Logística e seu Impacto no Mercado
A logística, que por muito tempo permaneceu invisível aos olhos do consumidor, conquistou um papel de destaque na economia moderna, afetando diretamente questões como preço, prazos e competitividade das empresas. Por trás de cada entrega, existe uma engrenagem complexa que passa necessariamente pelos galpões logísticos.
Destaque no Mercado Imobiliário
Esse fenômeno tem se refletido de forma significativa no mercado imobiliário. Segundo Rafael Saliba, CFO da Log Commercial Properties (LOGG3), a demanda por esses ativos permanece aquecida, sendo impulsionada principalmente pelo crescimento do comércio eletrônico e pela crescente busca por eficiência operacional.
Durante sua participação no programa Money Minds, o executivo observou que o e-commerce tem gerado uma pressão estrutural sem precedentes, exigindo que as empresas se aproximem mais do consumidor, além de contar com uma logística eficiente. Essa dinâmica, por sua vez, tem elevado a demanda por galpões logísticos.
E-commerce e a Alta dos Preços
O crescimento do e-commerce no cenário pós-pandemia estabeleceu uma nova dinâmica para o setor. Mesmo em contextos de atividade econômica mais moderada, observa-se uma contínua transição do varejo físico para o digital, o que mantém a demanda por infraestrutura logística em alta.
Outro fenômeno crescente é o flight to quality, que se refere à migração de empresas em busca de galpões mais modernos e eficientes. Saliba ressaltou que, embora exista um grande estoque de galpões no Brasil, a qualidade de muitos deles é inferior. As empresas estão agora se deslocando para ativos de categoria AAA, com o intuito de reduzir perdas, aumentar a segurança e conciliar maior eficiência em suas operações.
Esse movimento ajuda a explicar os baixos níveis de vacância no setor. Enquanto o mercado em geral apresenta taxas entre 7% e 8%, a Log reporta níveis abaixo de 1%.
Com uma demanda elevada e limitações na oferta, especialmente em regiões como São Paulo, onde há escassez de terrenos competindo com o setor residencial, os preços dos aluguéis aumentaram consideravelmente. De acordo com Saliba, os valores subiram em torno de 50% desde 2021.
Ele observou que, durante muitos anos, o setor enfrentou estagnação e até mesmo uma perda em relação à inflação. Entretanto, essa situação mudou drasticamente nos últimos anos.
A alta nos preços abriu caminho para um processo de reprecificação dos contratos. Como a duração média dos contratos é de quatro anos, muitas empresas ainda operam com valores defasados, ocasionando renegociações que não encontram grande resistência por parte dos clientes, conforme apontou o CFO.
Expansão e Oportunidades no Brasil
Apesar do crescimento observado, o Brasil ainda apresenta um déficit significativo em termos de infraestrutura logística. O país dispõe de cerca de 170 a 180 milhões de metros quadrados de galpões, dos quais apenas cerca de 40 milhões são classificados como de alto padrão.
Saliba fez uma comparação, observando que em uma única cidade dos Estados Unidos pode-se encontrar o mesmo volume de galpões que o Brasil possui como um todo.
Esse gap estrutural representa uma oportunidade de crescimento considerável. A Log, por exemplo, projeta adicionar 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL) até 2028, com uma capacidade de desenvolvimento anual oscilando entre 500 mil e 600 mil metros quadrados.
Para viabilizar essa expansão em um cenário de juros elevados, a empresa aposta em uma estratégia que combina crescimento, reciclagem de ativos e contenção de capital.
Saliba declarou: “É preciso equilibrar crescimento com controle de endividamento. Para realizar novos projetos, é necessário reciclar ativos”.
A estratégia também abrange uma atuação em nível nacional, priorizando cidades com mais de 1 milhão de habitantes e buscando uma maior proximidade do consumidor. Adicionalmente, a empresa tem preferência por projetos especulativos, que são desenvolvidos sem contrato prévio, uma vez que oferecem maior rentabilidade em comparação ao modelo built to suit.
Outro fator relevante é a ampliação de sua atuação em serviços. A Log já administra aproximadamente 3 milhões de metros quadrados e continua a expandir essa vertente como uma forma de gerar receitas recorrentes, com menor necessidade de capital.
Dividendos e Aspectos a Considerar
A combinação de uma demanda aquecida, a reprecificação de contratos, bem como alterações na estratégia, contribuiu para a valorização das ações da empresa, que acumula um aumento próximo de 50% em um período de 12 meses.
A Log se firmou como uma das maiores distribuidoras de dividendos da bolsa, oferecendo um retorno entre 15% e 17% no último ano.
Saliba afirmou que, segundo o CFO, uma parte do mercado ainda não precificou adequadamente o potencial da empresa, especialmente no que tange ao segmento de serviços, que cresce cerca de 50% ao ano e tende a se tornar mais relevante na geração de valor.
Apesar do contexto positivo, o cenário macroeconômico se mantém como um dos principais pontos de atenção. A trajetória das taxas de juros, influenciada por fatores como o preço do petróleo e tensões geopolíticas, pode impactar o custo de capital e a velocidade de expansão do setor.
Não obstante, a empresa garante que está preparada para diferentes ciclos de mercado. “Estamos estruturando a empresa para conseguir operar em qualquer situação, seja com juros altos ou baixos”, afirmou.
Fonte: www.moneytimes.com.br
