Fundos Imobiliários e Entrada de Capital Estrangeiro
Os fundos imobiliários têm experimentado um aumento significativo na entrada de capital estrangeiro neste ano, mas ainda enfrentam um desafio para alcançar uma escala global: a institucionalização do setor.
A Potyguara Camargo decidiu, então, criar a Latin America REITs Association (LAREAL), uma associação dedicada à institucionalização dos FIIs no Brasil e na América Latina.
A meta da entidade é traduzir a terminologia dos fundos brasileiros de tijolo, que são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, para a linguagem utilizada em Wall Street.
De acordo com a associação, o Brasil ainda é sub-representado em índices globais de real estate devido à falta de padronização e à dificuldade enfrentada por investidores estrangeiros em compreender o funcionamento do mercado imobiliário local.
Projeções da LAREAL indicam que, com uma maior participação brasileira no FTSE EPRA Nareit Emerging Index, que é um benchmark global que acompanha empresas e veículos imobiliários listados em mercados emergentes, o peso do país poderia alcançar 13,45%, com um valor de mercado de US$ 25,5 bilhões.
Isso implica que uma maior presença do Brasil em um índice onde já está incluído poderia resultar em um fluxo adicional de cerca de US$ 12 bilhões em capital estrangeiro para os fundos imobiliários, conforme estimativa da entidade.
Entretanto, o caminho para esse avanço é longo, e Camargo não está sozinho nessa jornada. A fundação da instituição conta com gestoras de renome, como Alianza, Guardian, Suno, TRX, Valora e Vinci Compass.
Em entrevista ao Seu Dinheiro, o presidente da LAREAL revelou os bastidores do plano para aproximar os FIIs brasileiros de Wall Street e incentivar a entrada de investidores estrangeiros no mercado.
O Desafio da Compreensão do Mercado
Desde 2016, o setor de FIIs já multiplicou seu tamanho por sete, atingindo um volume de ativos de R$ 236 bilhões. No entanto, o mercado continua suportado pelo investidor pessoa física, que atraiu quase 3 milhões de participantes.
Durante sua experiência na XP Investimentos, onde estava na mesa institucional de FIIs, Camargo percebeu a origem desse contraste. Enquanto cerca de 2,9 milhões de CPFs sustentam o mercado de fundos imobiliários, muitos investidores institucionais evitam o setor, mostrando dificuldades em entende-lo.
Camargo constatou que, diferentemente do que se pensava, a relutância dos grandes players não estava relacionada ao tamanho do mercado ou à liquidez, mas ao fato de que não havia pessoas dedicadas ao estudo e análise desse tipo de produto.
O presidente da LAREAL ouviu investidores experientes afirmarem que não compreendiam “esse bicho” e que preferiam não entrar no mercado de FIIs neste momento, sem enxergar uma grande oportunidade nos ativos atualmente disponíveis.
Entretanto, Camargo possui uma perspectiva diferente. Para ele, os fundos imobiliários ainda estão em estágios iniciais, mas a inclusão de capital estrangeiro deve alterar esse cenário.
A chegada desses investidores, segundo Camargo, poderá gerar uma pressão de preço, um aumento na liquidez e um crescimento do passivo. Esses fatores, juntos, podem criar um ciclo virtuoso para os FIIs, impulsionando um momento positivo no médio a longo prazo.
A LAREAL e Suas Ações Práticas
No entanto, a LAREAL surge precisamente para enfrentar esse dilema, agindo em três frentes: relacionamento, dados e defesa do mercado de FIIs.
Camargo destaca que a instituição tem uma estrutura específica para conectar investidores, promovendo o contato direto entre diferentes perfis com o objetivo de desbloquear oportunidades de alocação.
A LAREAL também pretende atuar como uma vitrine para o setor, aumentando a transparência através de análises rigorosas dos fundos imobiliários, relatórios de fluxo e materiais técnicos.
O objetivo é auxiliar os investidores na tomada de decisões, fornecendo uma base de dados sólida que anteriormente era de difícil acesso.
Além disso, a entidade buscará reduzir a lacuna entre os mercados imobiliários brasileiro e internacionais, ajudando os FIIs a se adequar às metodologias globais.
Assim, a associação se compromete a fornecer o caminho necessário para que as gestoras padronizem os FIIs, permitindo que sejam comparáveis aos Real Estate Investment Trusts (REIT), que são empresas nos Estados Unidos que investem em imóveis geradores de renda.
Camargo ressalta que a LAREAL tem a intenção de unificar a voz da indústria e padronizar informações para que um investidor em Nova York ou Londres consiga comparar um FII de Logística em Cajamar, localizado em São Paulo, da mesma forma que adquire um REIT em Atlanta.
A LAREAL como Defensora do Mercado Imobiliário
Ainda que a LAREAL seja uma nova entidade, já conquistou um lugar entre os maiores do mercado. A associação foi aprovada como membro da Global REIT Alliance (GRA), ocupando uma das 24 cadeiras globais ao lado de organizações influentes como a NAREIT, dos EUA, e a EPRA, da Europa.
Camargo afirmou que a LAREAL também representará a classe durante a REITweek, que ocorrerá em Nova York no próximo mês.
Essa é mais uma faceta da atuação da associação, que se posicionará como interlocutora do mercado imobiliário brasileiro e latino-americano.
A estratégia envolve a participação e promoção de eventos tanto no Brasil quanto no exterior, com a finalidade de proporcionar visibilidade aos produtos imobiliários da região e, através do networking, expandir o diálogo com reguladores.
Embora o enfoque inicial seja nos fundos de tijolo — por serem mais comparáveis com veículos internacionais —, Camargo enfatiza que a ambição da LAREAL é abarcar toda a indústria imobiliária.
Camargo conclui que atrair capital profissional é apenas uma parte da agenda. A meta é institucionalizar o setor, englobando dados, padrões, governança, educação de mercado, liquidez e uma representação que possa dialogar em nome de uma indústria, e não de empresas individuais.
Ainda que a LAREAL tenha começado recentemente, o presidente já delineia os próximos passos: o objetivo é chegar a 45 fundos associados ainda no primeiro ano.
Impacto sobre Investidores Pessoas Físicas
Camargo também acredita que há benefícios para o investidor pessoa física. Ele afirma que com a institucionalização do mercado de FIIs e a entrada de capital estrangeiro, a tendência é que as cotas experimentem elevações de valor, aumentando o patrimônio dos cotistas.
A LAREAL se compromete a democratizar o acesso a dados que antes eram restritos a grandes players do mercado.
“A proposta é disponibilizar diversos relatórios gratuitos, notícias e informações de fluxo que normalmente estão ao alcance apenas de investidores institucionais. Já que somos uma associação sem fins lucrativos, não há motivo para esconder as informações valiosas”, afirmou o presidente Camargo.
Fonte: www.moneytimes.com.br