Introdução
A decisão da TRX Investimentos, gestora do TRXF11, de realizar uma oferta que pode movimentar até R$ 10 bilhões — o que seria a maior oferta já anunciada por um fundo imobiliário no Brasil — vai além da simples vontade de crescimento.
Aumento de Oportunidades
Em entrevista ao Money Times, Raul Grego Lemos, portfólio manager da TRX, destacou que desde que começaram a realizar operações com pagamentos parciais em cotas do TRXF11, que se tornaram uma característica do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) em diversas transações, o volume de oportunidades recebidas pela gestora teve um aumento significativo.
De acordo com Lemos, o crescimento do fundo despertou o interesse de proprietários de imóveis de variados segmentos, que passaram a considerar os papéis do TRXF11 como uma alternativa viável de pagamento em um cenário onde o crédito está mais restrito.
“Com a NTN-B mais alta e menos compradores no mercado, conseguimos negociar cap rates mais atrativos e ter um poder maior de barganha”, acrescentou.
Cyrela e Log entre as Vendedoras
O pacote que está sendo oferecido inclui quatro galpões logísticos — dois localizados na região metropolitana de São Paulo, um no Rio de Janeiro e outro em Extrema (MG) — além de lajes corporativas do “Edifício Cyrela Corporate”, um empreendimento em construção na capital paulista que já foi alugado pela incorporadora para o Nubank, em um contrato de locação de 10 anos.
No acordo firmado, a Cyrela aceitou receber metade do pagamento em dinheiro e a outra metade por meio da entrega de cotas do TRXF11.
Além disso, o fundo também assinou um memorando com a Log Commercial Properties (LOGG3), pertencente à Família Menin, para adquirir 70% do complexo logístico denominado “Log Recife II”, por R$ 210 milhões. Neste caso, o pagamento também será realizado em uma combinação de moeda corrente e cotas do fundo.
Segundo Lemos, os recursos obtidos nessa nova oferta serão destinados para financiar estas operações, além de outras já anunciadas e algumas que ele antecipa que estão por vir.
“Temos um pipeline bastante extenso que consegue absorver uma captação de R$ 10 bilhões”, afirmou Lemos.
Detalhes da Oferta
A 13ª emissão do TRXF11 prevê a distribuição inicial de 53 milhões de cotas, ao preço de R$ 94,25 cada, resultando em uma captação aproximada de R$ 5 bilhões.
O lote, conforme previsto, poderá ser ampliado em até 100%, o que permitiria que a operação atingisse R$ 10 bilhões, caso haja demanda suficiente.
Se alcançar esse montante, o TRXF11 poderá se tornar o maior fundo imobiliário da indústria brasileira. Atualmente, o fundo conta com cerca de R$ 6 bilhões em patrimônio líquido, possui 115 imóveis na carteira e cerca de 331 mil cotistas na bolsa de valores.
Criado em 2019, o fundo investe em uma variedade de propriedades comerciais, como shopping centers, prédios de escritórios e galpões logísticos, gerando receita por meio do aluguel dessas unidades.
Estratégia Híbrida do Fundo
Apesar das recentes aquisições terem sido focadas em logística e lajes corporativas, Lemos afirmou que a estratégia do TRXF11 continuará sendo “agnóstica” em relação aos setores. A diversificação é vista como essencial para o sucesso do fundo.
Ele lembrou que atualmente o fundo também possui imóveis alugados para empresas de diferentes segmentos, incluindo varejo, saúde, educação e financeiro.
“O nosso mandato é híbrido. Buscamos empreendimentos bem localizados e que tenham empresas de primeira linha como locatárias”, enfatizou.
“Recentemente, realizamos transações no mercado educacional, comprando o prédio do IBMEC, em São Paulo. Na região de Pinheiros, temos ativos locados para o setor de saúde, além de agências bancárias”, acrescentou o executivo.
Riscos à Vista
Entretanto, a emissão de tal magnitude pode trazer à tona certos riscos que devem ser monitorados com atenção. Um dos principais riscos identificados é a possível pressão vendedora no mercado secundário por parte dos investidores que receberão cotas do TRXF11 como forma de pagamento.
Ao ser questionado sobre essa preocupação, Lemos reconheceu sua relevância, mas declarou que a TRX tem a intenção de minimizar esse efeito através da implementação de regras de lock-up mais rigorosas, estabelecidas após a experiência das emissões anteriores.
Nesta nova oferta, investidores que receberem cotas em operações de permuta terão um limite de venda de apenas 5% da média diária negociada pelo fundo nos últimos 30 dias. Na emissão anterior, esse percentual variava entre 10% e 20%.
“Estamos ajustando essas iniciativas ao longo do tempo, de modo a reduzir progressivamente a pressão sobre as cotas”, completou Lemos.
TRXF11 em Novo Patamar
Sobre a possibilidade de o TRXF11 se tornar o maior fundo imobiliário da indústria, Lemos comentou que o crescimento aumenta a responsabilidade da gestora, mas não altera a estratégia que vem sendo aplicada.
“Desde que o veículo tinha um tamanho menor, sempre tivemos uma preocupação significativa com os nossos cotistas”, relatou.
“Essa preocupação não mudará, mesmo que o fundo cresça em capitais de R$ 5 bilhões ou R$ 10 bilhões. Se captarmos R$ 5 bilhões, seremos um dos maiores da indústria; se atingirmos R$ 10 bilhões, seremos o maior. Atualmente, somos o terceiro maior fundo de tijolo, o que já implica uma grande responsabilidade em relação à alocação de capital”, concluiu.
Fonte: www.moneytimes.com.br
