Medidas para Melhorar a Acessibilidade Habitacional
Na tentativa de promover a acessibilidade nas habitações, o presidente Donald Trump anunciou nas redes sociais na quinta-feira que está instruindo as grandes instituições hipotecárias Fannie Mae e Freddie Mac a adquirirem 200 bilhões de dólares em títulos hipotecários.
“Isso vai reduzir as taxas de hipoteca, diminuir os pagamentos mensais e tornar o custo de possuir uma casa mais acessível”, disse Trump em sua publicação na Truth Social.
Reação do Mercado Imobiliário
As taxas de hipoteca registraram uma queda de 22 pontos-base na sexta-feira, alcançando 5,99%, igualando o nível mais baixo desde 2 de fevereiro de 2023, conforme informações do Mortgage News Daily.
A Fannie Mae e a Freddie Mac, que estão sob a supervisão do governo, não realizam empréstimos habitacionais. Elas compram empréstimos de credores, agrupam-nos em títulos lastreados em hipotecas (MBS) e vendem-nos a investidores. Isso ajuda a reabastecer os fundos dos credores para novos empréstimos, mantendo as taxas de juros mais baixas e estáveis para os compradores de imóveis.
Impacto das Compras de Títulos da MBS
A compra de um maior volume de títulos lastreados em hipotecas pode, de fato, reduzir as taxas de hipoteca. Durante os primeiros dois meses da pandemia de Covid, enquanto os mercados enfrentavam instabilidade, o Federal Reserve adquiriu 580 bilhões de dólares em MBS. Em seguida, continuou comprando mais durante o ano. De março de 2020 a junho de 2021, o Federal Reserve aumentou suas participações em MBS de 1,4 trilhões para 2,3 trilhões de dólares, segundo o Federal Reserve de Dallas.
Além disso, o Federal Reserve também reduziu sua própria taxa de empréstimo para zero. Essa combinação levou a média da taxa de hipoteca fixa de 30 anos a níveis recordes, chegando a apenas 2,75% no início de 2021, conforme o Mortgage News Daily.
Expectativas de Mercado
“Qual o impacto de 200 bilhões de dólares? Isso depende de alguns fatores, mas a reação no mercado de MBS já indica que isso é significativo”, afirmou Matthew Graham, diretor de operações do Mortgage News Daily, que acompanha de perto as taxas e já está observando sua queda apenas com a notícia do anúncio.
Embora ainda não se saiba com certeza quão rapidamente isso começará e quanto tempo levará, analistas prevêem que as taxas de hipoteca possam cair; a maioria estima uma redução entre 25 e 50 pontos-base, com alguns até prevendo níveis mais baixos.
“Acreditamos que a compra de 200 bilhões de dólares em MBS poderia levar a uma redução de aproximadamente 10 a 25 pontos-base nas taxas de hipoteca, podendo diminuir a taxa atual de 30 anos para cerca de 6,0% (atualmente em 6,21%). Embora isso ainda esteja elevado em relação à média da taxa hipotecária atual de 4,4% e aos níveis de 3,25% alcançados recentemente em janeiro de 2022, essa queda pode impulsionar tanto a demanda por novas construções quanto a movimentação de casas existentes”, escreveram analistas do UBS.
Impactos para Compradores de Imóveis
Simplificando, caso as taxas diminuam para 5,9%, para um comprador do imóvel com preço mediano — que segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis é em torno de 425 mil dólares — ao financiar com um empréstimo hipotecário fixo de 30 anos e um pagamento de entrada de 20%, o pagamento mensal poderia cair em 118 dólares. Para alguns, essa quantia pode não parecer substancial, mas para os compradores de primeira viagem que estão próximos da faixa de acessibilidade, essa diferença poderia ser significativa. Contudo, eles ainda precisariam economizar para o pagamento de entrada, que atualmente é o maior obstáculo para a maioria dos compradores iniciantes.
Reação do Setor de Construção
As ações de construtores de casas se valorizaram com a notícia, mas eles já estavam reduzindo as taxas de hipoteca antes desse anúncio, conseguindo níveis próximos a 5%. As preocupações atuais desses construtores estão mais voltadas para o aumento dos custos devido a tarifas e a uma contínua escassez de mão de obra. Mesmo assim, apenas a divulgação dessa medida pode impactar a demanda dos compradores para os construtores.
“Eu acredito que psicologicamente isso ajudará”, disse Ivy Zelman, vice-presidente executiva de pesquisa e títulos da Zelman, uma empresa da Walker & Dunlop. “Hoje, as pessoas que estavam procurando e não sabiam que os construtores estavam oferecendo reduções nas taxas de hipoteca podem se sentir incentivadas a entrar no mercado.”
Desafios de Acessibilidade no Mercado Imobiliário
No entanto, Zelman também destaca que, no mercado imobiliário mais amplo, não é apenas a taxa de hipoteca que está manteniendo os compradores afastados, mas também a acessibilidade geral. Os consumidores estão sobrecarregados, e os preços das casas estão cerca de 50% mais altos do que estavam antes da pandemia, ironicamente devido às taxas de hipoteca recordemente baixas provocadas pelas compras de MBS.
“Isso não é suficiente para realmente movimentar o mercado, pois sabemos que as pessoas não conseguem se qualificar nem mesmo a 4,99%. Podem afirmar que as taxas de hipoteca vão cair abaixo de cinco, mas temos pessoas que ainda não conseguem se qualificar a 4,99%. Portanto, acredito que há mais trabalho a ser feito”, concluiu Zelman.
Perspectivas para os Construtores
Essa medida também pode beneficiar as margens dos construtores, que têm diminuído recentemente devido ao aumento dos custos.
“Do ponto de vista da demanda, [isso representa] talvez um benefício marginal a partir do impacto psicológico positivo sobre os consumidores”, disse John Lovallo, analista da UBS. “O principal ponto é a potencial capacidade dos construtores de começar a reduzir os incentivos até certo ponto, o que poderia ser muito benéfico para as margens brutas.”
A queda nas taxas também pode ajudar os proprietários atuais a economizar em seus pagamentos mensais por meio de um refinanciamento. As taxas já estavam em queda contínua, com a taxa fixa de 30 anos caindo desde seu recente pico de 7,16% há um ano atrás. As solicitações para refinanciar um empréstimo habitacional já eram 133% mais altas ano a ano antes desse anúncio, segundo a Associação dos Bancos Hipotecários.
A regra geral é que um refinanciamento só vale a pena se você puder economizar mais de 75 pontos-base na taxa de juros de um empréstimo hipotecário. Isso aumentaria significativamente o número de potenciais candidatos ao pool de refinanciamento, especialmente aqueles que tomaram seus empréstimos nos dois últimos anos. No entanto, a grande maioria dos proprietários ainda possui taxas abaixo de 4%.
Fonte: www.cnbc.com
