Gigante logístico em Cajamar
Em Cajamar, a aproximadamente uma hora da capital paulista, um novo gigante logístico começa a se desenvolver. Com uma extensão de 230 mil metros quadrados, o empreendimento atrai a atenção não apenas por suas dimensões, mas também pelo seu futuro ocupante: o Mercado Livre.
Ainda com o cheiro de tinta fresca, a primeira fase da construção será oficialmente entregue nesta quarta-feira, dia 29, pelo fundo imobiliário BTG Pactual LOG AAA Cajamar (BTLA11).
“Cajamar é uma das principais regiões para o setor logístico, e o BTG Pactual sempre desejou estar presente nessa localidade”, afirmou Francisco Tavares, diretor executivo da BTG Pactual Asset Management, durante uma visita ao galpão realizada na terça-feira, dia 28.
O imóvel não apenas representa uma expansão da gestora na área, mas também é o primeiro ativo de desenvolvimento (greenfield) da plataforma logística do BTG Pactual.
O terreno, que inicialmente possuía 270 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), foi incorporado ao portfólio da gestora no primeiro trimestre de 2025, quando foi lançado o FII BTLA11.
Ao longo do desenvolvimento do imóvel, apesar de ter perdido parte de sua ABL, Tavares ressaltou que ele se tornou mais eficiente. “Não se trata apenas de um ativo imobiliário, mas sim de uma solução operacional para o Mercado Livre”, observou.
O maior BTS da América Latina para o Mercado Livre
Desde sua aquisição, o imóvel está sendo construído no modelo built-to-suit (BTS), ou seja, foi projetado para atender especificamente às necessidades do inquilino, que neste caso é o Mercado Livre.
Localizado na Rodovia dos Bandeirantes, esse empreendimento se destaca como o maior projeto built-to-suit da América Latina.
“O valor estimado do ativo é de aproximadamente US$ 400 milhões a US$ 500 milhões, um valor elevado, mesmo quando comparado ao mercado exterior”, declarou Michel Wurman, sócio e head de real estate do BTG Pactual.
Dentre as especificações solicitadas pela gigante do e-commerce, destacam-se acabamentos em granito, uma fachada amarela, um piso capaz de suportar cargas de seis toneladas e a construção de uma passarela em frente ao primeiro galpão.
“O Mercado Livre fez cálculos para determinar quanto tempo os caminhões ficariam parados enquanto os colaboradores atravessassem a rua. Eles estimaram que esse tempo seria em torno de 30 minutos, o que tornou a construção da passarela uma solução mais eficiente”, explicou Wurman.
Esse projeto de grande escala não foi elaborado de uma só vez. Na verdade, foi dividido em três fases. A primeira fase, que será entregue a partir de amanhã, possui 70 mil metros quadrados de área construída.
De acordo com Wurman, esse primeiro galpão foi projetado para atender a um fluxo de cinco mil pessoas trabalhando em três turnos.
A segunda fase do projeto, que deverá contar com 55 mil metros quadrados de área, está prevista para ser concluída em agosto. A fase final do empreendimento, que terá mais 103 mil metros quadrados, está agendada para fevereiro de 2027.
BTG Pactual enfrentando desafios do mercado
Para arrecadar os recursos necessários à aquisição do imóvel em Cajamar, o BTG Pactual enfrentou uma conjuntura desafiadora no mercado de fundos imobiliários.
No final de 2024 e no início de 2025, os FIIs sofreram uma significativa retirada de capital da bolsa de valores. Essa queda generalizada ocorreu em meio à discussão sobre a reforma tributária, que deixava incertezas sobre a manutenção da isenção de imposto de renda sobre os dividendos.
Mesmo diante desse cenário desafiador, a gestora decidiu investir no projeto. “Tínhamos plena consciência de que estávamos lidando com um grande projeto. Nunca houve dúvidas sobre a viabilidade deste negócio e a magnitude que esse empreendimento poderia ter”, recordou o diretor executivo da BTG Pactual Asset Management.
A confiança no projeto demonstrou ser acertada: a oferta primária do BTLA11 conseguiu captar R$ 1,1 bilhão no mercado secundário. “Foi uma operação de grande sucesso, especialmente porque ocorreu em um dos piores momentos do mercado. A captação se deu de maneira muito rápida”, avaliou Tavares.
Segundo o executivo, parte do sucesso se deveu às taxas oferecidas, que estavam em torno de IPCA + 9%. Para Tavares, esse benchmark se mostrou mais atrativo em comparação às ofertas de concorrentes na mesma época.
Além disso, ele acredita que transformar o empreendimento imobiliário em um ativo de investimento, com um dos maiores players do e-commerce como inquilino, ajudou a reduzir incertezas entre os investidores do mercado.
“O investidor decide assumir riscos, mas não está disposto a lidar com incertezas”, finalizou Tavares.
Fonte: www.moneytimes.com.br
