Fundos Imobiliários Atingem Marcação Histórica de Investidores
Os fundos imobiliários (FIIs) alcançaram, pela primeira vez, a cifra de 3,1 milhões de investidores no primeiro trimestre de 2026 (1T26), representando um crescimento de aproximadamente 9% em comparação aos 2,7 milhões registrados no início de 2025.
Apesar da aparente magnitude do número, ele corresponde a apenas 1,4% da população brasileira, que atualmente é estimada em cerca de 213,4 milhões de habitantes.
Ademais, o que se destaca é o fato de que os FIIs ainda estão longe de alcançar um nível robusto de maturidade, em especial pela baixa participação dos investidores institucionais.
Para contextualizar, cerca de 74% da base de cotistas dos fundos imobiliários é composta por pessoas físicas, enquanto apenas 21% pertencem a investidores institucionais. Os não residentes representam os 5% restantes.
A disparidade torna-se mais evidente quando se compara com outros produtos. A indústria de ações à vista na B3, por exemplo, conta com quase 4 milhões de investidores, mas apenas 14% do estoque está nas mãos de pessoas físicas.
Em termos comparativos, nos Estados Unidos, os REITs (Real Estate Investment Trusts) — equivalentes aos FIIs — têm mais da metade de sua participação proveniente de investidores institucionais.
FIIs: O Desinteresse dos Investidores Institucionais
Mas por que essa indústria ainda não conquistou a preferência dos investidores institucionais brasileiros? Na visão de Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, o principal obstáculo se refere à liquidez e ao perfil de retorno oferecido por esse tipo de investimento.
“O que falta para o investidor institucional nesse mercado é basicamente liquidez, que para eles é um ponto crucial, além de um ganho de capital mais expressivo”, afirmou o especialista em entrevista ao Money Times.
De fato, os números evidenciam essa afirmação: nos primeiros meses de 2026, os fundos imobiliários tiveram um volume médio diário de negociação de R$ 519 milhões, uma elevação de 60% em relação ao mesmo período de 2025, conforme dados apresentados pela Elos Ayta.
Uma parte relevante desse total, especialmente em fevereiro, foi impulsionada por investidores não residentes (estrangeiros).
Entretanto, o mercado de ações à vista, que é negociado em lote padrão e representa o principal motor de liquidez da bolsa brasileira, movimentou cerca de R$ 25,8 bilhões por dia, o segundo maior volume da história, apenas atrás de 2021.
Isso significa que a indústria de ações no Brasil está negociando um volume aproximadamente 50 vezes maior do que o que se observa nos FIIs.
“Querendo ou não, o institucional busca ganho de capital, e os fundos imobiliários ainda são muito associados à renda mensal”, esclareceu Pires.
“O que falta é que os FIIs sejam um pouco mais voláteis para oferecer um retorno mais interessante em comparação a produtos como as ações da bolsa”, completou.
Sobre os Investidores Institucionais
Tome nota: investidor institucional é uma entidade jurídica, como bancos ou veículos de investimento, que administra grandes volumes de capital de terceiros.
De acordo com o analista do Santander, o crescimento dos fundos imobiliários, como observado neste início de ano, é considerado sustentável; no entanto, deverá seguir um ritmo mais moderado enquanto o mercado depender majoritariamente de investidores pessoa física.
“Não se pode esperar grandes volumes entrando como poderia acontecer com investidores institucionais. Portanto, a indústria vai crescer, mas não na velocidade que poderia ter se houvesse aportes maiores”, concluiu.
Troca de Cotas como Estratégia de Crescimento
Na ausência de importantes novos aportes, os gestores de fundos imobiliários têm adotado uma estratégia alternativa para expandir: a troca de cotas por imóveis.
Nesse modelo, os fundos adquiriam ativos e, ao invés de efetuar pagamentos em dinheiro, oferecem seus papéis ao vendedor. Segundo Pires, essa prática deve continuar a ganhar relevância.
“Não é a abordagem ideal. O ideal seria a entrada de novos recursos. Contudo, na falta desse dinheiro novo, o crescimento se dá por meio da aquisição de imóveis com o pagamento em cotas. Isso é um aspecto que merece atenção”, argumentou, considerando o mecanismo positivo estruturalmente, mas com efeitos colaterais.
“O ponto negativo é que, a curto e médio prazo, o FII pode enfrentar pressão vendedora por parte de investidores que não desejam as cotas e buscam retorno em dinheiro”, frisou, citando o exemplo do TRXF11, que realizou diversas aquisições por meio dessa abordagem.
“Se você analisar [o TRXF11], notará que ele perdeu valor em comparação aos seus pares. Isso ocorre porque realizou grandes aquisições pagando com cotas, para pessoas que preferiam o capital ao invés dos papéis”, explicou.
Nos últimos 12 meses, o TRXF11 apresentou um recuo de aproximadamente 8% na bolsa de valores, passando de R$ 99 em abril de 2025 para R$ 92 atualmente.
Apesar dos desafios enfrentados, o analista ressalta que esse tipo de operação pode, de outro lado, aumentar a liquidez dos fundos — um dos fatores que mais afastam os investidores institucionais.
“Ao observamos o histórico, notamos que fundos que realizaram troca de cotas passaram a negociar volumes maiores. Por exemplo, entre janeiro do ano passado e agosto, o TRXF11 negociava, por dia, R$ 4 milhões. Nos últimos seis meses, após realizar aquisições significativas através da troca de cotas, começou a negociar cerca de R$ 20 milhões por dia. Portanto, isso de fato gera liquidez no passivo mais institucional”, acrescentou.
Expectativas de Crescimento Para 2026
O Santander projeta que, em 2026, os FIIs atraírem pelo menos 400 mil novos investidores — uma média de cerca de 34 mil por mês — elevando o total para 3,4 milhões em dezembro (equivalente a 1,6% da população brasileira).
Conforme Pires, esse crescimento deverá ser promovido pela maior disseminação do produto por meio de assessores de investimentos, aumento da demanda por ativos voltados à geração de renda passiva e também pelo efeito do “boca a boca”.
“Esperamos que o mercado de fundos imobiliários receba, neste ano, 400 mil novos investidores, o que é um número significativo e alinhado com os períodos de 2022 e 2023”, declarou.
“Esse aumento ocorrerá de duas maneiras: a primeira é proveniente de pessoas que investem e recomendam o produto, por meio do ‘boca a boca’. A segunda via se dará através de assessores e corretoras que também promovem e vendem essa classe de ativos”, complementou.
Mas o que motiva o investidor pessoa física a se interessar tanto pelos FIIs? “Quando o investidor pessoa física consegue obter renda passiva mensal sem a necessidade de lidar com questões como inquilinos, pagando imposto de renda e mantendo esse investimento na bolsa, isso se torna atraente”, comentou o analista.
“Se considerar que possui um apartamento ou casa [alugada] e faz a transição para um FII, perceberá grandes vantagens”, continuou, enquanto reconheceu que o Brasil ainda está em desvantagem em relação a mercados mais desenvolvidos.
“1,6% da população é um número muito abaixo do esperado, especialmente se comparado a outros países. Nos EUA, quatro em cada dez norte-americanos investem em REITs.”
Erros Comuns Entre Investidores de FIIs
Pires também destacou a ocorrência de erros comuns entre os investidores pessoa física, como a tendência de se deixar levar apenas pelos altos proventos.
“Muitos investidores observam o último dividendo sem considerar se ele é sustentável a longo prazo. Esse é o erro principal”, afirmou.
“Outro erro comum é focar em FIIs que têm baixa liquidez no mercado. Isso gera problemas na hora de se desfazer de posições quando necessário”, finalizou.
Fonte: www.moneytimes.com.br
