pode adotar medidas para mitigar o impacto negativo, aumentando os aluguéis mais significativamente nas unidades de mercado dentro dos edifícios com controle de aluguel mais intenso, de acordo com o analista. Goldfarb, do Piper Sandler, também não descarta uma possível proposta de cassino pela SL Green. "Três cassinos a 16 milhas um do outro (Bally’s, Steve Cohen e Aqueduct) provavelmente não fazem sentido econômico, enquanto a necessidade de Mamdani por dinheiro para financiar sua agenda socialista torna a reabertura de uma opção em Manhattan possível," ele escreveu em uma nota separada em 21 de outubro.
Fonte: www.cnbc.com
