Setores em Foco para Fundos Imobiliários
Logística, escritórios e shopping centers estão entre os segmentos que merecem a atenção dos investidores em fundos imobiliários (FIIs) neste momento. A afirmação vem de Rodrigo Abbud, sócio e gestor da Pátria Investimentos no Brasil, uma empresa que mantém mais de R$ 51 bilhões sob sua administração.
Oportunidades no Mercado Imobiliário
Durante o evento “Onde Investir no segundo semestre de 2026”, promovido pelo portal de notícias Seu Dinheiro, que é parceiro do Money Times, Abbud mencionou que cada um desses setores apresenta “oportunidades diferentes” que podem se adequar a diversos horizontes de investimento:
- Logística: segmento que oferece uma perspectiva mais imediata;
- Escritórios: com maior potencial de valorização a médio prazo;
- Shoppings: posicionado em uma zona intermediária entre os dois primeiros.
Logística: O Segmento Resiliente
Segundo a avaliação de Abbud, o setor de logística é identificado como o mais resiliente no curto prazo devido à sua demanda superior à oferta, baixa taxa de vacância e reajustes de aluguel que costumam superar a inflação.
“Muita gente me pergunta para qual nicho olhar. O de galpões, sem dúvida, é o mais imediato, pois está operando em plena ocupação e apresenta boas perspectivas de novos investimentos”, relatou ele.
Embora o cenário seja favorável, o executivo observou que parte do desempenho positivo já se reflete nos preços atuais, o que pode limitar ganhos adicionais. De acordo com sua análise, as cotas desses FIIs já alcançaram seu preço justo, eliminando descontos significativos.
“A logística é um setor que está se destacando, porém, frequentemente, oferece fundos que estão próximos do seu valor patrimonial (P/VP)”, explicou.
Escritórios: Potencial de Crescimento
Em contrapartida, Abbud identificou que os fundos de escritórios corporativos são os que possuem o maior potencial de ganho para investidores com um horizonte de investimento mais longo. Este setor foi o mais impactado pela pandemia e pelas mudanças de comportamento resultantes do crescimento do trabalho remoto.
O executivo lembrou que durante os períodos mais críticos da Covid-19, a taxa de vacância nesse segmento aproximou-se de 25%, criando um ambiente favorável para os inquilinos, e obrigando os proprietários a conceder descontos e benefícios para garantir a ocupação.
A avaliação do gestor é de que essa dinâmica está se alterando. Atualmente, a vacância no setor situa-se entre 12% e 15%, o que proporciona espaço para uma recuperação gradual nas receitas.
“Os FIIs de lajes foram os mais prejudicados durante a pandemia, chegando a operar com uma vacância de 25%, um cenário que favorecia os inquilinos. Mas, desde 2024, já podemos observar uma correção desses níveis. Assim, o potencial de crescimento dos dividendos dos escritórios é bastante significativo”, afirmou.
Dupla Oportunidade nos Escritórios
Além da expectativa de aumento nos rendimentos, Abbud destacou que, diferentemente do setor logístico, muitos fundos de lajes ainda estão sendo negociados com desconto na bolsa de valores. Isso gera uma “dupla possibilidade de ganho” para os investidores.
“Ao observar os preços das cotas dos FIIs de escritórios, notamos que este segmento é o que menos se recuperou. É comum ver fundos de qualidade negociando a cerca de 70% do seu valor patrimonial”, declarou.
“Com a recuperação do setor, a tendência é de que os aluguéis aumentem, o que proporciona uma expectativa de ganho mais expressiva, embora isso exija um prazo um pouco mais longo para se concretizar”, prosseguiu.
“Portanto, há dois extremos: para quem busca um retorno mais imediato, a logística é uma boa opção agora. Já aqueles que estão dispostos a esperar por um maior retorno absoluto devem considerar investir em escritórios”, concluiu Abbud.
Shopping Centers: O Ponto Intermediário
Entre os dois extremos mencionados, os shopping centers se apresentam como um segmento intermediário. Abbud observou que os fundos imobiliários deste setor apresentam potencial para valorização das cotas e aumento dos dividendos. No entanto, essa valorização ocorre em uma intensidade menor quando comparada aos escritórios e em maior intensidade que a logística.
Da mesma forma, Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research, que também esteve presente no evento, ressaltou que os shopping centers têm demonstrado uma recuperação consistente desde o término da pandemia.
Antes da crise sanitária, os shopping centers eram valorizados devido à diversidade de locatários e ao baixo risco de inadimplência.
“Historicamente, os ativos de shopping centers sempre foram negociados sem desconto. Isso se deve à grande diversificação de inquilinos, que reduz bastante o risco de crédito”, explicou Araujo.
Além disso, ele destacou que a cultura brasileira favorece este setor, pois os brasileiros têm preferência por atividades como compras, idas ao cinema e refeições fora de casa.
Com a ascensão do e-commerce, o segmento também foi obrigado a se adaptar, promovendo mudanças na composição das lojas e ampliando a oferta de serviços, alimentação e eventos.
Atualmente, segundo Araujo, a taxa média de ocupação dos shopping centers no Brasil está em torno de 95%.
“Os proprietários tiveram que se reestruturar, migrando de um foco em consumo para serviços e alimentação. Essas mudanças contribuíram para a recuperação da ocupação, que ocorreu de forma mais rápida se comparada aos escritórios”, afirmou.
Apesar da recuperação positiva e da demanda crescente, o analista indicou que os próximos 12 a 18 meses poderão apresentar desafios para este segmento, como os impactos da reforma tributária, a desaceleração econômica diante das altas taxas de juros e uma possível queda no consumo num contexto de inflação elevada.
Contudo, Araujo argumentou que o setor ainda está bem posicionado, especialmente considerando os descontos atuais na bolsa, com muitos fundos ainda negociando abaixo do seu valor patrimonial.
“Como mencionei anteriormente, o segmento historicamente negocia a preços mais altos. Entretanto, atualmente, na B3, observamos que muitos FIIs de shopping estão sendo negociados com descontos de dois dígitos”, concluiu o analista.
Assista ao evento na íntegra, no canal do Seu Dinheiro no YouTube:
Fonte: www.moneytimes.com.br
