Desafios para Investidores no Mercado de Flipping de Imóveis

Contexto Atual

Taxas elevadas de hipoteca, preços altos de imóveis e um suprimento restrito estão afetando os investidores na prática de compra e venda rápida de imóveis, conhecida como "flipping". De acordo com dados da ATTOM, uma provedora de informações sobre o setor imobiliário, aproximadamente 297.000 casas unifamiliares e condomínios foram vendidos com esse método em todo o território nacional em 2025. Essa quantidade representa uma diminuição de 3,9% em relação a 2024 e é o menor número de transações desse tipo desde 2020.

Participação do Mercado

As transações de flipping representaram 7,4% de todas as vendas de imóveis em 2025, em comparação com 7,6% em 2024. Essa tendência de queda se deve à redução nas margens de lucro, tornando o investimento menos atrativo. Em um cenário de preços médios de imóveis em níveis recordes, o lucro bruto típico de um flipping foi de apenas R$ 65.981, o que corresponde a um retorno sobre investimento de 25,5%. Essa taxa caiu de 32% no ano anterior e é a mais baixa desde a Grande Recessão em 2008.

Rob Barber, CEO da ATTOM, destacou que "a concorrência por imóveis continua forte em muitos mercados devido ao suprimento restrito". Com os preços elevados, os investidores enfrentam maiores dificuldades para conseguir negócios que proporcionem retornos significativos.

Comparativo Histórico

Nos anos seguintes à crise financeira, as margens de lucro foram superiores a 50%, alcançando um pico de 61% em 2012, período em que os preços dos imóveis atingiram seu valor mais baixo. Os lucros líquidos, que consideram o custo das reformas na propriedade, podem variar bastante com base em fatores locais, como custos de mão de obra, materiais e financiamento. Contudo, a ATTOM observa que, em todo os EUA, o custo das reformas antes do flipping ainda se mantém elevado, devido a pressões nas cadeias de suprimento e aos aumentos de preços de materiais relacionados a tarifas, o que continua comprimindo as margens dos investidores.

Perspectivas para o Mercado de Flipping

Entretanto, há indícios de que o mercado de flipping pode apresentar melhora neste ano, uma vez que se espera que os preços dos imóveis moderem ainda mais e que as taxas de hipoteca permaneçam abaixo dos níveis do ano anterior. Alex Thomas, gerente de pesquisa da John Burns Research and Consulting, comentou em um relatório recente que, após quase quatro anos de queda no volume de transações com imóveis flipped, a pesquisa está mostrando sinais de uma nova dinâmica positiva nesse setor. A empresa colabora com a Kiavi em um Índice do Mercado de Imóveis para Flipping, que avalia o sentimento dos investidores nesse segmento.

Mudanças no Sentimento dos Investidores

No quarto trimestre de 2025, foi registrado o maior aumento percentual entre um trimestre e outro em três anos, revertendo seis trimestres consecutivos de queda. Além disso, 71% dos investidores entrevistados afirmaram que esperam adquirir mais imóveis neste ano, um aumento em comparação aos 66% do ano passado e 49% de 2024. Este é o maior percentual em quatro anos de pesquisas realizadas.

Uma quantidade menor de flippers está relatando resultados decepcionantes em seus investimentos. Nacionalmente, no quarto trimestre, 17% dos flippers afirmaram que as vendas foram "em sua maioria abaixo" do volume esperado após as reformas, uma redução em relação a 21% no trimestre anterior, conforme a pesquisa.

Thomas também destacou que "os flippers tendem a reduzir os preços mais rapidamente do que os vendedores de imóveis comuns durante desacelerações (para evitar períodos de espera dispendiosos)", ressaltando que essa melhoria é um sinal inicial de que o ambiente de preços está se firmando.

Provisões Legislativas Favoráveis

Além disso, várias disposições presentes na "grande e bela lei" aprovada no verão passado podem impulsionar a rentabilidade do fix-and-flip. Estas incluem uma depreciação aprimorada, uma dedução permanente de 20% na receita de negócios qualificada e despesas de juros dedutíveis sobre empréstimos para fix-and-flip.

Otimismo no Sentimento de Investidores

Outras medidas que avaliam o sentimento dos flippers de imóveis, como a Pesquisa de Sentimento dos Investidores RCN Capital, elaborada pela CJ Patrick Company, também indicam otimismo. Rick Sharga, CEO da CJ Patrick, afirmou que "as condições de mercado em melhoria — maior inventário, moderação nos preços dos imóveis e custos de financiamento ligeiramente melhores —, juntamente com a demanda reprimida dos compradores e um maior número de propriedades em dificuldades à venda, devem oferecer mais oportunidades aos flippers ao longo do ano".

Desafios com as Taxas de Hipoteca

Um fator imprevisível será a taxa de hipoteca. Em 2025, um número crescente de investidores está utilizando financiamento, alcançando 37,7%, em comparação com 36,9% em 2024, conforme dados da ATTOM. As taxas eram esperadas para serem mais baixas neste ano, mas a guerra no Irã e o aumento resultante nos preços do petróleo alteraram essas previsões.

Barber comentou que "os flippers estão sendo forçados a agir de maneira mais criativa para manter a rentabilidade". Isso pode envolver a aquisição de imóveis mais antigos, uma vez que a propriedade média convertida em flipping em 2025 foi construída em 1978, a mais antiga desde o início do rastreamento dos dados, juntamente com um controle de custos mais rigoroso e estratégias de reforma mais disciplinares.

Fonte: www.cnbc.com