Fluxo Estrangeiro nos Fundos Imobiliários
As tensões relacionadas ao Irã e as tarifas impostas por Donald Trump levantaram questionamentos sobre o papel dos Estados Unidos (EUA) nas carteiras de investimento globais, resultando em um novo direcionamento do fluxo de capital pelo planeta.
Quando esse capital se desloca para mercados emergentes, como o Brasil, o destino costuma ser previsível: as ações. De fato, o Ibovespa já se aprofunda perto da marca de 200 mil pontos, impulsionado pelo interesse de investidores estrangeiros.
Entretanto, este movimento não se limita ao mercado acionário. Os fundos imobiliários, tradicionalmente dominados por investidores pessoas físicas, também estão atraindo a atenção de investidores estrangeiros.
Conforme relatório do Santander, a indústria de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) registrou um volume médio diário de transações de R$ 508 milhões nos primeiros dois meses de 2026, representando um aumento de 60% em comparação ao mesmo período de 2025.
Uma proporção significativa desse movimento, especialmente em fevereiro, se deu por conta dos “não residentes”, que corresponderam a 24% do volume total negociado.
Entrada do Capital Estrangeiro
De maneira geral, o capital estrangeiro que ingresa no mercado imobiliário brasileiro não ocorre pela compra direta de cotas na B3. A principal porta de entrada são, sobretudo, os Exchange Traded Funds (ETFs), que replicam índices do mercado.
Conforme indicado por Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander, essa preferência se deve ao fato de que os investidores estrangeiros têm uma tradição de investir no setor por meio de ETFs, uma alternativa que se mostra mais acessível e conhecida do que a alocação direta em um fundo imobiliário para uma gestão ativa.
Por sua vez, Caio Araujo, analista da Empiricus Research, refere que a tese brasileira impulsiona um aumento de investidores passivos que normalmente alocam recursos por meio de ETFs. “Os fundos imobiliários se encaixam bem na percepção de alocação entre classes de ativos”, declarou Araujo.
Esse aumento no volume de capital estrangeiro nos FIIs pode beneficiar os investidores locais, uma vez que a força compradora dos estrangeiros através de ETFs tende a elevar os preços das cotas. Contudo, é necessário estar atento a determinados fatores.
Para compreender como os investidores estrangeiros acessam os fundos imobiliários, e quais estratégias os cotistas podem utilizar neste contexto, a reportagem consultou Caio Araujo, analista da Empiricus Research; Carol Borges, analista da EQI Research; Flávio Pires, analista sênior do Santander; e Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos.
A Dinâmica do Capital Estrangeiro nos FIIs
Entre os especialistas, há um consenso: o incremento no fluxo estrangeiro nos FIIs está atrelado à saída de capital dos Estados Unidos, que se volta para os mercados emergentes.
“O Brasil se destaca nesse panorama por ser um destino relevante, com capacidade para atração desses grandes alocadores”, afirmou Flávio Pires.
Carol Borges, da EQI Research, complementa que a elevada taxa de juros no Brasil tem contribuído para esse movimento. “Os estrangeiros estão atraídos pela taxa de juro real significativa, que proporciona um rendimento ou yield que é difícil encontrar em outros locais”, enfatizou.
No entanto, ela observa que esta tendência não é exatamente nova. “A diversificação global é um fenômeno duradouro. As incertezas em relação aos Estados Unidos estão apenas acelerando um processo que já ocorria, embora de forma mais gradual, devido ao ciclo imobiliário, que é longo”, avaliou.
Os especialistas reforçam que o amadurecimento da indústria de FIIs no Brasil os coloca na mira de ETFs globais. No último ano, a indústria viu grandes FIIs realizando aquisições significativas, muitas vezes utilizando suas cotas como forma de pagamento. Além disso, fundos passaram por fusões, sinalizando uma consolidação nessa área.
“Os FIIs aumentaram seu patrimônio ao longo de 2025, o que por sua vez elevou a liquidez, tornando-se mais aptos a receber esse tipo de investidor”, comentou Pires.
Estratégia para Atração de Investidores Estrangeiros
Um exemplo claro dessa mudança é o Hedge Shopping Centers (HGBS11), o primeiro fundo imobiliário brasileiro a despertar a atenção de investidores estrangeiros. Em setembro de 2024, esse fundo foi incorporado ao FTSE EPRA Nareit Global Reit, um índice que investe apenas em ativos imobiliários.
Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos, relata que até então havia movimentações ocasionais por índices estrangeiros, mas sem um método sistemático. “Há um ano, decidimos buscar parcerias com grandes fornecedoras de índices, tanto europeias quanto americanas, para compreender o que seria necessário para um fundo imobiliário ser incluído”, explicou.
Para ser parte de índices globais, um FII deve ser classificado como Real Estate Investment Trust (REIT), que são veículos similares aos FIIs brasileiros, porém com uma estrutura mais complexa.
O gestor encontrou que para integrar índices globais, é crucial que fundos imobiliários realizem uma reclassificação de suas demonstrações financeiras e traduzam todos os documentos regulatórios para o inglês, especialmente as demonstrações financeiras.
As características que colocam um FII no radar dos investidores estrangeiros são, em particular, o seu tamanho e a liquidez no mercado secundário.
Essas iniciativas favorecem aspectos fundamentais para o investidor brasileiro: governança e liquidez. Para integrar índices globais, os FIIs estão aumentando seu nível de transparência e realizando auditorias frequentemente. “Esse movimento melhora as análises e, com o tempo, impacta na autorregulação do setor, o que é fundamental para os investidores”, afirmou Borges.
Adicionalmente, uma vez que o investidor estrangeiro, em especial o institucional, procura fundos com alta liquidez, os FIIs estão focando no crescimento do ativo. Isso reduz as disparidades de preços devido a mudanças nas posições dos investidores.
“Como investidores estrangeiros têm a capacidade de movimentar grandes volumes, a tendência é que haja uma valorização mais equitativa dos ativos”, concluiu Dahruj.
O gestor também acredita que a maior presença de investidores estrangeiros pode reduzir a dependência do capital nacional. Com as taxas de juros em alta no Brasil, as emissões públicas têm se tornado cada vez mais desafiadoras, em decorrência do baixo interesse dos investidores nacionais.
Com o aumento do interesse internacional, aqueles que possuem esses ativos em sua carteira também se beneficiam, pois os FIIs conseguem manter o crescimento mesmo em ambientes desafiadores.
Preferências dos Investidores Estrangeiros
No tocante aos investimentos no mercado imobiliário, investidores estrangeiros não veem esses ativos da mesma maneira que investidores brasileiros.
Para os brasileiros, os FIIs podem incluir fundos que investem em imóveis físicos ou em títulos de crédito imobiliário, conhecidos como fundos de papel.
Por outro lado, os REITs, que embora funcionem de forma parecida com os FIIs, são corporativos que investem em imóveis que geram renda. Assim, quando discutimos o investimento estrangeiro em FIIs, geralmente nos referimos aos ativos de tijolo.
Após a inclusão do Hedge Shopping Centers (HGBS11) no FTSE EPRA Nareit Global Reit, outros seis fundos imobiliários seguiram essa tendência. Os FIIs que atraíram a atenção dos investidores estrangeiros incluem:
- Alianza Trust Renda (ALZR11);
- Bresco Logística (BRCO11);
- BTG Pactual Logística (BTLG11);
- Hedge Brasil Shoppings (HGBS11);
- HSI Malls (HSML11);
- Vinci Logística (VILG11);
- Vinci Shopping Centers (VISC11).
A Hedge Investimentos projeta que mais 20 FIIs poderão ingressar nesse índice futuramente. Além disso, a gestora espera que os índices REITs da S&P e MSCI também incluam ativos brasileiros em suas composições.
Fonte: www.moneytimes.com.br