Financiar uma casa ou um carro nunca foi tão oneroso para o brasileiro; pesquisa mostra como a elevação dos juros encareceu os desejos de consumo.

A Selic e seus efeitos nos financiamentos

A Selic alcançou a taxa de 15% ao ano em 2025, a mais alta em cerca de 20 anos, e após esse pico, iniciou um ciclo de pequenas reduções, com a taxa atual em 14,25%. As repercussões dessa ascensão estão evidentes na vida cotidiana daqueles que aspiram à aquisição da casa própria ou desejam trocar de veículo.

Um estudo elaborado por Fábio Sobreira, gestor e analista da Rocha Opções de Investimentos, analisa o impacto dessa política monetária nas finanças dos brasileiros. Os dados indicam que o valor para financiar um imóvel pelas taxas de mercado aumentou significativamente, superando meio milhão em comparação ao cenário mais favorável de 2024. Embora o financiamento de veículos ainda seja considerado caro, ele apresenta um comportamento menos previsível e até surpreendente.

O levantamento se baseou em informações do Banco Central, abrangendo o período de janeiro de 2023 até abril de 2026, data mais recente disponível no sistema.

A disparada do custo de um imóvel

Para os indivíduos que estão financiando um imóvel avaliado em R$ 1 milhão pelo sistema de taxas de mercado, sem o apoio de subsídios de programas do governo, o peso dos juros elevados é alarmante, especialmente em um horizonte de 30 anos. A simulação realizada considerou um financiamento de R$ 800 mil, com 20% de entrada, utilizando a Tabela Price, que mantém as parcelas fixas ao longo do contrato. Foram avaliados três períodos diferentes: janeiro de 2023, julho de 2024 (quando a Selic atingiu o piso mais recente de 10,5%) e abril de 2026, com os dados mais atuais disponíveis.

Em julho de 2024, a taxa média de crédito imobiliário de mercado era de 11,5% ao ano. Nesse contexto, a parcela mensal de um financiamento de R$ 800 mil ao longo de 30 anos era de R$ 7.579,30, resultando em um custo total ao fim do contrato de R$ 2.728.547,19. Entretanto, em abril de 2026, a taxa de mercado subiu para 14,3% ao ano, fazendo com que a parcela mensal saltasse para R$ 9.125,76, uma diferença de mais de R$ 1.500 ao mês. Assim, o custo total do financiamento atingiu R$ 3.285.275,35, mostrando que o mesmo imóvel se tornou R$ 556.728,16 mais caro apenas devido ao aumento das taxas de juros nos últimos dois anos.

Sobreira esclarece que a Tabela Price foi utilizada nas simulações para que as comparações entre diferentes períodos fossem mais justas, pois ela concentra mais juros no início do contrato. Embora o mercado utilize frequentemente a Tabela SAC, que apresenta parcelas decrescentes, o impacto de longo prazo dos juros compostos em 30 anos causa preocupação. Quem financia um imóvel de R$ 1 milhão atualmente, por meio do sistema de mercado, acaba pagando mais de três vezes o valor original do bem ao longo de três décadas.

Os dados do Banco Central revelam que a taxa de crédito imobiliário de mercado subiu de 11,5% ao ano em julho de 2024 para 14,9% ao ano entre julho e outubro de 2025, estabelecendo o pico da série. Com a Selic em 14,75% em abril de 2026, a taxa estava em 14,3% ao ano, mantendo-se em um patamar elevado historicamente.

O amortecedor do Minha Casa Minha Vida

Nem todos os brasileiros que aspiram à casa própria estão sujeitos às taxas de crédito livre de mercado. O programa Minha Casa Minha Vida, que oferece taxas reguladas e subsidiadas pelo governo, atuou como um importante mecanismo de proteção contra a alta dos juros. Os números comprovam essa realidade.

Para um imóvel de R$ 500 mil, que se enquadra no teto do programa para as faixas que utilizam taxas subsidiadas, considerando um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos, a diferença entre os picos e vales das taxas é bem menor. Em julho de 2024, com a taxa em 9,3% ao ano, a parcela mensal era de R$ 3.197,12, e o custo total ao fim do contrato era de R$ 1.150.961,52. Em abril de 2026, com a taxa em 10,7% ao ano, a parcela mensal subiu para R$ 3.572,08, resultando em um custo total de R$ 1.285.950,20. Embora haja um aumento de cerca de R$ 135 mil ao longo de três décadas, esse impacto é consideravelmente menor em comparação ao que enfrentam os financiadores do mercado tradicional.

André Galhardo, economista-chefe da Análise Econômica, esclarece essa situação. “O desempenho no setor imobiliário ou da construção civil não foi tão negativo, se considerarmos a evolução positiva do programa Minha Casa Minha Vida. Contudo, de maneira geral, as taxas de juros estão muito altas e têm restringido as vendas e, atualmente, começam a afetar mais o setor de construção civil também”, afirma.

Galhardo também observa que a concentração do mercado bancário brasileiro amplifica o efeito da política monetária sobre o crédito. “O mercado bancário em nosso país continua bastante concentrado, embora as fintechs tenham aumentado e o Banco Central tenha realizado esforços para incrementar a concorrência no setor nos últimos anos”, acrescenta.

Esse cenário provoca uma maior tradução da política monetária em aumentos diretos nas taxas de modalidades, como o financiamento imobiliário, reconhecido pelos bancos como uma das categorias com menor risco, dado que o imóvel serve como garantia real.

Adicionalmente, um efeito importante, porém pouco discutido, diz respeito a quem já possui financiamentos imobiliários. Alguns contratos ainda em vigor têm suas parcelas ajustadas pela taxa referencial (TR), que reflete o custo do crédito dentro do mercado. À medida que o custo do crédito aumentou devido à Selic, a TR, que estava bastante baixa, começou a subir, resultando em uma elevação significativa das parcelas remanescentes desses contratos de financiamento.

No carro, um padrão fora da série

Embora o crédito imobiliário tenha seguido de perto a trajetória da Selic, o financiamento de veículos apresenta um comportamento distinto e até inesperado.

Em janeiro de 2023, com a Selic a 13,75% ao ano, a taxa média de financiamento de veículos era de 29,1% ao ano. Entretanto, em abril de 2026, com a Selic elevada para 14,75%, a taxa de financiamento de automóveis diminuiu para 26,6% ao ano, segundo informações do Banco Central. Este cenário resultou em uma redução da parcela mensal para um carro de R$ 100 mil, financiado em 48 meses com 20% de entrada, que passou de R$ 2.689,09 em janeiro de 2023 para R$ 2.600,17 hoje, uma economia de R$ 88,92, apesar do aumento da taxa Selic.

O pico das taxas de crédito automotivo na série foi registrado em janeiro de 2025, quando a taxa chegou a 29,5% ao ano, coincidindo com o início de uma escalada nas taxas Selic. Desde então, a taxa apresentou uma redução gradual. No entanto, ao contrário do setor imobiliário, o financiamento de veículos não acompanhou um aumento expressivo em suas taxas, conforme observado por especialistas.

Rodolpho Sartori, economista da Austin Rating, destaca que esse cenário revela uma complexidade estrutural que vai além da política monetária. “Analisando os dados dos últimos anos, percebemos que as taxas de financiamento de automóveis permaneceram relativamente constantes, variando entre 26% e 29% ao ano. Isso sugere que os bancos não ajustam suas taxas na mesma intensidade ou velocidade das modificações da Selic”, observa.

O spread bancário – a diferença entre o custo de captação e a taxa cobrada ao consumidor – tem um papel crucial nessa realidade. “O sistema bancário no Brasil é relativamente concentrado em comparação a outras economias, conferindo maior poder de precificação às instituições financeiras. Isso faz com que os spreads bancários se mantenham elevados. É uma questão estrutural que transcende a política monetária”, diz Sartori.

Cintia Falcão, diretora executiva da Acrefi (Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento), oferece uma explicação técnica sobre a discrepância entre os preços do crédito imobiliário e automotivo. “Os carros desvalorizam rapidamente, o que diminui a garantia real ao longo do contrato. Além disso, os prazos são mais curtos, o que dilui o custo fixo da operação sobre um valor financiado menor. A inadimplência no crédito automotivo é historicamente mais alta do que no crédito imobiliário, e isso é refletido nas taxas”, completa.

Expectativas para os próximos meses

Atualmente, a Selic encontra-se em 14,25%, e as projeções do mercado indicam uma taxa terminal de 14% ao final de 2026. A perspectiva para quem pensa em financiar imóveis ou veículos não é animadora. O ciclo de cortes na Selic em curso é considerado modesto e insuficiente para promover alterações substanciais nas condições de crédito no curto prazo.

Galhardo expressa sua opinião de forma clara. “O nosso cenário básico indica que a Selic deve se estabilizar em 14% até 2026. Assim, trata-se de um ciclo de calibração breve, tímido e, portanto, isso terá pouco reflexo nas taxas de juros aplicadas a financiamentos e empréstimos”, ele ressalta.

A meta de inflação de 3% estipulada pelo Conselho Monetário Nacional é vista como “irrealista”, conforme o economista, uma vez que força o Banco Central a adotar uma política monetária ainda mais contracionista, dificultando qualquer alívio significativo no crédito.

Uma informação positiva, conforme Galhardo, é a possibilidade de portabilidade do crédito imobiliário por meio do Open Finance. “Uma boa notícia é que o Open Finance e outras medidas regulatórias recentes possibilitam que, uma vez assinado um contrato de financiamento, a pessoa que financiou o imóvel pode transferir esse crédito para instituições que oferecem taxas mais atraentes”, explica.

Para aqueles que precisam financiar neste momento, especialistas concordam que a melhor estratégia é aumentar o valor da entrada o máximo possível. Falcão oferece dicas práticas para quem ainda sonha em adquirir um carro. “Pesquise e compare as taxas em diferentes instituições financeiras; analise o CET (Custo Efetivo Total) e não apenas a taxa de juros; aumente o valor da entrada o quanto conseguir, pois isso reduz o montante financiado. Sempre que possível, escolha prazos menores, mesmo que as parcelas sejam maiores, pois você pagará menos juros ao longo do tempo”, aconselha.

Sartori, da Austin Rating, enfatiza que em um ambiente com juros elevados, diminuir o valor a ser financiado pode impactar significativamente o custo final da operação. “Como os financiamentos geralmente são estruturados com juros compostos e prazos longos, uma ligeira alteração no valor a ser financiado pode gerar uma economia considerável durante o contrato”, conclui.

Simulação: O peso dos juros na prática

(Tabela Price | Dados: Banco Central | Estudo: Fabio Sobreira, Rocha Opções de Investimentos)

Premissas: veículo financiado em 48 meses com 20% de entrada (R$ 80 mil de R$ 100 mil); imóvel de mercado financiado em 360 meses com 20% de entrada (R$ 800 mil de R$ 1 milhão); imóvel Minha Casa Minha Vida financiado em 360 meses com 20% de entrada (R$ 400 mil de R$ 500 mil). Todos os cálculos utilizaram a Tabela Price (parcelas fixas).

Fonte: borainvestir.b3.com.br