Pontos-Chave
- A depreciação bônus de 100% aprovada pela administração Trump está impulsionando o setor imobiliário voltado para lava-rápidos.
- O setor de lava-rápidos se transformou de maneira significativa na última década, à medida que investidores de capital privado se concentram na receita recorrente.
- Geralmente, as firmas de capital privado adquirem o negócio de lava-rápido e, em seguida, vendem a propriedade para um investidor individual.
Evolução do Setor de Lava-Rápidos
O setor de lava-rápidos, assim como outros mercados, é rigorosamente influenciado pelas mudanças nas leis tributárias. A atualização das legislações no ano passado trouxe um incentivo significativo aos investidores dessa área. O principal fator que impulsiona o aumento no interesse por esses empreendimentos é a depreciação bônus de 100% que os investidores podem usufruir no primeiro ano, conforme as leis tributárias implementadas durante a administração de Donald Trump.
Camille Renshaw, co-fundadora e CEO da B+E, uma firma de corretagem imobiliária focada em propriedades de aluguel líquido e trocas 1031, destaca que muitas das propriedades de lava-rápidos estão sob contratos de aluguel triplo líquido. Nesse tipo de acordo, os inquilinos arcam com os impostos, o seguro do edifício e os custos de manutenção e reparos. Como resultado, os inquilinos pagam aluguéis-base menores e têm maior controle sobre as propriedades.
Renshaw exemplifica a situação financeira utilizando um caso: na compra de um imóvel de lava-rápido no valor de 2 milhões de reais, com um financiamento hipotecário de 1,4 milhão, isso resultaria em um investimento de 600 mil reais em patrimônio. Estruturando adequadamente essa compra, o investidor pode potencialmente ter 2 milhões de reais em deduções fiscais no primeiro ano, por meio da provisão de depreciação bônus. Isso implica que o investidor pode obter deduções em torno de 333% de seu investimento original.
Mudanças no Modelo de Negócios
Nos últimos dez anos, o modelo de negócios dos lava-rápidos mudou drasticamente. O setor, que antes era predominantemente composto por operações familiares e que lidavam muito em dinheiro, se transformou em empresas altamente digitalizadas. Hoje em dia, os lava-rápidos utilizam reconhecimento de placas, pagamentos via aplicativos e modelos de assinaturas mensais, que proporcionam um fluxo de caixa muito mais previsível.
A renda recorrente atraiu a atenção das firmas de capital privado. Além disso, ocorreram grandes ondas de consolidação e atividades de fusões e aquisições, devido à estrutura de propriedade historicamente fragmentada dessa indústria. Normalmente, as firmas de capital privado compram o negócio de lava-rápido e, em seguida, vendem a propriedade para um investidor individual. Posteriormente, a firma de capital privado aluga o espaço de volta do investidor a longo prazo.
Vantagens para Investidores
O investidor de propriedade, que muitas vezes é um indivíduo com alta renda ou um escritório familiar, assegura um inquilino que paga um aluguel elevado, além de usufruir de grandes deduções fiscais. Enquanto isso, o operador do lava-rápido pode reinvestir o capital para expansão. A combinação de um fluxo de caixa robusto, receita recorrente, propriedade fragmentada, a consolidação institucional e um tratamento fiscal excepcionalmente atraente fez com que as propriedades de lava-rápidos se tornassem extremamente populares entre investidores privados nos últimos anos.
Relatórios recentes indicam um forte aumento nas transações de lava-rápidos na segunda metade do ano passado. Um exemplo é um negócio de 10 milhões de dólares na Biscayne Boulevard, em Miami, que simboliza a crescente demanda por instalações de lava-rápidos de aluguel líquido, impulsionada pela reintrodução da depreciação bônus de 100%. Normalmente, o final do ano é o período mais movimentado para esse tipo de transação, pois os investidores estão avaliando suas possíveis obrigações fiscais e buscando formas de alívio.
Fonte: www.cnbc.com
