Introdução ao novo sistema tributário
O Imposto sobre Valor Agregado (IVA) terá uma administração dividida entre a União, os Estados e os municípios. A parte que será arrecadada pela União será utilizada para compor a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que incluirá o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI). Já a parte destinada aos Estados e municípios resultará no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que unificará o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), de competência estadual, e o Imposto sobre Serviços (ISS), de competência municipal.
Impactos no mercado imobiliário
Pessoas jurídicas
No âmbito do mercado imobiliário, as mudanças tributárias afetarão tanto pessoas jurídicas quanto pessoas físicas. Atualmente, a maioria das empresas que administra imóveis arca com quatro tributos sobre a receita bruta: o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) — ambos incidentes sobre o lucro — e PIS e Cofins, que incidem sobre a receita bruta.
Atualmente, a alíquota combinada do PIS e Cofins é de 3,65% e não permite o creditamento, o que significa que os contribuintes não podem abater os valores pagos a fornecedores. Com a reforma, o PIS e o Cofins serão extintos, e as pessoas jurídicas estarão sujeitas à CBS e ao IBS. Contudo, haverá a possibilidade de abater os tributos devidos com base nos valores já pagos a fornecedores em etapas anteriores.
Pessoas físicas
Para as pessoas físicas, o Imposto de Renda (IR) será aplicado sobre o ganho de capital na venda de imóveis, bem como sobre os rendimentos recebidos com aluguéis. A transferência de propriedade acionará também o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Além destes tributos, a CBS e o IBS serão aplicados em circunstâncias específicas. Abaixo, estão os critérios para se tornarem contribuintes dos novos impostos:
- Indivíduos que possuírem mais de três imóveis alugados no ano, com receita de aluguel superior a R$ 240 mil, serão considerados contribuintes no ano seguinte.
- Aqueles com mais de três imóveis alugados e receita de aluguel superior a R$ 288 mil por ano se tornarão contribuintes imediatamente.
- Indivíduos que venderem mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos.
- Proprietários que venderem mais de um imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos.
Detalhes da tributação
Camila Tapias, sócia fundadora do Utumi Advogados, enfatiza que a tributação focaliza aqueles que utilizam a atividade imobiliária como uma verdadeira atividade econômica. Segundo ela, "os novos impostos incidirão sobre quem tem o perfil de agente de mercado". Assim, uma pessoa que reside em um imóvel de sua propriedade e aluga outro não será considerado contribuinte do IBS e da CBS.
Moira Regina de Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis e vice-presidente de Administração de Imóveis e Condomínios do Secovi-SP, explica que a reforma tributária gera um impacto em toda a cadeia imobiliária. Ela diz: "Embora o contribuinte formal seja o proprietário do imóvel, esse valor tende a ser repassado ao locatário, já que a lógica do imposto implica em sua incidência no fim da cadeia".
O governo ainda não revelou as alíquotas finais da CBS e do IBS, mas estimativas apontam que a soma de ambos os tributos pode chegar a 28%. Para o setor imobiliário, a reforma traz previsão de descontos: nas atividades de locação, haverá um redutor de 70% sobre a alíquota, enquanto nas operações de compra e venda de imóveis, o abatimento será de 50%.
Novidades trazidas pelos regulamentos
Os regulamentos recém-divulgados ajudaram a esclarecer interpretações antes ambíguas. Um dos aspectos discutidos envolvia a cobrança imediata da CBS e do IBS quando a receita de aluguel superasse R$ 288 mil no ano. A regulamentação deixou claro que, para isso, é necessário ter simultaneamente a receita acima do teto e mais de três imóveis alugados.
Outra dúvida girava em torno de contribuintes com participação reduzida em imóveis, como no caso de herança, em que uma pessoa pode herdar quatro imóveis, mas possuir apenas 25% de participação em cada um deles. Mesmo assim, esta pessoa se tornaria contribuinte da CBS e do IBS, conforme o regulamento.
Apesar dos esclarecimentos, Tapias observa que os regulamentos trouxeram menos novidades do que o mercado esperava. "A maior necessidade que temos hoje é de uma discussão sobre as alíquotas, por uma questão de segurança jurídica e previsibilidade", afirma.
Regime de transição
Em 2026, a reforma passará por uma fase de testes, permitindo que as empresas adaptem seus sistemas e informem a CBS e o IBS nas notas fiscais, sem um aumento efetivo da carga tributária. Entretanto, ainda não se aplica ao setor imobiliário, que aguarda definições operacionais, como quem poderá emitir as notas fiscais — se será a imobiliária ou apenas o proprietário do imóvel.
A Receita Federal está estruturando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o "CPF dos imóveis". Este cadastro será um código único para identificar todos os imóveis do Brasil, assim como cada cidadão tem um CPF e cada empresa possui um CNPJ.
De acordo com Mateus Pontalti, advogado tributarista e sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti, a mudança proporcionará maior rastreabilidade e fiscalização. Ele explica: "Atualmente, há registros fragmentados em prefeituras, Incra, Receita e cartórios, que nem sempre se comunicam. Com o CIB, esses cadastros devem se integrar em torno de um identificador único".
Nos anos seguintes, a reforma seguirá um regime de transição. Em 2027, a CBS entrará em vigor com a alíquota completa, enquanto, em 2029, será implementado gradualmente o IBS, até que, a partir de 2033, o novo modelo esteja totalmente em vigor.
Preparação para as mudanças
Toledo, da Lello, sugere que proprietários e inquilinos realizem acordos nos contratos em curso. “Contar com uma assessoria especializada pode fazer a diferença para preparar tanto o locador quanto o locatário”, acrescenta.
Enquanto as alíquotas da CBS e do IBS não forem divulgadas, especialistas aconselham os proprietários de imóveis a acompanharem com atenção as novas regulações, especialmente as publicadas no final de abril, que trouxeram alguns esclarecimentos sobre a reforma.
Quando as alíquotas forem definidas, será a hora de realizar os cálculos. Antes de qualquer reorganização patrimonial, o proprietário deve comparar a sua carga tributária atual com a que será aplicada a partir de 2027, considerando diferentes cenários — como a permanência na pessoa física ou a centralização dos imóveis em uma pessoa jurídica.
Para Pontalti, outro ponto importante é estar ciente dos direitos ao crédito proporcionado pela reforma tributária. “Se o imóvel passa por um reparo, por exemplo, os tributos recolhidos pela construtora geram crédito para quem contratou a obra”, alerta.
Fonte: einvestidor.estadao.com.br